Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Beschädigung der Mietwohnung auch ohne Fristsetzung

Der Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Beschädigung der Mietwohnung erfordert keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung.

Für einen Vermieter stellt sich die Frage, ob er dem Mieter bei Beschädigung der Mietsache eine Frist zur Schadensbeseitigung stellen muss oder sogleich Schadensersatzansprüche gegen den (ehemaligen) Mieter geltend machen kann.

Über einen solchen Fall hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) nun entschieden.

Der Vermieter hatte seinen ehemaligen langjährigen Mieter auf Schadensersatz in Höhe von 5.171 Euro nebst Zinsen verklagt, da dieser nach einvernehmlicher Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung, für verschiedene Beschädigungen der Wohnung wie Schimmelbefall und Lackschäden am Heizkörper und fehlende Pflege der Badezimmergarnitur verantwortlich sei. Eine Frist zur Beseitigung der Schäden hatte er dem Beklagten nicht gesetzt.

Nach Erfolg des Klägers in der ersten Instanz bestätige auch das Berufungsgericht die Entscheidung, dass Schadensersatz nicht erst nach Ablauf einer Frist zur Schadensbeseitigung verlangt werden kann.

Hiergegen erhob der Mieter Revision. 

Der BGH entschied, dass ein Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Beschädigung der Mietsache keine vorherige Fristsetzung gegenüber dem Mieter bedarf. Begründet wird dies damit, dass zwischen Leistungspflichten (§ 241 Abs. 1 BGB) und leistungsbezogenen Nebenpflichten unterschieden werden muss. Der Gläubiger muss dem Schuldner, bevor er Schadensersatz verlangen kann, grundsätzlich eine Möglichkeit zur Erfüllung seiner Leistungspflichten geben (§ 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB). Unter eine Leistungspflicht fällt beispielsweise die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen.

Aus der Verletzung leistungsbezogener Nebenpflichten (§ 241 Abs. 2 BGB) folgt dagegen ein Anspruch auf Schadensersatz schon aus § 280 Abs. 1. Dieser Schadensersatz erfordert neben der Leistung keine Fristsetzung. Die Folge dessen ist, dass der Vermieter von dem Mieter nach seiner Wahl statt Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen kann (§ 249 BGB). Unter leistungsbezogenen Nebenpflichten fällt die Pflicht des Mieters, die überlassenen Mieträume vertragsgemäß zu erhalten und schonend und pfleglich zu behandeln.

Der Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Beschädigung der Mietwohnung erfordert also keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung.

Zu beachten ist, dass Gesagtes unabhängig davon gilt, ob der Vermieter den Schadensersatzanspruch vor oder nach Rückgabe der Mietsache gemäß § 546 Abs. 1 BGB geltend macht. 

Quelle: BGH Urteil vom 28.02.2018 VIII ZR 157/17