Mängel am Gemeinschaftseigentum der WEG

Nicht selten kommt es vor, dass nach dem Erwerb einer Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft Mängel am Gemeinschaftseigentum festgestellt werden.

Zum Gemeinschaftseigentum gehören alle wesentlichen Bestandteile des Gebäudes sowie alle Anlagen und Einrichtungen, welche dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen (§ 5 Abs. 2 WEG).

Veräußert der Bauträger des Gebäudes die einzelnen, durch Teilungserklärung aufgeteilten Wohnungen an die Erwerber, so besteht zwischen Bauträger als Verkäufer und Erwerber als Käufer ein Kaufvertrag nach § 433 BGB. Der Käufer erwirbt insoweit sowohl das Sondereigentum als auch die Rechte am Gemeinschaftseigentum.

Die Errichtung des Gebäudes selbst unterliegt dem Werkvertragsrecht.

Der Bauträger verpflichtet sich nach dem Kaufvertrag, das Kaufobjekt, einschließlich der Einbauten, frei von Sachmängeln zu verschaffen. Zu dem Anspruch auf Mängelfreiheit gehört sowohl das Sondereigentum, als auch das Gemeinschaftseigentum.

Besonderheiten können sich dabei immer aus dem Kaufvertrag selbst, der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Grundbuch ergeben. Diese Dokumente sollte ein Erwerber daher vor einem Kauf ausführlich studieren.

Der BGH hatte sich in seiner Entscheidung vom 25.02.2016 – VII ZR 156/13 mit der Frage auseinanderzusetzen, wer bei einer gebrauchten Eigentumswohnung Mängelansprüche am Gemeinschaftseigentum geltend machen kann.

Zu Grunde lag ein Rechtsstreit der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Bauträger, der seinerzeit eine Immobilie errichtet hatte. Mit Teilungserklärung wurde das Grundstück in 81 Miteigentumsanteilen aufgeteilt, wovon 30 Wohnungen und 51 Tiefgaragen umfasst waren. Das Gemeinschaftseigentum wurde durch einen Sachverständigen ordnungsgemäß abgenommen. Sodann wurden einzelne Eigentumswohnungen veräußert, andere wurden zunächst vermietet.

Der Käufer erwarb in der Folgezeit von dem Bauträger eine der zuvor vermieteten (gebrauchten) Eigentumswohnungen. In dem zugrundeliegenden Kaufvertrag wurde in § 3 auf die Abnahme und das Abnahmeprotokoll durch den Sachverständigen hingewiesen. Dieses war als Anlage zur Kaufvertragsurkunde beigefügt. Es war in § 3 des Kaufvertrages geregelt, dass die Geltendmachung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum innerhalb von 5 Jahren ab Abnahme geltend zu machen sind.

Der Käufer verpflichtete sich die Abnahme als verbindlich anzuerkennen.

Weiterhin war geregelt in § 5 geregelt, dass Ansprüche aus Mängelgewährleistung vom Käufer 5 Jahre ab Abnahme bzw. Übergabe geltend zu machen seien.

In der Folgezeit stellten sich Mängel am Gemeinschaftseigentum heraus. Durch Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung wurde die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft ermächtigt, die Mängel am Gemeinschaftseigentum geltend zu machen. Dies erfolgte nicht.

Nachdem die Klage auf Mängelbeseitigung, Aufwendungsersatz und außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in den beiden Vorinstanzen beim Landgericht Mainz und Oberlandesgericht Koblenz erfolglos geblieben sind, hatte die vom Senat zugelassene Revision Erfolg.

Der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft steht ein Anspruch auf Nacherfüllung am Gemeinschaftseigentum gegen den beklagten Bauträger zu.

Der BGH bejahte zunächst die streitige Frage der Geltendmachung der Ansprüche auf Nacherfüllung am Gemeinschaftseigentum. Im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung könne die Wohnungseigentümergemeinschaft die Ausübung der Rechte auf ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen. Dies ist auch erfolgt.

