BGH: Betriebsschließungen können Anpassung der Miete rechtfertigen / Business closure and rent adjustment

BGH, Urteil vom 12. Januar 2022 – XII ZR 8/21

Nachdem bereits eine Reihe von Oberlandesgerichten die Möglichkeit erkannte wegen der pandemiebedingten Betriebsschließungen die Gewerbemiete anpassen zu können, zieht nun der BGH in einer richtungsweisenden Entscheidung nach.

Demnach kann der Mieter nach § 313 BGB einen Anspruch auf Anpassung der Miete haben, wenn er in Folge einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie einen Betrieb schließen musste und daher seine Gewinne nicht realisieren kann.

Pauschal könne dies, im Gegensatz zur Entscheidung des OLG Dresden, nicht zwangsläufig zu einer Reduzierung auf 50 % führen. Es gelte hier, so der BGH, den jeweiligen Einzelfall abzuwägen.

Auf Mieterseite sei primär auf einen konkreten Umsatzrückgang abzustellen. Auf Vermieterseite seien beispielsweise Leistungen eine einstandspflichtigen Betriebsversicherung des Mieters in die Waagschale zu werfen. Staatliche Unterstützungsmaßnahmen auf Basis eines Darlehens blieben jedoch außer Betracht. Schließlich könne der Mieter seine erlittenen Umsatzeinbußen dadurch nicht erreichen. Eine tatsächliche Gefährdung der Existenz des Mieters sei im Übrigen nicht erforderlich.

Zu einem Mangel des Mietgegenstands führen die staatlichen Maßnahmen indes nicht. Somit folgte der BGH auch dem OLG Urteil. 

Der BGH verwies die Angelegenheit nun an das Oberlandesgericht zurück, welches nunmehr die konkreten wirtschaftlichen Auswirkungen des Mieter zu prüfen haben wird. Das OLG wird dann erneut die Frage beantworten müssen, ob eine Anpassung im konkreten Fall berechtigt war.

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ENGLISH VERSION:

BGH, Judgment of January 12, 2022 - XII ZR 8/21

After a number of higher regional courts have already recognized the possibility of adjusting commercial rents due to the pandemic-related business closures, the Federal Court of Justice (BGH) has now followed suit in a landmark decision. 

Accordingly, the tenant may have a claim to adjustment of the rent under Section 313 of the German Civil Code (BGB) if he had to close a business as a result of a sovereign measure to combat the COVID 19 pandemic and is therefore unable to realize his profits. In contrast to the decision of the OLG Dresden, this could not necessarily lead to a reduction to 50%. According to the BGH, it is necessary to weigh up each individual case. 

On the tenant's side, the primary consideration is a concrete decline in turnover. 

On the landlord's side, for example, services provided by a business insurance policy of the tenant with a duty to indemnify are to be weighed in the balance. State support measures on the basis of a loan, however, would not be taken into consideration. After all, the tenant would not be able to compensate for the loss of sales he had suffered as a result. Moreover, an actual threat to the tenant's existence was not required. 

However, the state measures do not lead to a defect of the rental object. Thus, the BGH also followed the OLG ruling. The BGH now referred the matter back to the Higher Regional Court, which will now have to examine the concrete economic impact on the tenant. The OLG will then have to answer the question again as to whether an adjustment was justified in the specific case.

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