Untervermietung von Wohnraum – was ist erlaubt, was muss beachtet werden?

Auf den ersten Blick erscheint eine Untervermietung der eigenen vier Wände für Mieter praktisch, kostensparend und unkompliziert. Wer dies tut, ohne vorab seinen Vermieter darüber in Kenntnis gesetzt und eine Erlaubnis eingeholt zu haben, riskiert nicht nur eine Verschlechterung der Beziehung zu seinem Vermieter, sondern ernsthaften rechtlichen Sanktionen ausgeliefert zu sein, die mit finanziellen Einbußen verbunden sein können.

Wer seine Wohnung ganz oder zum Teil untervermieten möchte, sollte die im Folgenden nicht abschließend dargestellten Aspekte und Fragestellungen vorab klären und beachten. Denn eine unberechtigte bzw. nicht genehmigte Untervermietung kann zum Verlust des Mietverhältnisses führen sowie unter bestimmten Voraussetzungen Schadenersatzansprüche gegenüber dem Vermieter sowie Untermieter begründen.

Wann liegt eine Untervermietung vor?

Die Untermiete stellt eine Gebrauchsüberlassung dar und ist dadurch gekennzeichnet, dass die gesamte Mietsache oder ein Teil gegen Entgelt einem Dritten (dem Untermieter) zum Gebrauch überlassen wird. Dem Untermieter wird hierbei zumindest ein Teil der Mietsache zur ausschließlichen Benutzung zur Verfügung gestellt.

Keine Untermiete liegt dagegen vor bei einer Mitbenutzung der Mietsache durch andere. D. h., nimmt der Mieter einen Dritten auf und darf dieser die Wohnung insgesamt mitbenutzen, so ist auch dann keine Untermiete anzunehmen, wenn der Dritte hierfür ein Entgelt zahlt. Vielmehr gehört dies zum eigenen Gebrauch des Mieters, solange dieser den unmittelbaren Besitz und die Herrschaft über die Mietsache behält.

Ebenso wenig liegt eine Untermiete vor bei Aufnahme von Besuchern in eine Mietwohnung, wobei feste Zeitgrenzen hierfür gesetzlich nicht vorgeschrieben sind. Allerdings sollte man beachten, dass von einer dauerhaften Aufnahme dann auszugehen ist, wenn der Besucher seinen Lebensmittelpunkt in die Wohnung des Mieters verlegt, was sich beispielsweise aus der Anbringung von Namensschildern am Hauseingang oder Briefkasten ergeben kann.

Ist die Erlaubnis vom Vermieter zur Untervermietung stets erforderlich?

Im Grundsatz ja.

Falls im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist – beispielsweise durch eine ausdrückliche Zustimmung zur Untervermietung bzw. eine generelle Untervermietungserlaubnis zugunsten des Mieters –, ist dem Mieter die Überlassung des Gebrauchs an Dritte ohne Erlaubnis des Vermieters nicht gestattet. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Mieter die gesamte Wohnung untervermieten will. In diesem Fall bedarf er immer der Erlaubnis des Vermieters.

Will der Mieter nur einen Teil der Wohnung untervermieten, so kann er die Erteilung der Erlaubnis vom Vermieter verlangen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse besteht, einen Teil des Wohnraumes einem Dritten zu überlassen. Als ein solches berechtigtes Interesse ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechtsordnung im Einklang steht. 

Entscheidend ist der jeweilige Einzelfall. Ein berechtigtes Interesse kann beispielsweise dann vorliegen, wenn durch die Untervermietung die eigenen Wohnkosten gesenkt werden sollen, etwa weil sich die eigene Vermögenssituation des Mieters nachträglich verschlechtert hat oder wenn ein Mitmieter dauerhaft ausgezogen ist. 

Zu den einzelnen Fallgruppen, die ein berechtigtes Interesse bejahen, steht ein bunter Strauß an Rechtsprechungsbeispielen zur Verfügung, deren Abgleich mit der eigenen Situation des Mieters zu empfehlen ist.

Was ist mit dem Ehepartner, den eigenen Kindern, dem Lebensgefährten sowie nahen Angehörigen? 

Keiner Erlaubnis durch den Vermieter bedarf es dann, wenn der Ehegatte, die eigenen Kinder sowie Familienangehörige des Mieters in die Wohnung aufgenommen werden sollen.

Etwas anderes kann sich bei der Aufnahme des Lebensgefährten ergeben. In der Rechtsprechung wird vertreten, dass die Aufnahme eines Lebensgefährten in eine gemietete Wohnung der Erlaubnis des Vermieters bedarf. Auf die Erteilung dieser Erlaubnis hat der Mieter jedoch im Regelfall einen rechtlichen Anspruch. Das Erlaubniserfordernis wird wiederum auch dadurch relativiert, dass allein schon der Wunsch des Mieters, eine solche Lebensgemeinschaft mit dem Lebensgefährten zu bilden oder fortzusetzen, ausreicht um das berechtigte Interesse an der Aufnahme des Dritten in die Wohnung darzulegen. 

