Keine Kostenerstattung durch die Eigentümergemeinschaft für vom Eigentümer ausgetauschte Fenster

In einer aus 212 Wohneinheiten bestehenden Wohnanlage ließ der Kläger 2005 in seiner Wohnung die einfach verglasten Holzfenster aus dem Jahr 1972 durch Kunststofffenster mit Dreifachisolierglas ersetzen. Er folgte damit dem Beispiel zahlreicher Wohnungseigentümer, die in der Vergangenheit ihre Wohnungen mit modernen Kunststofffenstern hatten ausstatten lassen und zwar in der Annahme, jeder Wohnungseigentümer müsse die notwendige Erneuerung der Fenster seiner Wohnung auf eigene Kosten vornehmen. Tatsächlich jedoch war dies gemäß den Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer.

Die auf Kostenerstattung gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtete Zahlungsklage wies das Amtsgericht ab. Auch in der Berufung hatte der Kläger keinen Erfolg. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision verfolgte der Kläger seinen Zahlungsantrag weiter.

Der Bundesgerichtshof hat die Revision zurückgewiesen und den Kostenerstattungsanspruch verneint. 

Ein Erstattungsanspruch komme nur aus allgemeinen Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 687 Abs. 1 BGB) oder des Bereicherungsrechts (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB) in Betracht. Diesen Vorschriften allerdings gingen die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes, insbesondere § 21 Abs. 4 und 5 WEG, vor. 

Danach hätten die Wohnungseigentümer über etwaige Instandsetzungsmaßnahmen zu entscheiden. Die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes hätten grundsätzlich auch dann Vorrang, wenn die Maßnahme zwingend habe vorgenommen werden müssen. Denn auch bei zwingend notwendigen Maßnahmen bleibe den Wohnungseigentümern regelmäßig ein Gestaltungsspielraum. 

Es sei insbesondere ihre Sache zu entscheiden, ob sie die Maßnahme isoliert oder zusammen mit anderen Arbeiten durchführen und welche Handwerker sie beauftragen wollten. Ausgenommen davon seien lediglich sog. Not-Geschäftsführungsmaßnahmen unter engen Voraussetzungen. Deshalb müssten die Wohnungseigentümer auch über eine zwingend gebotene und keinen Aufschub duldende Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahme einen Beschluss fassen. 

Dem betroffenen Wohnungseigentümer sei es zumutbar, in jedem Fall das durch das Wohnungseigentumsgesetz vorgegebene Verfahren einzuhalten. Er könne einen Beschluss der Wohnungseigentümer über die Durchführung der erforderlichen Maßnahme herbeiführen. Finde der Antrag in der Wohnungseigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit könne er die Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG erheben. Auch komme der Erlass einer einstweiligen Verfügung in Betracht.

Daran ändere sich nichts, wenn der Eigentümer die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums in der irrigen Annahme durchführe, er habe diese als Sondereigentümer auf eigene Kosten vorzunehmen. Ein Ausgleich nach den Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag oder des Bereicherungsrechts liefe den schutzwürdigen Interessen der anderen Wohnungseigentümer zuwider.

Zwar müssten Wohnungseigentümer stets damit rechnen, dass es durch Mängel des Gemeinschaftseigentums zu unvorhersehbaren Ausgaben komme, für die sie einzustehen hätten. Sie müssten ihre private Finanzplanung aber nicht darauf einrichten, dass sie im Nachhinein für abgeschlossene Maßnahmen aus der Vergangenheit, auf die sie keinen Einfluss nehmen konnten, herangezogen werden. 

(BGH, Urteil vom 14.06.2019 – V ZR 254/17)