Was die Corona-Krise für Mieter und Vermieter bedeutet

Die Bundesregierung hat ein umfangreiches Maßnahmenpaket geschnürt, mit dem sie Privatpersonen und die Wirtschaft in der Corona-Krise unterstützt. Entsprechende Hilfen richten sich u. a. an Unternehmen, Selbstständige – und Mieter, für die die monatliche Miete jetzt zum Problem werden kann, etwa, weil sie wegen der Anordnung von Kurzarbeit, einer vorübergehenden Betriebsschließung oder Arbeitslosigkeit weniger oder gar keine Einnahmen mehr haben.                          

Die wichtigsten Fakten       

• Wegen den Folgen der Corona-Krise können viele Mieter von Wohn- und Gewerberäumen ihre monatliche Miete nicht mehr bezahlen.
• Mieter durften Mietzahlungen vom 1. April bis 30. Juni 2020 aussetzen, wenn sie pandemiebedingt zahlungsunfähig sind. Die Mietrückstand müssen sie bis 30. Juni 2022 begleichen. Bis dahin entfällt für Vermieter das Recht einer Kündigung.
• Die Zahlungsausfälle wirken sich auch auf Vermieter aus, die nun selbst in Zahlungsverzug bei eigenen Verbindlichkeiten geraten können. Sie haben die Möglichkeit, Kredite unter bestimmten Voraussetzungen zu pausieren.                                                                          

So gehen Sie vor   

• Mieter sollten ihre Mietzahlungen ohne eine Absprache mit dem Vermieter nicht einfach so aussetzen.
• Dasselbe gilt für Vermieter: Wenn sie wegen Mietausfällen in Zahlungsverzug geraten, sollten sie die Bank umgehend informieren.
• Bei Problemen mit dem Vermieter oder der zuständigen Bank ist es für beide Seiten ratsam, einen Anwalt zu kontaktieren.
• Nach der Krise ist vor der Krise: Probleme und Ärger können letztlich auch bei der Rückzahlung der Mietausfälle auf beide Parteien zukommen. Auch hier hilft ein Anwalt!

Wann kann der Mieter die Miete aussetzen?

Der Bundesrat hat dem „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie“ zugestimmt. Aus einem der insgesamt sechs Teilgesetze ergibt sich für Mieter das Recht, Mietzahlungen aussetzen zu können, wenn sie pandemiebedingt zahlungsunfähig werden (Artikel 240 EGBGB):

• Grund für die Mietausfälle müssen zwingend Folgen der Corona-Krise sein, z. B. die Anordnung von Kurzarbeit oder eine krisenbedingte Arbeitslosigkeit. Die Pflicht zur Zahlung der Miete besteht mit dem neuen Gesetzesentwurf nämlich grundsätzlich weiter.
• Der Mieter muss glaubhaft machen können, dass er seinen Zahlungsverpflichtungen wegen der Corona-Krise nicht nachkommen kann. Er muss beispielsweise nachweisen, dass der Betrieb seines Unternehmens während der Pandemie untersagt oder stark eingeschränkt war.
• Die Mietschulden, die der Mieter zwischen dem 01.04. und 30.06.2020 anhäuft, bleiben bestehen. Sie werden lediglich aufgeschoben und müssen innerhalb eines Zeitraums von zwei Jahren nach dem 30.06.2020 zurückgezahlt werden.
• Die Bundesregierung kann die Kündigungsbeschränkung für Zahlungsausfälle im Zeitraum vom 01.07. bis höchstens 30.09.2020 bei Bedarf verlängern.

Was bedeutet das Gesetz für Vermieter?

Die Mietausfälle gehen auch zulasten des Vermieters: Er muss wegen den ausbleibenden Mietzahlungen ebenfalls einen Zahlungsverzug bei seinen eigenen Verbindlichkeiten fürchten.

• Zunächst muss der Vermieter die Zahlungsausfälle im Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 hinnehmen, eine Zahlungsverzugskündigung ist ihm für zwei Jahre verwehrt. Erst, wenn der Mieter seinen Mietrückstand nach Ablauf des 30. Juni 2022 noch nicht beglichen hat, ist eine Kündigung aufgrund der Mietrückstände wieder begründet.
• Gerät der Vermieter wegen dem Mietausfall nun selbst in Zahlungsverzug, wenn er seine Immobilie über einen Kredit bei der Bank finanziert hat, kann er den laufenden Kredit pausieren.
• Die Stundung von Darlehensverträgen gilt derzeit ausschließlich für Verbraucherkredite, d. h., der Vermieter darf mit der Vermietung nicht gewerblich tätig sein. Meist kommt es auf den Einzelfall an, wann es sich um eine private Vermögensverwaltung oder um eine gewerbliche Tätigkeit handelt.

Was passiert normalerweise, wenn der Mieter nicht zahlen kann?      

Bislang konnten Vermieter das Mietverhältnis gemäß § 543 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter

• mit der Zahlung der Miete oder eines erheblichen Teils der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine in Verzug war oder
• mit der Zahlung der Miete für mehr als zwei Termine in Verzug war und der Mietrückstand zwei Monatsmieten betrug.

Bei Mietausfällen, die auch ohne die Corona-Krise entstanden wären, gilt das weiterhin. Der Vermieter hat auch weiterhin das Recht, eine Kündigung aus anderen Gründen auszusprechen, z. B. eine Eigenbedarfskündigung.

Das neue Gesetz regelt, dass Mieter von Wohnräumen und Gewerberäumen während des Zeitraums vom 01.04. bis 30.06.2020 das Mietverhältnis wegen eines krisenbedingten Zahlungsausfalls nicht gekündigt werden kann.

Wie dürfen Mieter ihre Gewerbemiete verringern, wenn sie ihr Geschäft schließen müssen?

Aufgrund der Coronakrise mussten viele Gewerbebetriebe, darunter auch große Handelsketten, ihre Filialen aufgrund staatlicher Maßnahmen schließen. Infolgedessen stellten sie Mietzahlungen an die Vermieter der Gewerbeflächen ein.

Lange Zeit blieb die Rechtslage bezüglich der Rechtmäßigkeit unklar. Am 12. Januar 2022 hat der Bundesgerichtshof diese Praxis grundsätzlich bejaht (Aktenzeichen XII ZR 8/21). Mietzahlungen wegen einer coronabedingt angeordneten Geschäftsschließung können danach angepasst werden aufgrund des § 313 Bürgerliches Gesetzbuch. Die danach anwendbaren Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage verlangten aber eine umfassende Abwägung der Mieter- und Vermieterinteressen unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls. Eine pauschale Aufteilung der Mietzahlung nach dem 50:50-Prinzip scheide danach aus. Vielmehr müsse anhand der konkreten wirtschaftlichen Auswirkungen und den Nachteilen für beide Seiten die konkrete Anpassung ermittelt werden.