Überbelegung von Wohnraum bei Wohnungseigentum

Wird in der Teilungserklärung Wohnungseigentum als „Wohnung“ bezeichnet, handelt es sich um eine Zweckbestimmung. Zu anderen Zwecken als zu Wohnzwecken darf die Wohnung nicht genutzt werden. Die Miteigentümer haben in diesem Fall Anspruch auf Unterlassung der vereinbarungswidrigen Nutzung.

Wie ist es aber rechtlich einzuordnen, wenn die Wohnung zwar zu Wohnzwecken genutzt wird, die Anzahl der Bewohner im Verhältnis zur Wohnfläche jedoch zu hoch ist?

Wann liegt Überbelegung vor?

Ob eine Überbelegung vorliegt, hängt vom Verhältnis der Anzahl der Räume zur Anzahl der Bewohner ab. In manchen Bundesländern bestehen Wohnungsaufsichtsgesetze, die Mindestangaben zur Quadratmeterzahl pro Bewohner machen. So muss in Berlin jeder Person eine Wohnfläche von mindestens 9 Quadratmetern und jedem Kind bis zu sechs Jahren eine Wohnfläche von mindestens 6 m² zustehen. Diese Zahlen können Anhaltspunkte bieten, ob es sich um eine Überbelegung handelt. Das Bayerische Oberste Landesgericht hat bereits mit Beschluss vom 09.02.1994 (NJW 1994, 1662) entschieden, dass „die Belegung einer Eigentumswohnung mit Aussiedlern sich im zulässigen Rahmen halte, wenn in etwa ein Richtwert von 2 Personen je Zimmer eingehalten werde und für jede mindestens 6 Jahre alte Person eine Wohnfläche von mindestens 10 m² vorhanden sei.“

Das Amtsgericht Traunstein entschied am 18.09.2015, Az.: 319 C 1083/15 für die Unterbringung von Flüchtlingen, dass ein Wert von 7 m² pro Person ausreichend sei und bezog sich auf eine bayerische Verwaltungsrichtlinie zur Unterbringung von Flüchtlingen.

Das OLG Frankfurt entschied, dass die Belegung einer 50 m² großen Wohnung mit einer 5-köpfigen Familie keine Überbelegung darstellt (OLG Frankfurt, Beschl. v. 11.05.1994 – 20 W 216/94 – ZMR 1994, 378).

Die Belegung einer Wohnung von 92 Quadratmetern mit 8 Personen stellt noch keine Überbelegung dar (AG Laufen, Endurteil v. 04.02.2016 – 2 C 565/15 WEG).

Vermietung von Sondereigentum als Übergangswohnheim unzulässig?

Die Vermietung von Wohnungseigentum als Übergangswohnheim für einen wechselnden Personenkreis ist unzulässig, da der Gebrauch der Räume nicht im Wohnen besteht, sondern in der Weitervermietung an die Ordnungsbehörde bzw. an die Gemeinde (so auch OLG Hamm vom 26.09.1991, 15 W 127/91, NJW 1992, 184).

Ansprüche der Miteigentümer bei Überbelegung

Ist die Wohnung überbelegt, so hat jeder Miteigentümer Anspruch auf Unterlassung gemäß § 15 Absatz 3 WEG.

Den Anspruch kann auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend machen, wenn ein entsprechender Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft getroffen wurde. Der Unterlassungsanspruch kann gerichtlich durchgesetzt werden.

Wohnung ist überbelegt, was muss der Eigentümer tun?

Der Sondereigentümer der Wohnung muss alles unternehmen, um die Überbelegung zu beseitigen. Ist die Wohnung vermietet, muss er den Mietern nach vorheriger Abmahnung kündigen und die Kündigungen auch gerichtlich durchsetzen.