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Mietzahlung muss nur bis zum „dritten Werktag des Monats“ bei der Bank in Auftrag gegeben werden
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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil (Az.: VIII ZR 222/15) die Rechte von Mietern gestärkt, indem entschieden wurde, dass für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung der Zeitpunkt maßgeblich ist, an dem der Mieter den Zahlungsauftrag bei seiner Bank erteilt, nicht der Zeitpunkt des Geldeingangs beim Vermieter. Dieses Urteil macht eine oft in Mustermietverträgen verwendete Klausel unwirksam, die den Zahlungseingang beim Vermieter als Kriterium für die Rechtzeitigkeit der Zahlung festlegte. Der BGH begründete seine Entscheidung damit, dass diese Klausel Mieter unangemessen benachteilige und von der gesetzlichen Regelung abweiche, laut der die Miete bis zum dritten Werktag eines Monats „entrichtet“ sein muss. Die im verhandelten Fall ausgesprochene Kündigung des Mietvertrags durch die Vermieterin und die daraufhin erhobene Räumungsklage waren daher unwirksam. Mietern, die ähnlichen Kündigungen gegenüberstehen, wird empfohlen, sich von einem Experten im Mietrecht beraten zu lassen.
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Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil (Az.: VIII ZR 222/15) entschieden, dass es bei der Mietzahlung bis zum „dritten Werktag eines Monats“ nicht auf den Eingang der Zahlung beim Vermieter, sondern auf den Zeitpunkt ankommt, an welchem der Mieter den Zahlungsauftrag bei seinem Geldinstitut erteilt. Damit hat der Bundesgerichtshof die Rechte von Mietern entscheidend gestärkt.
Räumungsklage wegen „verspäteter“ Zahlung der Miete
Der Hintergrund ist vielen Mietern sicherlich bekannt: Die von Vermietern häufig verwendeten Mustermietverträge sehen regelmäßig eine Zahlung der Miete im Voraus bis zum dritten Werktag eines Monats vor. Dazu verwenden die Mustermietverträge häufig eine Klausel, welche besagt, dass es für die „Rechtzeitigkeit der Zahlung [...] nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes ankommt“ und die mehrfach verspätete Mietzahlung im Einzelfall zur Kündigung führen kann.
Im nun vom BGH entschiedenen Fall war streitig, ob die Regelung zur Rechtzeitigkeit der Zahlung wirksam ist. Konkret hatte eine Vermieterin, nachdem mehrmals am dritten Werktag eines Monats keine Mietzahlung auf ihrem Konto eingegangen war, das Mietverhältnis außerordentlich gekündigt und auf Räumung geklagt. Die Beklagten jedoch hatten die Mietzahlungen jeweils bis spätestens zum dritten Tag des Monats bei ihrer Bank in Auftrag gegeben, diese trafen allerdings erst wesentlich später bei der Vermieterin ein.
Häufig verwendete Klausel in Mietverträgen unwirksam
Der BGH kippte die Klausel und urteilte, dass dieser Teil des Mietvertrages unwirksam sei. Die Begründung: Entsprechende Klauseln weichen von der gesetzlichen Regelung ab, da das deutsche Mietrecht lediglich besage, dass die Mietzahlung bis zum dritten Werktag eines Monats vom Mieter „entrichtet“ werden soll (§ 556b BGB).
Die Richter argumentierten, dass mit Erteilung eines Überweisungsauftrages bei der Bank (bei gedecktem Konto) der Mieter seiner Pflicht zur „Entrichtung“ der Miete vollständig nachgekommen sei. Es komme grundsätzlich nicht darauf an, wann das Geld schließlich beim Vermieter eintreffe. Dem Mieter könne jedenfalls nicht das Risiko auferlegt werden, dass es bei verschiedenen Geldinstituten zu Verzögerungen bei der Buchung des Mietbetrages komme. Die Klausel, welche auf den Eingang des Geldes abstellt, benachteilige die Mieter unangemessen und sei deswegen nichtig.
Die im konkreten Fall ausgesprochene Kündigung des Mietvertrages durch die Vermieterin war dementsprechend ebenfalls unwirksam, die Räumungsklage wurde abgewiesen.
Kündigung der Wohnung abwenden
Wer von seinem Vermieter wegen nicht rechtzeitiger Mietzahlungen abgemahnt oder sogar außerordentlich gekündigt wird, sollte sich von einem Experten für Mietrecht hinsichtlich der Rechtmäßigkeit der Kündigung beraten lassen. Mit der neuerlichen Entscheidung des BGH besteht eine weitere gute Verteidigungsmöglichkeit gegen derartige außerordentliche Kündigungen.
Oliver Schöning
Rechtsanwalt
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