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Betriebskostenabrechnung: Vermieter darf offensichtliche Fehler auch noch nach Fristablauf korrigieren
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Grundsätzlich gilt bei der Abrechnung von Betriebskosten für den Vermieter gem. § 556 Abs. 3 BGB eine Ausschlussfrist von 12 Monaten ab dem Ende des Abrechnungszeitraums. Die Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2013 muss dem Mieter also bis zum 31.12.2014 vorgelegt werden. Danach kann der Vermieter grundsätzlich keine Nachforderung mehr geltend machen.
Bei einem offensichtlichen Fehler darf aber eine Betriebskostenabrechnung auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert werden. Dies hat das LG Berlin in seinem Urteil vom 20.11.2013, AZ: 65 S 152/13 entschieden. Das Landgericht Berlin stützte sich bei seinem Urteil auf die Rechtsprechung des BGH, nach der es einem Mieter nach Treu und Glauben verwehrt ist, den Vermieter an einem Versehen festzuhalten, wenn ihm bei der Erstellung der Betriebskosten ein Fehler unterlaufen ist, der auf den ersten Blick erkennbar ist und den er kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert hat (BGH, Urteil vom 30.03.2011, AZ: VIII ZR 133/10).
Im vorliegenden Fall erfolgte die Korrektur der Abrechnung ca. 1,5 Monate später und damit noch zeitnah. Zuvor hatte der Vermieter innerhalb der Abrechnungsfrist abgerechnet. Die Betriebskostenabrechnung ergab ein angebliches Guthaben für den Mieter von rund 1.400,-€. Dieses Ergebnis war jedoch offensichtlich falsch, denn auf den 1. Blick war erkennbar, dass dem Vermieter ein Additionsfehler unterlaufen war. Die gleichzeitig übermittelte Heizkostenabrechnung endete nämlich mit Kosten für den Mieter i.H.v. ca. 1.475,-€. Diese Kosten wurden aber versehentlich nicht in die Zusammenfassung der Abrechnung eingestellt, vielmehr wurde da der Kostenanteil des Mieters für die Heizkosten fälschlich mit "0" angegeben. Das Landgericht Berlin entschied, dass man bei einem solchen eindeutigen Additionsfehler den Vertragspartner nach Treu und Glauben nicht am ersichtlich falschen Ergebnis festhalten könne.
Fazit: Der Vermieter darf bei offensichtlichen Fehlern seine Betriebskostenabrechnung zeitnah auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB korrigieren. Der Mieter hat in solchen Fällen keinen Anspruch auf Auszahlung des vor der Korrektur fälschlich ausgewiesenen Guthabens.
Gern bin ich Vermietern und Mietern bei diesen und anderen Fragen des Mietrechts behilflich.
Rechtsanwältin Petra Hanke-Baspinar
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