Neue BGH-Rechtsprechung zur Mietminderung wegen Lärmbelästigung

Der Bundesgerichtshof hat in einer aktuellen Grundsatzentscheidung vom 29.4.2015, Az. VIII ZR 197/14, die zukünftige Rechtsprechung der Instanzgerichte zur Mietminderungen wegen nach Mietbeginn neu auftretender Geräuschbelästigungen auf eine andere Grundlage gestellt.

Die Entscheidung des BGH dürfte darüber hinaus Bedeutung haben für Mietminderungen aufgrund anderer Umwelteinflüsse, wie die Zuführung von Gerüchen, Dämpfen, Gasen, Rauch, Ruß etc.

In der zitierten Entscheidung ist der Bundesgerichtshof zu dem Ergebnis gelangt, dass mangels besonderer Regelungen im Mietvertrag Lärmbelästigungen dann keinen Mangel der Mietsache darstellen, wenn der Vermieter selbst diese von einem Nachbargrundstück ausgehenden Geräusche ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten gemäß § 906 BGB dulden müsste, weil sie unwesentlich oder ortsüblich sind.

Nach § 906 Abs. 1 BGB ist eine Beeinträchtigung unter anderem dann unwesentlich und damit in der Regel entschädigungslos hinzunehmen, wenn die in Gesetzen, Rechtsverordnungen oder Verwaltungsvorschriften zu § 48 Bundesimmissionsschutzgesetz festgelegten Grenzwerte und Bewertungen nicht überschritten werden.

In dem zu entscheidenden Fall hatte der Mieter, nachdem auf dem Nachbargrundstück ein Ballspielplatz angelegt worden war, wegen des damit verbundenen Lärms die Miete um 20 % gemindert. Als der Vermieter die nicht gezahlte Miete einklagte, hatte er vor dem Amtsgericht und dem Landgericht keinen Erfolg. Der BGH hat diese Urteile im Hinblick auf den seit 2011 geltenden § 22 Abs. 1a Bundesimmissionsschutzgesetz aufgehoben, der besagt, dass Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen, wie beispielsweise Ballspielplätzen, durch Kinder hervorgerufen werden, im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung darstellen. Aufgrund dieser Vorschrift wäre der Vermieter selbst als Eigentümer zur Duldung der von Kindern auf dem Nachbargrundstück ausgehenden Geräusche nach § 906 Abs.1 BGB verpflichtet. Zugleich entfiele hierdurch das Minderungsrecht des Mieters.

Da diese Privilegierung nur für Geräusche gilt, die von Kindern stammen, könnte der Fall anders zu entscheiden sein, wenn Jugendliche oder Erwachsene die Geräusche auf dem Ballspielplatz verursachen.

Zukünftig wird als Folge dieses Urteils bei der Mietminderung wegen Umwelteinflüssen § 906 BGB von besonderer Bedeutung sein. Bei allen von Nachbargrundstücken herrührenden Belästigungen muss geprüft werden, ob der Eigentümer/Vermieter selbst sich gegen diese Belästigungen erfolgreich zur Wehr setzen kann. Falls ja, ist eine Mietminderung möglich, anderenfalls nicht.