Was bedeutet der Nießbrauch an einer Immobilie?

1. Nießbrauch

Ein Nießbrauchsrecht kann an einer Sache oder auch an einem Recht bestellt werden. Derjenige, zu dessen Gunsten der Nießbrauch bestellt wird, ist berechtigt, die Nutzungen der Sache zu ziehen, so die Regelung in § 1030 BGB.

Meistens begegnet einem die Bestellung eines Nießbrauchsrechts im Zusammenhang mit Immobilien. In diesen Fällen darf derjenige, der das Nießbrauchsrecht erhalten hat, die Mieteinnahmen oder Pachteinnahmen aus der vermieteten/verpachteten Immobilie für sich vereinnahmen, obwohl er nicht Eigentümer der Immobilie ist. Dadurch werden die Rechte des Eigentümers stark beschnitten.

Der Nießbrauch an einer Immobilie muss im Grundbuch eingetragen werden, um ihn bei einem eventuellen Verkauf der Immobilie an einen Dritten, dem Erwerber der Immobilie gegenüber geltend machen zu können.

2. Übertragung einer Immobilie und Bestellung eines Nießbrauchsrechts

Eine häufige Konstruktion, zum Beispiel zwischen Eltern und Kindern, besteht darin, dass die Eltern noch zu Lebzeiten ihren Kindern eine Immobilie übertragen, wodurch die Kinder Eigentümer der Immobilie werden. Die Eltern behalten sich jedoch den Nießbrauch an der übertragenen Immobilie vor. Somit vereinnahmen die Eltern die Miet-oder Pachteinnahmen, die aus dieser Immobilie anfallen und können dadurch ihre monatlichen Einkünfte bzw. Rente aufbessern und ihren Lebensabend finanziell absichern.

3. Steuerliche Auswirkungen

In der Regel ist auch die Nießbrauchsbestellung im Testament zugunsten des überlebenden Ehegatten, wobei die Immobilie an das Kind vererbt wird, günstiger, als wenn die Immobilie zunächst dem überlebenden Ehegatten vererbt wird und anschließend den Kindern. Denn je nach Verkehrswert der Immobilie bzw. Höhe des Nachlasses kann es passieren, dass nicht nur der überlebende Ehegatte Erbschaftssteuer zu zahlen hat, sondern die Kinder auch nochmals, wenn sie dann erben, sobald der zweite Elternteil verstorben ist. Aber auch hier kommt es immer auf den konkreten Einzelfall an.

4. Vorteile des Nießbrauchs gegenüber dem Wohnrecht

Eltern, die zu ihren Lebzeiten die Immobilie, in der sie leben, auf ihre Kinder übertragen, müssen sich unbedingt ein Wohnrecht vorbehalten, denn andernfalls könnten ihre Kinder, die die Immobilie von ihnen übertragen erhalten haben, die Eltern aus der Wohnung weisen. Denn ist ein Kind uneingeschränkter Eigentümer einer Immobilie, kann es mit der Immobilie machen, was es will.

Wird nur ein Wohnrecht im Grundbuch eingetragen, § 1093 BGB, dürfen die Eltern im Rahmen des Wohnrechts die Immobilie nur zu Wohnzwecken nutzen. Wird das Wohnrecht jedoch im Rahmen eines Nießbrauchs in das Grundbuch eingetragen, ist dies für die Eltern der bessere Weg, weil sie dann die Wohnung nicht nur bewohnen dürfen, sondern, wenn sie zum Beispiel aufgrund ihrer eigenen Pflegebedürftigkeit in ein Pflegeheim ziehen müssten, die Wohnung vermieten könnten und mit den aus der Vermietung gezogenen Mieteinnahmen die Heimkosten mit abdecken könnten. Dies kann durchaus dann auch wieder zum Vorteil der Kinder sein. Denn wenn die Eltern die Heimkosten aus eigenen Einnahmen abdecken können, besteht nicht die Gefahr, dass die Kinder bei einem ungedeckten Bedarf an Heimkosten zu Unterhaltsleistungen gegenüber den Eltern herangezogen werden.

Der Nießbrauch ist also das flexiblere Gestaltungsrecht gegenüber dem Wohnrecht.

Sollten Sie Beratungsbedarf zum Nießbrauchsrecht oder Wohnrecht haben, stehe ich Ihnen als kompetente Ansprechpartnerin zur Verfügung. Bitte nehmen Sie per E-Mail oder telefonisch Kontakt mit mir auf. In einem persönlichen Besprechungstermin können wir das weitere Vorgehen in Ihrem Fall miteinander abstimmen.