Das Mietverhältnis im Schnittpunkt zwischen Wohnen und Arbeiten

Ich-AG'ler, Berufsanfänger, Wirtschaftskrisenopfer: Es gibt viele Selbstständige, die ihr Gewerbe in ihrer Mietwohnung betreiben (müssen).

Bei Meinungsverschiedenheiten stellt sich die Frage: Wohn- oder Gewerberaum-Mietverhältnis? Es gibt nur ein entweder - oder.

Die Unterscheidung kann intrikat sein. Sie ist aber wichtig, weil der soziale Mieterschutz (insbesondere die Kündigungsbeschränkungen) nur bei Wohnraum-Mietverhältnissen eingreift.

Mit einer Vielzahl von Indizien hat sich das Kammergericht Berlin in einem jüngst entschiedenen Fall (Urteil vom 12.08.2013- 8 U 3/13) auseinandergesetzt. Für ein Wohnraum-Mietverhältnis spricht die Verwendung eines Wohnraum-Mietvertragsformulars. Ist dort allerdings nicht ausdrücklich angegeben, dass die Vermietung (nur) zu Wohnzwecken erfolgt, weil etwa der  juristisch nicht vorgebildete Vermieter einfach ein falsches Formular verwendet hat, gibt dieses Merkmal nicht viel her.

Auch die Vereinbarung von (nur) drei Monatsmieten als Kaution muss nicht für ein Wohnraum-Mietverhältnis sprechen. Zwar ist die Höhe der Kaution nur bei Wohnraum-Mietverhältnissen begrenzt. Für gewerbliche Mietverhältnisses können höhere Sicherheiten vereinbart werden. Allerdings meint das Kammergericht, auch im Gewerbemietrecht sei eine Sicherheit von drei Monatsmieten „ganz verbreitet". 

Keine entscheidende Bedeutung misst das Gericht konsequenter Weise auch der wohnraumtypischen Vereinbarung einer Kleinreparaturklausel bei. Auch bei der Gewerbemiete müssten finanzielle Obergrenzen bei der Beteiligung des Mieters an Reparaturkosten eingehalten werden.

Geht man im Ansatz davon aus, dass es nicht entscheidend auf die Verwendung eines Wohnraum-Mietvertragsformulars ankomme, können in der Tat die in einem solchen Formular zwangsläufig auf Wohnraum-Mietverhältnisse zugeschnittenen Regeln keine gesteigerte Bedeutung beanspruchen.

Prinzipiell hält die Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 16.04.1986 - VIII ZR 60/85) den Flächenmaßstab für entscheidend: Überwiege die zu Wohnzwecken genutzte Fläche, handele es sich insgesamt um einen Wohnraum-Mietvertrag , beanspruche die gewerbliche Nutzung  mehr als 50 % der Fläche, handele es sich insgesamt um ein gewerbliches Mietverhältnis.

Genau dieses Kriterium taugte in dem vom Kammergericht entschiedenen Fall nicht. Im Vertrag war eine Flächenaufteilung mit genau 50 % für Wohnzwecke und 50 % für hypnosetherapeutische Zwecke vorgesehen.

Als entscheidend für die Zuordnung des Vertrages sieht das Gericht ein lebensnahes Kriterium: Verdiene der Mieter mit der gewerblichen Nutzung der vermieteten Räume seinen Lebensunterhalt, so handele es sich um gewerbliches Mietverhältnis. Das gelte auch dann, wenn die zu gewerblichen Zwecken genutzte Fläche geringer sei als zum Wohnen genutzte Fläche.

Nur die Sache ist verloren, die man aufgibt.