Verkäuferhaftung für rechtliche Mängel der Sache

Rechtliche Mängel werden auch als immaterielle Mängel bezeichnet. Eine verkaufte Sache hat einen rechtlichen Mangel, wenn sie mit dem Recht Dritter belastet ist, das Recht des Käufers ausschließt oder einschränkt und über dessen Existenz der Käufer nicht informiert war oder wenn er nicht zugestimmt hat, die Sache (die mit dem Recht Dritter belastet ist) zu nehmen. Der Verkäufer haftet für die Rechtsmängel der Sache auch im Fall, wenn dem Käufer öffentlich-rechtliche Sonderbeschränkungen nicht bekannt sind und wenn der Verkäufer über diese Beschränkungen informiert war oder sie erwarten hätte können und dem Käufer nicht mitgeteilt hat. Ein Beispiel für einen solchen Mangel wäre, wenn der Verkäufer eine landwirtschaftliche Immobilie, für die Erwerbsbeschränkungen für ausländische natürliche und juristische Personen bestehen und wenn der Verkäufer dies wusste oder hätte erwarten können, an einen Ausländer verkauft.

Bei den Mobilien, die nicht in den Sonderregistern eingetragen sind, ist es unwahrscheinlich, dass ein Rechtsmangel vorliegt, da der ehrliche Erwerber der Mobilie durch Übergabe erwirbt, das heißt durch Inbesitznahme der Sache. In der Praxis treten Probleme beim Verkauf von Immobilien und Mobilien, die in öffentlichen Registern (Schiffen, Fahrzeugen usw.) eingegeben werden müssen, auf.

Vor dem Abschluss des Verkaufs muss unbedingt der im öffentlichen Register eingetragene Saldo überprüft werden. Wenn festgestellt wird, dass das Register keine Rollen enthält, die das Recht des Käufers beeinträchtigen oder einschränken, muss der Schutz des Käufers vor der Zahlung des Preises gewährleistet sein, das heißt, im öffentlichen Register sichtbar gemacht werden, dass die Eigentumsübertragung auf den Käufer stattfindet. Dies ist in der Praxis insbesondere der Fall beim Verkauf von Immobilien, weil der Käufer die Anzahlung oder sogar den Gesamtbetrag des Kaufpreises bezahlt und nur dann eine Genehmigung für die Verbuchung vom Verkäufer erhält. Von dem Moment an, in dem der Käufer den Kaufpreis bezahlt, bis zu dem Moment, in dem der Antrag an eine berechtigte Behörde zur Übertragung des Eigentums gestellt wird, kann im öffentlichen Register festgestellt werden, dass ein Dritter einige Rechte hat, die das Recht des Käufers einschränken oder ausschließen. Wenn der Dritte diese Forderung begründet, zum Beispiel mit einer angemessenen gerichtlichen Entscheidung, verliert der Käufer das Eigentumsrecht oder dasselbe wird eingeschränkt. Das Risiko von Rechtsmängeln kann durch entsprechende vertragliche Regelungen vermieden werden und es wird daher empfohlen, bei der Zusammensetzung des Kaufvertrags einem Anwalt zu vertrauen.

In der Praxis kommt diese Situation bei der doppelten Veräußerung des Eigentums vor, sodass das Eigentum von der Person erworben wird, die den Eigentumsübergang zuerst gefördert hat. Häufig ist dies der Fall, wenn nur ein Ehegatte als Eigentümer der Immobilie eingetragen ist und diese dem Käufer veräußert, während der andere Ehegatte in der Zwischenzeit ein Verfahren einleitet, um festzustellen, ob die Hälfte der verkauften Immobilie sein eheliches Eigentum ist, und diese Klage vor dem Käufer im Grundbuch aufzeichnet, bevor der Käufer einen Überweisungsantrag gestellt hat. 

