Gewerbemietrecht im Lockdown ab 16.12.2020: Vertragsauflösung oder -Anpassung möglich!?

Bisher wurde im Gewerbemietrecht relativ wenig bis gar nichts beschlossen um die Auswirkungen der Coronamaßnahmen auch in diesem Bereich abzubilden und insb. Mietern eine Hilfestellung zu geben.

Mit Beschluss vom 13.12.2020 hat die Bunderegierung nun aber auch an die Gewerbemietverhältnisse gedacht und in Ziffer 15 geregelt:

„für Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse, die von staatlichen Covid-19 Maßnahmen betroffen sind, wird gesetzlich vermutet, dass erhebliche (Nutzungs-) Beschränkungen in Folge der Covid-19-Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen können. Damit werden Verhandlungen zwischen Gewerbemietern bzw. Pächtern und Eigentümern vereinfacht.“ (siehe Beschluss der Bundesregierung vom 13.12.2020)

Dieser Beschluss ist eine klare Unterstützung der gewerblichen Mieter und Pächter, zu Lasten der Eigentümer. Vor allem wird vom Gesetz vermutet, dass die von Coronamaßnahmen betroffenen Mietverhältnisse einer erheblichen Nutzungsbeschränkung unterliegen, sodass dies eine schwerwiegende „Störung“ der Geschäftsgrundlage darstellt und den Weg bis hin zur Vertragsauflösung ebnet. Diese Vermutungswirkung (sog. Fiktion) kehrt die Beweislast um, weg vom Mieter, hin zum Vermieter, der nun darlegen muss, dass Coronamaßnahmen kein Grund für Mietprobleme waren. Offengelassen hat die Regierung allerdings, ob sich diese Fiktion nun "nur" auf den Lockdown ab dem 16.12.2020 bezieht oder auch bereits auf vorherige Maßnahmen. Beides ist denkbar und bedarf der Beobachtung der nun sich demnächst ergebenden Rechtsprechung. Sicher scheint jedenfalls, dass ab dem 16.12.2020 erfasste Fälle hierunter fallen. Jedenfalls aber stellt dieser Beschluss aus unserer Sicht eine gute Möglichkeit dar, auch bereits in der Vergangenheit betroffene Gewerbemietverhältnisse hierauf stützend verhandeln zu können, da die Regierung nun - etwas verspätet - klar zum Ausdruck brachte, wie es diese Thematik sieht und gelöst haben möchte. Nämlich klar zu Gunsten der Mieter, wobei die Vermieter einlenken und nachgeben sollen. 

Gewerbemieter haben nun mehrere Möglichkeiten auf das Gewerbemietverhältnis Einfluss zu nehmen. Von der Vertragsanpassung bis hin zur Vertragslösung dürfte nahezu alles möglich sein, sofern im Einzelfall die Coronapandemie dazu führte, dass der Mietverhältnis nicht oder nicht mehr vollständig angemessen ist, Mieten nicht mehr gezahlt werden können, Räumlichkeiten nutzlos da nicht nutzbar wurden.

Letztlich wird dies den Eigentümern und Vermietern nicht allerorts gefallen, sodass juristische Hilfe nötig sein wird und bei vielen Mietern auch zwingend erforderlich um weiteren Schaden abzuwenden, ggf. auch noch im laufenden Jahr.

Wir sind als Fachanwaltskanzlei für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, insb. auch auf das gewerbliche Mietrecht spezialisiert, sodass wir Ihnen gerne weiterhelfen, Ihren Einzelfall kurzfristig prüfen und Ihnen bei der nun seitens der Regierung geebneten Möglichkeit mit dem Vermieter zu verhandeln, helfen können.

Sprechen Sie uns gerne an oder nehmen per eMail Kontakt zu uns auf.

 Andreas Biernath