Dies sei unabhängig von der Frage, ob der werkvertragliche Erfüllungs- und Nacherfüllungsanspruch vorliege oder ob es um den kaufrechtlichen Nacherfüllungsanspruch des Erwerbers ginge. Beide Ansprüche seien nach Ansicht des BGH auf das gleiche Ziel gerichtet, so dass hier nicht zu unterscheiden sei.

Bei Eigentumswohnungen, die erst Jahre nach Errichtung veräußert und zuvor vermietet waren, richte sich nach Ansicht des BGH die Sachmängelhaftung nach Kaufrecht. Diese Wohnungen seien nicht mehr als neu errichtetes Objekt zu qualifizieren. Anders sei dies bei Neubauten. Diese Frage hatte der BGH in seiner Entscheidung vom 25.02.2016, Az. VII ZR 49/15, zu entscheiden und ordnete diese Ansprüche im Werkvertragsrecht ein. Entscheiden ist insoweit die Frage nach dem Neubau oder der gebrauchten Immobilie.

Die Regelung im Kaufvertrag über die Verjährungsfrist zur Geltendmachung der Ansprüche konnte ebenfalls nicht zu einem anderen Ergebnis führen.

Die in dem Kaufvertrag unter § 3 und § 5 vorgesehenen Regelungen der Begrenzung der Nacherfüllung auf 5 Jahre seit Abnahme hält einer Inhaltskontrolle nach § 307 ff. BGB nicht stand. Beide Regelungen im Kontext führen zu einer unangemessenen Benachteiligung der Klägerin.

Indem es in dem Vertragstext unter § 5 heißt, dass die Frist von 5 Jahren mit Abnahme bzw. mit Übergabe beginne, sei für den Erwerber nicht mit erforderlicher Klarheit geregelt, ob sich diese Regelung auf Sonder– oder Gemeinschaftseigentum beziehe. In Zusammenhang mit der Regelung in § 3, die sich ausdrücklich auf das Gemeinschaftseigentum bezieht, sei nicht deutlich genug, ob sich die Regelung des § 5 auch auf das Gemeinschaftseigentum beziehe.

Insoweit komme es auf die gesetzliche Verjährung von 5 Jahren ab Übergabe gemäß § 438 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a, Abs. 2 BGB an.

Zu einem anderen Ergebnis gelangt man auch deshalb nicht, weil Ansprüche auf Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum anderer, vorheriger Erwerber bereits verjährt sein könnten. Es genüge, wenn nur ein Anspruch unverjährt ist. Der Anspruch des Nachzüglers kann daher nicht durch entsprechende Regelungen zur Anerkennung der Abnahme etc. im Kaufvertrag eingegrenzt werden.

Mit der Frage der Geltendmachung von Mängelgewährleistungsansprüchen durch einen eintretenden Erwerber musste sich der BGH bereits in seiner zuvor zitierten Entscheidung vom 25.02.2016, Az. VII ZR 49/15, auseinandersetzen.

Hier ging es um einen Neubau, bei dem Mängel am Gemeinschaftseigentum festgestellt wurden. Streitig war die Frage, ob der Nachzügler an eine bereits zuvor erfolgte Abnahme gebunden und damit nach Ablauf von 5 Jahren mit der Geltendmachung von Mängel Gewährleistungsansprüchen am Gemeinschaftseigentum ausgeschlossen sei.

Der BGH erklärte die in dem Kaufvertrag vorhandene Regelung, nach der der Erwerber an die erfolgte Abnahme gebunden sei, für unwirksam mit im Ergebnis, dass der Erwerber seine Ansprüche noch geltend machen konnte. Die Frage der Abnahme des Nachzüglers beantwortete der BGH in dieser Entscheidung jedoch nicht.

Diese Entscheidungen zeigen, dass die Mängelgewährleistung im Wohnungseigentumsrecht eine nicht zu unterschätzende Thematik darstellt. Gerade auch vor diesem Hintergrund ist eine umfassende anwaltliche Beratung in vielen Fällen erforderlich.

BGH, Urteil vom 25.02.2016, Az.: VII ZR 156/13
BGH, Urteil vom 25.02.2016, Az.: VII ZR 49/15