Hauskauf ohne Trauschein: das Risiko der Trennung durch einen Partnerschaftsvertrag minimieren

Viele Paare kaufen gemeinsam eine Immobilie ohne eine Heirat in Erwägung zu ziehen und sich Gedanken darum zu machen, wie die Immobilie bei einer Trennung auseinandergesetzt wird. Im Gegensatz zu verheirateten Paaren oder eingetragenen Lebenspartnern (LPartG) gibt es keinen Wertausgleich über den Zugewinn.

Um unschöne Auseinandersetzungen bei der Trennung zu vermeiden, sollten nicht verheiratete und nicht verpartnerte Paare Regelungen dazu treffen, wem die Immobilie gehört, wer die Schulden bezahlt und wer letztendlich darin wohnen darf, wenn sich das Paar trennt. In den Zeiten des Immobilienkaufs ist alles noch rosarot und man kann friedlich darüber sprechen, wie man eine Auseinandersetzung nach der Trennung gestalten will. Ist das Kind erst einmal in den Brunnen gefallen und sind die Fronten verhärtet, sind Gespräche oft nicht mehr möglich und die Gerichte müssen bemüht werden.

Zunächst stellt sich die Frage, ob beide Partner im Grundbuch als Eigentümer eingetragen werden. Eine Eintragung des Miteigentums muss nicht zwingend hälftig, sie kann auch nach anderen Quoten erfolgen. Wenn beide Partner grundbuchrechtlich Eigentum an der Immobilie haben, kann jeder von ihnen dieses grundbuchrechtlich geschaffene Eigentum auch wieder auflösen, notfalls durch eine Teilungsversteigerung. Dieses Procedere kann man in geordnete Bahnen lenken, und z.B. einem Partner nach der Trennung das Recht zugestehen, den Eigentumsanteil des anderen Partners vorrangig zu erwerben. Hierfür können bestimmte Zeiträume und Fristen vereinbart werden und auch Regularien für die Ermittlung des Kaufpreises.

Wird die Immobilie grundbuchrechtlich gemeinsam angeschafft, sind die Partner in der Regel auch Gesamtschuldner bei der Bank. D.h. sie schließen die Verträge mit der kreditgebenden Bank als Vertragspartner gemeinsam ab. Dadurch begeben sich die Hauskäufer im Außenverhältnis zur finanzierenden Bank in ein Gesamtschuldverhältnis. Die Bank kann von jedem Gesamtschuldner die vollständige monatlich fällige Kreditraten verlangen. Das kann nach einer Trennung sehr misslich sein, wenn sich ein Partner weigert, seinen Anteil an den Kreditraten zu zahlen. Aus diesem Grund sollte man darauf achten, dass mit einer Gesamtschuldnerschaft bei der kreditgebenden Bank auch ein Miteigentum im Grundbuch einhergeht.

Bringt ein Partner mehr Eigenkapital in den Kauf ein als der andere, sollte bereits zu Beginn darüber gesprochen werden, wie dieses Kapital verteilt wird, wenn man sich trennt und das Haus auseinandergesetzt werden muss. Ist die Trennung Jahrzehnte später, kann die Kapitaleinbringung beim Kauf zudem oft nicht mehr nachgewiesen werden.

Für viele Paare ist es eine Lösung, dass ein Partner die Immobilie zu Alleineigentum erwirbt und alleine für die Kreditschulden haftet. Der andere Partner zahlt für das Wohnen in der Immobilie eine Miete. Der Partner, der nicht Eigentümer ist, muss nach einer Trennung damit rechnen, dass er eventuell kurzfristig aus der Immobilie ausziehen muss.

Sind die Partner nicht verheiratet, ist stets darauf zu achten, dass beim Tod eines von Ihnen mangels Verwandtschaft bzw. Ehe kein gesetzliches Erbrecht existiert. Gesetzlich erbberechtigt sind einander nur Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner. Hat der verstorbene Partner kein Testament zu Gunsten des anderen errichtet, fällt die Immobilie in seinen Nachlass und damit an seine Erben, z.B. seine Eltern. Hier kann man nicht selten damit rechnen, dass diese Erben darauf bestehen, dass der überlebende Partner aus der Immobilie auszieht. In diesem Falle sollte man überlegen, ob man dem Partner nicht ein Nießbrauch an Immobilie oder zumindest ein lebenslanges Wohnrecht einräumt. Auch ein Testament zu Gunsten des Partners ist in vielen Fällen sinnvoll.

Unverheiratete Partner können auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gründen, wenn sie eine Immobilie kaufen. Der zu Grunde liegende Gesellschaftervertrag der GbR kann regeln, wie mit der Immobilie umgegangen wird, wenn die Gesellschafter sich trennen oder einer der Gesellschafter verstirbt. Im Gesellschaftervertrag kann auch die Finanzierung geregelt werden, ein Auszug eines Gesellschafters und weitere Modalitäten. Die Gesellschaft wird als solche im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. Die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts sollte steuerliche überprüft werden, da sich hier Nachteile ergeben können.

Egal ob sich das unverheiratete Paar dazu entschließt, die Immobilie zu gemeinsamem Eigentum zu erwerben, einer Alleineigentum erwirbt und der andere eine Miete zahlt oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gegründet wird, sollte eine vertragliche Gestaltung geschaffen werden, um die Modalitäten der Auflösung in guten Zeiten zu regeln.

In einem Partnerschaftsvertrag können zudem weitere Details der Partnerschaft wie die Aufteilung des gemeinsamen Hausrats, Ausgleichszahlungen für Arbeitsleistungen an der Immobilie und ähnliches geregelt werden.