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Fristlose Kündigung eines Mietvertrages auch wegen älterer Mietrückstände
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Kurz & bündig:
- Eine auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützte fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist auch dann wirksam, wenn sie aufgrund älterer Mietrückstände erfolgt.
- Die Regelung des § 314 Abs. 3 BGB findet neben den spezielleren Vorschriften zur fristlosen Kündigung im Wohnraummietrecht keine Anwendung.
(BGH, Urteil vom 13.07.2016 – VIII ZR 296/15)
1. Sachverhalt
Die Klägerin, eine katholische Kirchengemeinde, hatte seit 2006 an die Beklagte eine Wohnung in Düsseldorf vermietet. Nachdem die Beklagte Anfang des Jahres 2013 zwei Monatsmieten schuldig geblieben war, kündigte die Klägerin nach erfolgloser Mahnung (14.08.2013) mit Schreiben vom 15.11.2013 fristlos. Nachdem das AG einer Räumungsklage stattgegeben hatte, hob das zuständige LG die Entscheidung auf und begründete dies mit der Schutzwürdigkeit der Beklagten, die nach Ablauf von mehr als sieben Monaten nach Entstehen des Kündigungsgrundes nicht mehr mit einer Kündigung hätte rechnen müssen. Nach zugelassener Revision begehrte die Klägerin sodann Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils vor dem BGH.
2. Rechtliche Einordnung
Die Klägerin stützte die Kündigung vom 15.11.2013 auf § 314 Abs. 3 BGB. Der BGH verneinte die Anwendbarkeit dieser Vorschrift, da die spezielleren Vorschriften zur fristlosen außerordentlichen Kündigung im Wohnraummietrecht (§§ 543, 569 BGB) eingreifen. Genau diese Vorschriften sähen insofern keine zeitliche Schranke, insbesondere keine Zeitspanne für den Ausspruch der Kündigung, oder einen Verweis auf § 314 Abs. 3 BGB vor. Neben der fehlerhaften Anwendung von § 314 Abs. 3 BGB durch das LG bemängelte der BGH ferner die Annahme, die Kündigung sei nicht in angemessener Frist ausgesprochen worden. Denn zum einen bestanden die Zahlungsrückstände trotz erfolgter Mahnung weiter fort, zum anderen sei durch das Zuwarten des Kündigungsausspruches noch auf die Belange der Beklagten Rücksicht genommen worden.
3. Quintessenz
Die Kündigung der Kirchengemeinde war damit rechtswirksam. Sind die Tatbestände der §§ 543, 569 BGB einschlägig, entfalten sie insoweit eine Sperrwirkung gegenüber § 314 Abs. 3 BGB. Ein schutzwürdiges Vertrauen der Beklagten, wonach sie nicht mehr mit einer Kündigung zu rechnen brauchte, bestand unter den gegebenen Umständen ebenfalls nicht (sog. Umstandsmoment).
RA Marc E. Evers / Wiss. Mit. Julius Pieper
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