Betriebskostenabrechnung: Belastungsprobe für das Vermieter-Mieter-Verhältnis

Nicht immer sind die latent steigenden Energiepreise der Grund für die Erhöhung der Betriebskosten. In mancher Jahresabrechnung werden dem Mieter Kosten berechnet, die eigentlich der Vermieter tragen müsste. Dahinter steht oft keine böse Absicht. Um das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter nicht unnötig zu belasteten, sollten beide Seiten wissen, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen und wie sie zu berechnen sind. Grundvoraussetzung für die Umlage der Nebenkosten auf den Mieter ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Hierfür kommen Betriebskostenpauschale oder Betriebskostenvorauszahlung in Betracht.

Erleichterung für Vermieter

In einem aktuellen Urteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Abrechung von bestimmten Betriebskosten für Vermieter erleichtert. Betriebskosten, die nicht gemäß der Heiz- und Warmwasserkostenverordnung (HeizkV) verbrauchsgemäß abzurechnen sind, können auch mit dem sog. Abflussprinzip abgerechnet werden. Der Vermieter darf also diejenigen Kosten in Rechnung stellen, mit denen er im Abrechungszeitraum tatsächlich vom Leistungserbringer belastet worden ist (BGH, Az.: VIII ZR 27/07).

Achtung: Ein solcher Abrechnungsmodus ist nach dem BGH-Urteil grundsätzlich nur zulässig, wenn das konkrete Mietverhältnis sowohl im Abrechungs- als auch im Verbrauchszeitraum bestanden hat. Die Karlsruher Richter haben in ihrem Urteil offen gelassen, ob nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) bei einem Mieterwechsel die Berechnung nach dem Abflussprinzip unzulässig sein kann.

Keine Pauschale für Heiz- und Warmwasserkosten

Während bei einer Vorauszahlungsvereinbarung alle Kostenpositionen nach Ablauf der Abrechnungsperiode abgerechnet werden, sind bei einer Betriebskostenpauschale durch die Mietzahlungen alle Nebenkosten bereits rückwirkend abgedeckt. Auch für einzelne Kostenarten kann ein Pauschalbetrag angesetzt werden. Dies gilt aber nicht für Heiz- und Warmwasserkosten, die nach der Heiz- und Warmwasserkostenverordnung (HeizkV) stets verbrauchsabhängig abzurechnen sind. Der BGH hält dementsprechend die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete für unzulässig (Az.: VIII ZR 212/05). Ausnahmen sind in § 11 HeizkV abschließend genannt, beispielsweise Wohngebäude mit bis zu zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt. Vorsicht ist geboten, wenn der Vermieter dem Mieter vorschlägt, auf einen Direktlieferungsvertrag zu wechseln und der Mieter einen Wärmelieferungsvertrag mit einem Fernheizwerk abschließen soll. Denn lässt er sich darauf ein, ist der Vermieter nicht mehr für die Instandhaltung und -setzung der Heizanlage zuständig. Der Mieter muss sich unmittelbar an das Versorgungsunternehmen halten und hat keine Möglichkeit, bei Beeinträchtigungen die Mietzahlung zu mindern, z.B. weil die Heizung nicht funktioniert.

Weitere Informationen zum Thema Wärmelieferungsvertrag finden Sie in unserem anwalt.de-Rechtstipp "Kostenfalle Wärmecontracting" .

Anforderungen an eine korrekte Nebenkostenabrechnung

Der Vermieter darf nur die Bezahlung der laufenden Auslagen verlangen. Kosten für Reparatur, Instandhaltung und Verwaltung sind bereits mit der Miete abgegolten. In der Betriebskostenverordnung (BetrKV) sind die umlagefähigen Kosten abschließend aufgezählt, beispielsweise für laufende öffentliche Lasten, Wasserversorgung, Straßenreinigung, Müllbeseitigung, Gartenpflege, Sach- und Haftpflichtversicherung. Übrigens: Kosten für Abrechnungserstellung und Porto sind als Verwaltungskosten nicht umlagefähig. Unabhängig davon, ob der Mieter die Kosten tatsächlich mit verursacht hat, ist er zur anteiligen Bezahlung verpflichtet: Der Mieter einer Parterrewohnung muss z.B. die Betriebskosten für einen Aufzug mittragen, selbst wenn er keinen Keller oder Dachgeschossanteil gemietet hat (BGH, Az.: VIII ZR 103/06).

Die Abrechnung sollte verständlich formuliert sein und folgende Mindestangaben enthalten: Abrechnungszeitraum, getrennt aufgelistete Kostenarten, anfallende Gesamtbeträge, Verteilerschlüssel und Kostenanteil, der auf den einzelnen Mieter entfällt. Die Verteilung erfolgt regelmäßig nach folgenden Kriterien: Verbrauch, Wohnfläche, Wohnungsanzahl oder Anzahl der Personen im Wohnungshaushalt, wobei die Kombination einzelner Kriterien zulässig ist.

Sind Gewerbebetriebe im Wohngebäude abgesiedelt, müssen deren Kosten gesondert aufgeführt sein, sofern das Gewerbe erhebliche Betriebskosten verursacht, wie z.B. ein Friseursalon, bei dem hohe Wasser- und Stromkosten anfallen. Von dieser Summe werden die mit der Miete geleisteten Vorauszahlungen abgezogen. Je nach Gesamtergebnis ergibt sich dann ein Nachzahlungs- oder Rückerstattungsanspruch.

Fristen für Vermieter und Mieter

Der Vermieter muss Ansprüche mittels einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes geltend machen. Der Mieter hat nach Erhalt der Abrechnung zur Erhebung von Einwendungen grundsätzlich 12 Monate Zeit, sollte aber in den ersten 4 Wochen bereits die Richtigkeit überprüfen und Zweifel anmelden. Sonst muss er zunächst den verlangten Betrag bezahlen, den er nach Klärung der Abrechnung wieder zurückverlangen will. Achtung: Bezahlt der Mieter vorbehaltlos die Betriebskosten, stehen ihm keine Einwendungen mehr zu, soweit sie ihm aus der Betriebskostenabrechnung erkennbar waren. Gleiches gilt, wenn er das Rückzahlungsguthaben annimmt.

(WEL)