Beschluss über Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen nur zu Lasten einzelner Eigentümern

Eigentümer einer WEG dürfen Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum per einfachem Mehrheitsbeschluss auch nur einzelnen Eigentümern auferlegen. Dies hat der BGH mit Urteilen vom 22. März 2024, Az. V ZR 81/23 und V ZR 87/23 entschieden.

Es ging um die Instandsetzung von im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Doppelparkern und von Dachflächenfenstern. In den Teilungserklärungen der betroffenen WEG´s war jeweils geregelt, dass Kosten für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums von allen Eigentümern nach Maßgabe der Miteigentumsanteile zu tragen sind.

Mit Mehrheitsbeschluss haben die Eigentümer der jeweiligen WEG´s entschieden, dass in dem einen Fall die Kosten für die Instandsetzung der Doppelparkanlage nur von den Eigentümer zu tragen sind, die Doppelparker nutzen dürfen. In dem anderen Fall wurden die Kosten für die Instandsetzung der Dachflächenfenster nur demjenigen Eigentümer auferlegt, in dessen Wohnung sich die Dachflächenfenster, die zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen, befinden.

Nach Auffassung des BGH sind die o.g. Beschlüsse weder nichtig noch anfechtbar. Eigentümer können mit einfacher Mehrheit wirksam auch Beschlüsse fassen, wenn dadurch der Kreis der Kostenschuldner verändert wird, indem Wohnungseigentümer von der Kostentragung gänzlich befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden. Dieses im Vergleich zur vorherigen Rechtslage weite Verständnis ergebe sich aus dem Gesetzeswortlaut der aktuellen Fassung des Wohnungseigentumsgesetzes und stehe mit dem gesetzgeberischen Ziel der Regelung in Einklang.

Werden Kosten von Instandhaltungsmaßnahmen, die zuvor von allen Wohnungseigentümern zu tragen waren, durch Beschluss einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt, entspricht dies jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die beschlossene Kostenverteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt. Daran gemessen wären die Beschlüsse hier nicht zu beanstanden. Die Kosten wurden jeweils den Eigentümern auferlegt, die allein die Doppelparker bzw. die Dachflächenfenster für sich nutzen konnten.

Dies gelte auch dann, wenn vergleichbare Fälle von der Eigentümergemeinschaft früher anders behandelt, nämlich von allen Eigentümern gezahlt worden sind. Das Rückwirkungsverbot gebiete hier keine andere Beurteilung. Die Eigentümer dürften nicht darauf vertrauen, dass die gesetzlichen Öffnungsklauseln für eine anderweitige Kostenverteilung dauerhaft unverändert bleiben und die Mehrheitsmacht nicht erweitert wird. Vielmehr muss mit Änderungen gesetzlicher Rahmenbedingungen, wie sie hier mit der Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes verbunden sind,  grundsätzlich gerechnet werden.