Einzimmerwohnung zu klein – vierköpfige Familie muss ausziehen

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Familien haben in unserer Gesellschaft grundsätzlich einen hohen Stellenwert und werden nicht nur in unserer Verfassung, sondern auch im Mietrecht geschützt. Dieser Schutz ist aber nicht grenzenlos, wie eine aktuelle Entscheidung des Amtsgerichts München zeigt.

Einzimmerwohnung für eine vierköpfige Familie

In dem Fall, den das Amtsgericht München zu entscheiden hatte, hatte ein Familienvater in München eine knapp 26 qm große Einzimmerwohnung gemietet. Der Mietvertrag enthielt eine Regelung, nach der der Mann wegen der geringen Größe der Wohnung nur seine Ehefrau mit in die Wohnung aufnehmen dürfe. Trotzdem zog der Mann mit seiner Frau und seinem damals einjährigem Kind in die Wohnung. Zwei Jahre später wurde der Mann erneut Vater und lebte von da an mit seiner Frau und den beiden Kleinkindern in der Wohnung.

Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis wegen Überbelegung und erhob Räumungsklage, als die Familie trotz Kündigung nicht auszog.

Grundsatz: Familie darf mit einziehen

Der Mietvertrag über die Wohnung berechtigt den Mieter dazu, die Mietwohnung zu nutzen, also in sie einzuziehen, sie nach seinem Geschmack einzurichten und in ihr zu wohnen. Grundsätzlich darf der Mieter dieses als Mietgebrauch bezeichnete Recht nur persönlich in eigener Person ausüben. Will der Mieter andere Personen mit in die Wohnung aufnehmen, benötigt er in der Regel die Erlaubnis des Vermieters.

Von dieser Pflicht, sich vom Vermieter eine solche Erlaubnis zu holen, gibt es aber Ausnahmen. Bestimmte Personen dürfen auch ohne die Erlaubnis des Vermieters mit in die Wohnung einziehen. Zu diesen Personen gehören der Ehegatte des Mieters, seine Kinder und Stiefkinder sowie Hausangestellte und Pflegepersonen. Diese Personen darf der Mieter somit in die Wohnung einziehen lassen, ohne dass der Vermieter dies genehmigen muss.

Der Vermieter kann daher also nichts dagegen unternehmen, dass Ehepartner und Kinder seines Mieters mit in die Mietwohnung einziehen. Er darf ihren Einzug auch nicht im Mietvertrag verbieten.

Grenze: Überbelegung der Wohnung

Trotzdem muss der Vermieter den Einzug von Frau und Kindern nicht in allen Fällen dulden. Ist die Wohnung für eine Familie zu klein, kann der Vermieter den Mietvertrag wegen Überbelegung der Wohnung kündigen. Für die Feststellung, ob eine Mietwohnung für eine Familie zu klein und damit überbelegt ist, gibt es keine allgemein gültigen Regeln.

Meist wird die Anzahl und Größe der gemieteten Räume ins Verhältnis zur Anzahl der Personen gesetzt. Nach der Rechtsprechung war z. B. eine 65 qm große 3-Zimmer-Wohnung für eine achtköpfige Familie zu klein und damit überbelegt, ebenso wie eine 70 qm große 4-Zimmer-Wohnung für vier Erwachsene und drei Kinder oder eine 55 qm große 2-Zimmer-Wohnung für zwei Erwachsene und sechs Kinder.

Überbelegung schon bei Einzug

Das Amtsgericht zog bei seiner Entscheidung im Fall der Münchner Familie eine Faustregel heran, wonach die Wohnung überbelegt ist, wenn Erwachsene oder zwei Kinder weniger als 12 qm Platz haben oder bei Familien durchschnittlich weniger als 10 qm auf eine Person entfallen. Da im vorliegenden Fall lediglich 4 qm Wohnfläche auf ein Familienmitglied entfielen, waren diese Richtwerte weit unterschritten.

Der Mann hatte in diesem Fall bereits bei seinem Einzug ein Kind, sodass die Mietwohnung von Anfang an überbelegt war. Die Geburt des zweiten Kindes hat die Überbelegung weiter erhöht. Daher war der Vermieter in diesem speziellen Fall zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.

Fazit: Auch wenn bezahlbare Wohnungen gerade für Familien in Großstädten wie München Mangelware sind, darf eine vierköpfige Familie nicht in einer Einzimmerwohnung wohnen. Nach dem Mietrecht kann ein Vermieter zwar grundsätzlich nicht verbieten, dass Ehepartner und Kinder ebenfalls in die gemietete Wohnung einziehen. Eine Ausnahme besteht aber immer dann, wenn die Wohnung für die Familie zu klein und deshalb überbelegt ist.

(AG München, Urteil v. 29.04.2015, Az.: 415 C 3152/15)