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Mietrecht: Rauchen auf dem Balkon
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Rauchen auf dem Balkon ist ein Störfaktor zwischen Mietern, mit dem sich schon der Bundesgerichtshof auseinandersetzen musste.
Nach ständiger Rechtsprechung müssen sich die Parteien im Streit grundsätzlich auf feste Zeiten einigen, damit der Raucher in Ruhe rauchen und der Nichtraucher seinen Balkonaufenthalt genießen kann.
Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme
Nicht nur beim Thema Rauchen gilt das Gebot der Rücksichtnahme, sondern auch bei Lichtreflexen, Lärm, Gasen oder anderen Immissionen. Die Interessen müssen je nach Einzelfall gegeneinander abgewogen werden.
Ggf. Recht auf Mietminderung
Der Nichtraucher hat aber ggf. ein Recht auf Mietminderung, wenn Zigarettenrauch massiv im Sommer durch offene Fenster in seine Wohnung eindringen (Landgericht Berlin, Urt. v. 14.03.2013, Az.: 67 S 307/12). Die Mietminderung kann dabei, wie von verschiedenen Obergerichten ausgeurteilt, 5–10 % betragen.
Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden (BGH, Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 225/03).
Grundsätzlich ist der Vermieter gemäß § 535 I S. 2 BGB zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in vertragsgemäßem, d. h. mangelfreiem Zustand verpflichtet. Treten an der Mietsache Mängel auf, so obliegt es dem Vermieter, diese unverzüglich zu beseitigen. Diese Pflicht besteht verschuldensunabhängig. Sie ist das Spiegelbild der Zahlungspflicht des Mieters („Geld hat man zu haben“).
Es wird zwischen Sach- und Rechtsmängeln unterschieden. Zu den Sachmängeln gehört auch das Verhalten anderer Mieter. Der Vermieter hat insoweit eine Fürsorgepflicht anderen Mietern gegenüber, wenn diese für einen Zustand verantwortlich sind, die die Mietsache mangelhaft machen.
Recht auf freie Lebensführung des Rauchers
Der Raucher hat allerdings ebenfalls das Recht auf freie Lebensführung. So kann ihm nicht untersagt werden, in seiner Wohnung bei geschlossenen Fenstern unbegrenzt zu rauchen. Gemäß ständiger Rechtsprechung ist der Besitz an der Wohnung eigentumsgleich. Er hat allerdings für den Schaden aufzukommen, der durch das Rauchen entsteht (Sanierungsbedarf der Wohnung bei Tief in Decken und Böden eingedrungenem Rauch). Auch können Schönheitsreparaturen früher fällig sein als in einer Nichtraucherwohnung.
Rechtsanwalt Holger Hesterberg, Wolfratshausen, München
Bundesweite Tätigkeit. Mitgliedschaft im Deutschen Anwaltverein
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