Mietminderung bei Abrissarbeiten auch neben Gewerbegebieten

Das Landgericht München I hat mit Urteil vom 15. November 2018, Aktenzeichen 31 S2182/18 einem Mieter Recht gegeben, der eine Mietminderung aufgrund einer Großbaustelle um 30 % ausgesprochen hatte. 

Wohnung neben Gewerbegebiet

Die Parteien hatten einen Mietvertrag über eine Wohnung abgeschlossen, die sich neben einem Gewerbegebiet befand. Da von diesem Gewerbegebiet regelmäßig Lärmemissionen ausgingen, war in dem Vertrag vereinbart worden, dass der übliche Lärm geduldet werden muss. Damit war zunächst Lärm gemeint, der bei der Ausübung der in dem Gewerbegebiet ansässigen Gewerbe entstand. Nach Abschluss des Mietvertrages wurde in dem Gewerbegebiet jedoch ein größeres Bauprojekt in Angriff genommen und eine Großbaustelle errichtet, die erheblichen Lärm verursachte. Der Mieter dokumentierte daraufhin eine erhebliche Lärmbelastung und war der Meinung, dass die Mietminderung aufgrund der Großbaustelle bis zu 30 % betrage. Für die Minderung unterteilte der Mieter den Bau in drei Phasen mit jeweils unterschiedlichen Lärmbelastungen auf. Eine tägliche Messung des Lärms erfolgte nicht.

Argumente der Vermieterin

Die Vermieterin war jedoch der Ansicht, dass der Mieter laut Mietvertrag damit einverstanden gewesen sei, dass es ortsüblichen Lärm aufgrund des Gewerbegebiets gebe. Diese Vereinbarung umfasse auch die Großbaustelle, die in Gewerbegebieten heutzutage üblich sei, schließlich würden immer mehr Gewerbegebiete zu Wohngebieten umgebaut, was wiederum Großbaustellen zufolge habe. Auch sei in einer Großstadt mit ortsüblichem Lärm zu rechnen. Zudem werde schließlich eine Wohnanlage gebaut, sodass langfristig mit einer Verminderung des Lärms zu rechnen sei. Langfristig sei der Lärm also ein Vorteil für den Mieter und daher sei es nicht rechtmäßig, wegen einer kurzfristigen Beeinträchtigung aufgrund der langfristigen Vorteile eine Mietminderung auszusprechen.

Baulärm nicht gleich Verkehrslärm

Das Argument der Vermieterseite, Baulärm sei in einer Großstadt üblich und berechtige nicht zur Mietminderung, wies das Landgericht zurück. Insbesondere sei Baulärm nicht wie Verkehrslärm zu behandeln. Vorübergehend verstärkter Verkehrslärm berechtige nicht zur Mietminderung, auf Baulärm sei dies jedoch nicht übertragbar, schließlich sei in einer Großstadt regelmäßig mit Verkehrslärm zu rechnen, Baulärm sei jedoch die Ausnahme.

Die Beweisaufnahme habe auch ganz erheblichen Baulärm ergeben, sodass der Vermieter berechtigt gewesen wäre, vom Betreiber der benachbarten Baustelle eine Entschädigung gemäß § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zu verlangen.

Höhe der Mietminderung

Auch die pauschale Minderung nach Bauphasen, also 30 % pro Monat für die Abrissphase und 25 % für die Bauphase beanstandete das Landgericht nicht. Das Landgericht war der Meinung, dass eine tägliche Messung nicht notwendig sei. Es reiche, wenn Zeugen gehört werden sowie Fotoaufnahmen und Protokolle der Bauarbeiten vorgelegt würden.

Mietminderung rechtmäßig

Das Gericht war auch nicht der Ansicht, dass eine Mietminderung dann ausgeschlossen werden könne, wenn der Mieter bereits deutlich vor dem Zeitpunkt des Abrisses, in diesem Fall bei Schließung des Mietvertrags, damit hätte rechnen können, dass im Gewerbegebiet Abrissarbeiten durchgeführt werden.

Fazit

Abrissarbeiten können grundsätzlich zur Mietminderung berechtigen, wenn diese eine Erheblichkeitsschwelle überschreiten. Für den Mieter gilt, dass diese möglichst gründlich zu dokumentieren sind. Das heißt es sind Lärmprotokolle zu führen, man sollte sich mit Nachbarn verbünden, die ebenfalls Lärmprotokolle führen und gegebenenfalls als Zeugen zur Verfügung stehen, auch sind am besten regelmäßig Fotos und gegebenenfalls Filmaufnahmen zu machen. Ein Gutachter, der in der eigenen Wohnung zu erheblichen Kosten Messgeräte aufstellt, ist nicht notwendig.

Tipp für Vermieter

Es gilt im Fall von Bauarbeiten grundsätzlich Schadensersatzforderungen gegenüber dem Bauherren zu prüfen, auf die gemäß § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB ein Anspruch bestehen kann.

Rechtsanwalt Ansgar Honsel