Ist der andere Ehegatte im gerichtlichen Verfahren erfolgreich, verliert der Käufer eine Hälfte des Eigentums an der Immobilie. Wenn ein Bauunternehmer eine Immobilie, die noch im Bau ist, verkauft und die Eintragung des Eigentumsrechts des Käufers bis zum vollständigen Bau der Immobilie verzögert, kann es vorkommen, dass sich das Finanzministerium der Republik Kroatien die Immobilie in der Zwischenzeit wegen nicht bezahlter Steuern einträgt. Wenn der Verkäufer die Steuer nicht zahlt, hat der Staat die Möglichkeit, die Steuer mit allen Nebenkosten vom Wert der Immobilie einzuziehen, obwohl das Eigentum in der Zwischenzeit auf den Käufer übergegangen ist.

Tritt ein Rechtsmangel der verkauften Sache auf, ist der Käufer verpflichtet, den Verkäufer darüber zu informieren und von ihm aufzufordern, dass er die Sache innerhalb angemessener Frist von den Rechten oder Ansprüchen Dritter freistellt oder eine andere Sache ohne Rechtsmangel aufgibt.

Wenn die Sache auf Verlangen eines Dritten weggenommen wurde, so wird der Vertrag durch Gesetz gekündigt und der Käufer hat das Recht, die Rückzahlung des Kaufpreises von dem Verkäufer zu fordern. Wenn das Recht des Käufers nur eingeschränkt wird, so hat der Käufer die Wahl, einen angemessenen Preisnachlass zu verlangen oder den Vertrag zu kündigen und die Erstattung des Gesamtpreises zu verlangen. 

Kann der Käufer den Zweck des Kaufvertrages aufgrund der Aufforderung des Dritten nicht erfüllen, so kann er den Kaufvertrag kündigen, auch wenn der Verkäufer die Sache nicht innerhalb einer angemessenen Frist von der Aufforderung des Dritten befreit. In jedem Fall hat der Käufer das Recht auf Schadensersatz, es sei denn, er wusste zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses, dass es eine Möglichkeit gibt, dass sein Eigentum weggenommen oder sein Recht gemindert oder eingeschränkt wird. Der Käufer, der den Verkäufer nicht über den Mangel informiert hat, sondern mit dem Dritten in einen Rechtsstreit eingetreten ist und diesen verloren hat, verliert seine Rechte nicht, es sei denn, der Verkäufer weist nach, dass er über die Mittel verfügt, die die Aufforderung des Dritten ablehnen. Der Käufer kann auch das offensichtliche Recht des Dritten anerkennen oder einen Dritten bezahlen, um auf sein Recht zu verzichten. In diesem Fall wird der Verkäufer von der Haftung befreit, wenn er dem Käufer diesen Geldbetrag und den entstandenen Schaden ersetzt.

Die Rechte des Käufers wegen Rechtsmängeln erlöschen innerhalb eines Jahres ab dem Tag, an dem er von dem Mangel erfahren hat, und wenn ein Dritter vor Ablauf der Frist, in der der Käufer den Verkäufer aufgefordert hat, sich zu beteiligen, innerhalb von 6 Monaten nach der rechtskräftigen Kündigung dieses Rechtstreits. Es stellt sich die Frage, ob der Käufer verpflichtet ist, den Abschluss des Gerichtsverfahrens mit dem Dritten abzuwarten, in den sich der Verkäufer eingelassen hat, oder ob dies in den rechtlichen Rahmen einer angemessenen Frist zur Behebung des Rechtsmangels fällt. In Anbetracht der Dauer des Rechtsstreits, in dem ein Dritter das Recht nachweist, besteht für den Käufer Rechtsunsicherheit darüber, ob er in der Lage ist, eine Preiserstattung und Schadensersatz zu erhalten, wenn der Rechtsstreit beendet ist. Aus diesem Grund ist es sehr wichtig, die Rechte des Käufers zu schützen, sobald ein Rechtsmangel der Sache entsteht.

Der Vertrag kann die Haftung für Rechtsmängel einschränken oder vollständig ausschließen. Diese Bestimmung hat jedoch keine wirkliche Bedeutung, wenn der Verkäufer von einem bestimmten Rechtsmangel der Sache wusste oder erwarten konnte und diesen dem Käufer nicht mitteilte.