BFH erleichtert Verkauf der eigenen Wohnung – keine Steuerpflicht trotz kurzzeitiger Vermietung

Steuervergünstigungen beim Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie können auch dann genutzt werden, wenn die Wohnung kurzzeitig vermietet war. Nach diesem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 3. September 2019 können viele Immobilienbesitzer beim Verkauf einer selbstgenutzten Wohnung in den Genuss von Steuervorteilen kommen (Az.: IX R 10/19). Der BFH hat damit ein Urteil des Finanzgerichts Baden-Württemberg bestätigt (Az.: 13 K 289/17).

Beim Immobilienverkauf gilt eine 10-jährige Spekulationsfrist. Liegen zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie weniger als zehn Jahre, muss die Wertsteigerung der Wohnung in diesem Zeitraum versteuert werden.

Eine Ausnahme von dieser Spekulationsbesteuerung gibt es für die selbst genutzte Wohnung. Hier fällt auch bei einer Nutzung von weniger als zehn Jahren keine Steuer an. Voraussetzung für diese Steuererleichterung ist nach der o. g. Rechtsprechung, dass der Eigentümer die Wohnung bis zu ihrem Verkauf durchgängig selbst bewohnt hat, oder wenn sie zumindest im Jahr der Veräußerung und in den beiden Jahren davor selbst zu Wohnzwecken genutzt wurde.

„Der Bundesfinanzhof hat nun den Wohnungsverkauf für viele Immobilienbesitzer erleichtert“, sagt Rechtsanwalt Michael Staudenmayer, Fachanwalt für Steuerrecht aus Stuttgart. „Er hat entschieden, dass auch dann keine Steuer fällig wird, wenn die selbstgenutzte Wohnung vor ihrem Verkauf kurzzeitig vermietet war.“

So war es in dem vorliegenden Fall: Hier hatte der Kläger die Eigentumswohnung 2006 gekauft. Im April 2014 zog er aus. Bis zu diesem Zeitpunkt hatte er die Wohnung selbst bewohnt. Im Anschluss vermietete er die Wohnung bis Ende 2014 und verkaufte sie noch im Dezember. Das zuständige Finanzamt wollte den Veräußerungsgewinn besteuern, da der Mann zuletzt ja nicht mehr in seiner Wohnung gelebt habe.

Dagegen wehrte sich der Kläger. Er habe die Wohnung im Jahr der Verkaufs selbst zu Wohnzwecken genutzt und auch in den beiden Jahren zuvor. Wie schon vor dem FG Baden-Württemberg war seine Klage auch vor dem BFH erfolgreich. Die Wohnung müsse lediglich im Jahr vor den Verkauf durchgängig vom Eigentümer zu Wohnzwecken genutzt werden. Im Jahr davor und im Veräußerungsjahr müsse die Wohnung nicht durchgängig selbst genutzt werden, um von der Steuer befreit zu sein, so der BFH.

Nach dem Urteil ist also ein zusammenhängender Zeitraum für die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, der sich insgesamt über drei Kalenderjahre erstreckt, ausreichend. Das bedeutet also nur eine zusammenhängende Nutzung über einen Zeitraum von einem Jahr und zwei Tagen. Während die Wohnung im mittleren Jahr durchgängig zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden muss, reicht im Jahr davor und danach theoretische eine Nutzung von einem Tag.

„Das Urteil des BFH ist für Verbraucher, die ihre Immobilien verkaufen, natürlich erfreulich. Dennoch gilt es aufzupassen. Die Wohnung muss noch in dem Jahr, in dem sie selbst genutzt wurde, verkauft werden, um von der Steuer befreit zu sein. Hätte der Eigentümer in dem vorliegenden Fall die Wohnung erst 2015 verkauft, wäre Spekulationssteuer fällig gewesen“, so Rechtsanwalt Staudenmayer.

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