2.596 Anwälte für Vorkaufsrecht | Seite 109

Mit einem Vorkaufsrecht kann man sich das Recht sichern, einen bestimmten Gegenstand oder eine Immobilie zu erwerben, bevor dies ein Dritter tut. Das bedeutet: Haben der Eigentümer und ein Dritter einen Kaufvertrag über die Immobilie oder einen Gegenstand abgeschlossen, muss der Verkäufer den Vorkaufsberechtigten unverzüglich über das Rechtsgeschäft informieren und ihm die Möglichkeit geben, sein Vorkaufsrecht auszuüben. In diesem Fall kommt der Vertrag über den Hauskauf grundsätzlich zu den Bedingungen zustande, die der Verkäufer mit dem Dritten ausgehandelt hat.

Sofern kein gesetzliches Vorkaufsrecht greift - wie z. B. das Vorkaufsrecht eines Mieters nach § 577 BGB -, kann man sich ein Vorkaufsrecht aber nur schuldrechtlich oder dinglich sichern. So kann ein Vertrag abgeschlossen werden, der aber rechtswirksam sein muss: Eine Vorkaufsvereinbarung z. B. bei einem Grundstück muss nach § 311b BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) notariell beurkundet werden. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht nach den §§ 463 bis 473 BGB ist aber nur für den Eigentümer und den Vorkaufsberechtigten rechtlich bindend. Daher kann zur besseren Absicherung bei Grundstücken bzw. grundstücksgleichen Rechten auch ein dingliches Vorkaufsrecht nach den §§ 1094 ff. BGB eingeräumt werden. Dies geschieht durch Einigung der Parteien und Eintragung des Vorkaufsrechts ins Grundbuch. Ebenso wie bei einer Vormerkung wird damit das Recht auf die Übertragung des Eigentums gegenüber Dritten besonders geschützt.

Zu beachten ist allerdings, dass das Vorkaufsrecht nach § 469 BGB nur innerhalb bestimmter Fristen ausgeübt werden kann. Die Frist beginnt zu laufen, wenn der Vorkaufsberechtigte vom Eigentümer über den Kaufvertrag mit dem Dritten informiert wurde. Die Frist beträgt

• bei Grundstücken zwei Monate und
• bei allen anderen Gegenständen eine Woche.

Daraus ergibt sich, dass das Vorkaufsrecht erst ausgeübt werden darf, wenn der Eigentümer mit einem Dritten einen Kaufvertrag über die betreffende Sache oder das Grundstück geschlossen hat. Nach Ausübung des Vorkaufsrechts ist der Eigentümer somit plötzlich zwei Personen aufgrund Vertrages verpflichtet. Um in diesem Fall keinen Schadenersatz leisten zu müssen, kann er sich im Vertrag mit dem Dritten ein Recht auf Rücktritt vorbehalten. Macht der Vorkaufsberechtigte dann von seinem Recht Gebrauch, kann der Eigentümer ohne finanzielle Einbußen vom Kaufvertrag mit dem Dritten zurücktreten und dem Vorkaufsberechtigten den Gegenstand bzw. die Immobilie übertragen. Kann der Vorkaufsberechtigte etwa wegen Insolvenz den Kaufpreis jedoch nicht aufbringen, ist seine Erklärung, das Vorkaufsrecht ausüben zu wollen, unwirksam.

Liegt weder ein Hauskauf noch der Kauf eines anderen Gegenstands vor, sondern vielmehr eine Schenkung oder ein Tausch, ist das Vorkaufsrecht nutzlos. Es kann somit nur ausgeübt werden, wenn der Eigentümer das Grundstück bzw. den Gegenstand veräußert. Des Weiteren ist das Vorkaufsrecht nach § 471 BGB ausgeschlossen, wenn „der Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung oder aus einer Insolvenzmasse erfolgt".

(VOI)

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