Immobilienmakler – Welche Inhalte gehören ins Immobilieninserat, Exposé und den Maklervertrag?

Als Immobilienmakler nimmt man eine wichtige Schlüsselstellung zwischen Verkäufer und Käufer ein.

Der Verkäufer möchte seine Immobilie an zuverlässige Käufer überlassen, der Käufer möchte vorab alle wichtigen Informationen über die Immobilie erhalten, um sich ein umfassendes Bild machen zu können. Der Immobilienmakler muss alle ihm zur Verfügung stehenden Informationen über das Objekt mitteilen und darf keine Angaben machen, von deren Richtigkeit er nicht überzeugt ist. Vom Makler kann jedoch nicht verlangt werden, dass er eigene Untersuchungen anstellt. Er muss lediglich die Informationen zu dem Objekt weitergeben, die ihm von dem Verkäufer mitgeteilt wurden.

Neben den gängigen Angaben zum Objekt, wie Grundstücksgröße, Gebäudefläche, Anzahl der Räume, Kaufpreis etc. stellt sich für den Makler die Frage, welche Angaben er darüber hinaus in sein Immobilieninserat aufnehmen muss, damit dieses den Vorgaben entspricht.

Der BGH hatte sich in seiner Entscheidung vom 05.10.2017, Az.: I ZR 232/16 mit der Frage auseinanderzusetzen, ob der Immobilienmakler in seinem Inserat im Internet oder in der Zeitung den wesentlichen Energieträger des Objektes angeben muss. Die Klägerin war der Auffassung, die beklagte Immobilienmaklerin hätte wegen § 16 a EnEV den wesentlichen Energieträger für die Heizung der Gebäude angeben müssen und verklagte sie auf Unterlassung. Erstinstanzlich wurde die Maklerin verurteilt, das Berufungsgericht und auch der BGH hielten dieses Urteil aufrecht.

Jedoch lehnten beide Gerichte eine Verpflichtung zur Angabe des wesentlichen Energieträgers für Heizungen aus § 16 a EnEV ab. Diese Verpflichtung treffe nur den Verkäufer, Vermieter, Verpächter oder Leasinggeber, also demjenigen, dem das Recht an dem Objekt zusteht. Nicht geregelt ist die Verpflichtung für Immobilienmakler. Dies führt jedoch nicht dazu, dass der Immobilienmakler keinerlei Angaben zum Energieträger machen muss. Wie der BGH zutreffend festgestellt hat, handelt es sich bei dem Energieträger für den Verbraucher um einen Umstand, die von erheblicher Bedeutung ist. Der Verbraucher hat ein Interesse daran, vor dem Erwerb die Kosten für Heizwärme anderer Objekte zu vergleichen. Daher ergibt sich nach Ansicht des BGH die Verpflichtung zur Angabe aus § 5 a Abs. 2 UWG. Spätestens bei der Besichtigung hat der Immobilienmakler diese Information vorzulegen.

Nach der Annahme des Berufungsgerichts gehören die in Rede stehenden Angaben zum wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes zu den als wesentlich anzusehenden Informationen, die dem Verbraucher in Immobilienanzeigen vom Makler nicht vorenthalten werden dürfen. Dieser Auffassung hat sich der BGH angeschlossen.

Nicht nur das Immobilieninserat, sondern auch das Exposé und der Maklervertrag an sich haben bestimmte Pflichtinhalte. Neben dem Hinweis auf den Provisionsanspruch in dem Exposé bedarf es in den überwiegenden Fällen der Beifügung einer Widerrufsbelehrung in den Maklervertrag. Hintergrund ist, dass dieser meistens ausschließlich durch Fernkommunikationsmittel, d. h. ohne die körperliche Anwesenheit der Parteien, zustande kommt und dem Maklerkunden nach dem Gesetz in einem solchen Fall ein Recht zum Widerruf zusteht.

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Rechtsanwältin Ninja Lorenz

Kanzlei Schwede, Gewert & Kollegen