Zum Wegfall der Maklerprovision bei fehlender Kausalität / Identität des Maklerangebotes

Nach der Rechtsprechung kann die Pflicht zur Zahlung von Maklerprovisionen wegen fehlender Kausalität entfallen, wenn zwischen dem ursprünglich geforderten Kaufpreis und dem später tatsächlich gezahlten Kaufpreis ein erheblicher preislicher Unterschied besteht. Dabei führt ein Verhandeln über den Kaufpreis mit daraus resultierender Preisreduzierung nicht etwa zum Wegfall der Maklerprovision. Erst wenn sich der Eindruck ergibt, dass das von dem Makler angebotene Objekt erheblich überteuert war, der Makler im Auftrag des Verkäufers also einen unrealistisch hohen Preis verlangt hat, kann die Kausalität des Maklerangebots für den später tatsächlich zu Stande gekommenen Kaufvertrag zweifelhaft sein. Die Rechtsprechung hat in einer Vielzahl von Entscheidungen Anhaltspunkte herausgearbeitet, wann die Kausalität noch gegeben ist bzw. wann sie entfällt und mit ihr auch der Provisionsanspruch des Maklers. Dabei arbeitet die Rechtsprechung überwiegend mit Prozentzahlen, die jedoch nur Anhaltspunkte darstellen und keine absolute Gültigkeit haben.

Nachdem der BGH (NJW 2008, Seite 651) eine Preisabweichung von 15 Prozent für unschädlich erachtet hat, hat das OLG München (MDR 2010, Seite 615) ausgeführt, es halte eine Preisabweichung von 25% noch für unschädlich aber eine Verringerung des Kaufpreises von 38,7% für so erheblich, dass die Kausalität entfällt. Das OLG Hamburg (OLGR Hamburg 2004, 53) hat bei einem Gewerbemietvertrag eine Abweichung der angebotenen Jahresmiete von der später vereinbarten Miete um 32 Prozent als erheblich angesehen. Nach der Entscheidung des OLG Dresden(NJW -RR-2009, Seite 931) kann eine Preisreduzierung von mehr als 25 Prozent schon erheblich sein. Der kritische Bereich bei Preisabweichungen beginnt somit bei Überschreiten der 25 Prozent Marke, wobei die Entscheidung eines OLG für andere Gerichte nicht bindend ist.

Ein Makler ist also gut beraten, sich selbst ein Bild von der Werthaltigkeit einer Immobilie zu machen, den Verkäufer entsprechend zu beraten und nicht jede unrealistische Preisvorstellung zu akzeptieren.