Fristgerechte Wohnraumkündigung neben fristloser zulässig: BGH bestätigt seine Linie

Eine häufige Lage in Mietverhältnissen

Ein Mieter zahlt seine Miete nicht weiter und bleibt mit Mietzahlungen im Rückstand. Der Vermieter kann nun das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges mit 2 Monatsmieten gesamt über einen Zeitraum von mehr als 2 Monaten hinweg nach § 543 Abs. 2 Ziffer 3b BGB oder, wenn der Mieter mit der Mietzahlung für 2 Monate oder über einen nicht unerheblichen Teil davon, nämlich mehr als eine Monatsmiete, nach § 543 Abs. 2 Ziffer 3a i. V. m. § 569 Abs. 3 Ziffer 1 BGB in Verzug ist, fristlos kündigen. 

Die Folge ist dann, dass der Mieter sofort die Wohnung räumen und zurückgeben muss, wofür ihm im Regelfall nach der Rechtsprechung eine Räumfrist von 14 Tagen zu gewähren ist.

Zahlt nun der Mieter die Mietrückstände binnen einer Frist von 2 Monaten ab Rechtshängigkeit der Räumungsklage die rückständigen Mieten vollständig nach, so wird die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges nachträglich wieder unwirksam.

Aus diesem Grunde kündigen regelmäßig die Vermieter zugleich in der Wohnraumkündigung auch „ordentlich“, also fristgemäß, das Mietverhältnis, nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, ebenfalls wegen des Zahlungsverzuges. Danach kann ein Vermieter das Mietverhältnis ordentlich, sprich fristgemäß, kündigen, wenn der Mieter seine Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Ein Mietrückstand ist regelmäßig eine erhebliche Pflichtverletzung.

Bei einer ordentlichen, fristgemäßen Kündigung wegen Mietzahlungsverzuges, die neben der fristlosen ausgesprochen wird, galt es bisher nach der Rechtsprechung, dass die nachträgliche Nachzahlung des Mietrückstandes durch den Mieter zwar die fristlose Kündigung nachträglich unwirksam machte, nicht aber die fristgemäße daneben.

Dies hat der BGH in zwei Fällen nun überprüft und erneut seine Linie ausdrücklich bestätigt (BGH VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17). Der BGH bleibt bei seiner langjährigen Rechtsprechung, dass eine fristgemäße Wohnraumkündigung vorsorglich auch zulässig ausgesprochen werden kann neben der fristlosen Kündigung wegen erheblichen Zahlungsverzuges des Mieters, wenn der Vermieter erreichen will, dass auch bei nachträglicher Nachzahlung des Mietrückstandes durch den Mieter das Mietverhältnis gleichwohl auf jeden Fall beendet werden soll, dann halt zum vertragsgemäßen nächsten Beendigungstermin. 

Die nachträgliche Nachzahlung des Mieters hebt mithin weiterhin nur die fristlose Kündigung auf, nicht aber die fristgemäße. Diese wird dann weiter im Räumungsprozess auf Wirksamkeit geprüft, so etwa, ob der Mieter berechtigt war, eventuell die Miete nicht zu bezahlen oder ob dies eine Pflichtverletzung war, und durch Räumungsurteil dann ggf. bestätigt.

Hamburg, im Oktober 2018 

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