Stützt der Mieter gegenüber dem Vermieter sein Anliegen auf eine derartige Absicht, hat er einen klagbaren Rechtsanspruch auf Erteilung der Erlaubnis, welche der Vermieter nur aus sehr engen gesetzlich vorgeschriebenen Gründen versagen kann.

Aufforderung des Mieters zur Erlaubniserteilung durch den Vermieter – was ist zu beachten?

Bevor der Mieter an einen Dritten untervermietet, sollte er zunächst den bestehenden Mietvertrag mit seinem Vermieter darauf hin überprüfen, ob eine Untervermietung an Dritte ausdrücklich erlaubt wird und welche weiteren damit verbundenen Vertragsklauseln die Untervermietung konkretisieren sowie Rechte und Pflichten regeln. Bei Unklarheiten des Vertragsinhalts ist eine direkte Kommunikation mit dem Vermieter und Klärung der offenen Fragen zu empfehlen.

Schweigt dagegen der Mietvertrag zur Frage der Untermietung an Dritte, dann sollte der Mieter eine schriftliche Aufforderung an den Vermieter zur Erteilung der Erlaubnis der Untervermietung stellen. Inhaltlich sollte der Mieter neben dem Nutzungszweck unter anderem auch die Umstände, die sein berechtigtes Interesse begründen, darlegen und den Namen des Untermieters angeben.

Muss die Erlaubnis schriftlich erteilt werden?

Nein. Die Erlaubnis kann vom Vermieter auch formlos und sogar stillschweigend gegenüber dem Mieter erteilt werden. Aus Eigeninteresse sollte der Mieter dennoch auf eine schriftliche Erlaubnis vom Vermieter bestehen, um im Falle eines nachträglichen Bestreitens oder Rechtsstreits einen Nachweis über die Legalität der Untervermietung zu haben.

Darf der Vermieter seine Erlaubnis zur Untervermietung verweigern?

Unter engen gesetzlich vorgeschriebenen Voraussetzungen darf der Vermieter seine Erlaubniserteilung verweigern. Etwa dann, wenn in der Person des Dritten (Untermieters) ein wichtiger Grund vorliegt (beispielsweise bei drohenden Störungen des Hausfriedens), der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. 

Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zumutbar, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt. In diesem Fall muss der Vermieter jedoch durch die Aufnahme des Dritten in die Wohnung vermehrt belastet werden, etwa durch eine stärkere Abnutzung der Wohnung oder durch eine höhere Belastung mit den Betriebskosten. Die Hürden für eine rechtmäßige Verweigerung der Untervermietung sind für den Vermieter jedoch hoch und sollten nicht unterschätzt werden.

Darf der Vermieter bei Untervermietung die Miete einfach erhöhen?

Bei der Untervermietung eines Teils der Wohnung kann dem Vermieter ein Anspruch auf einen Untermietzuschlag zustehen. Insbesondere hat der Vermieter bereits vorab die Möglichkeit, seine Zustimmung zur Untervermietung ggf. von einer angemessenen Erhöhung der Miete abhängig zu machen. Auch hier gelten jedoch strenge gesetzliche Vorgaben. 

Eine einseitige Mieterhöhung nach Belieben des Vermieters ist grundsätzlich nicht zulässig. Es müssen vielmehr beide Parteien – Vermieter und Mieter – die Zahlung eines Untermieterzuschlags gemeinsam vereinbaren. Eine Ausnahme kann jedoch dann gelten, wenn der Mietvertrag insofern klare Regelungen geschaffen hat. An dieser Stelle kann sich eine anwaltliche Überprüfung der mietvertraglichen Klauseln lohnen. Ein anerkanntes Kriterium für die Erhöhung der Miete durch den Vermieter kann beispielsweise die mit der Untervermietung erhöhte Abnutzung der Mietsache sein.

Unberechtigte Untervermietung – was droht dem Mieter?

Stellt sich heraus, dass der Mieter unberechtigter Weise die Wohnung untervermieten will oder bereits untervermietet hat, drohen vielfältige Sanktionen durch den Vermieter. Gegen eine noch nicht vollzogene unberechtigte Untervermietung kann der Vermieter durch entsprechende Unterlassungsverfügung ggf. gerichtlich vorgehen.

Darüber hinaus kann der Vermieter das Mietverhältnis unter bestimmten Voraussetzungen ordentlich und nach erfolgter Abmahnung sowie der Fortsetzung des vertragswidrigen Verhaltens seitens des Mieters sogar außerordentlich kündigen. Die Situation des unberechtigterweise untervermietenden Mieters kann sich zusätzlich noch dadurch verschärfen, dass das mit dem Untermieter geschlossene Mietverhältnis unabhängig von der Erteilung einer Erlaubnis des Vermieters wirksam ist. Hier können Schadenersatzansprüche des Untermieters gegenüber dem Mieter drohen.

Der Vermieter weigert sich unberechtigterweise seine Erlaubnis zu erteilen – was tun?

Hat der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis und verweigert der Vermieter ohne Berechtigung seine Erlaubniserteilung, so kann der Mieter mit der gesetzlichen Frist von 3 Monaten das Mietverhältnis kündigen.

In besonderen Ausnahmefällen besteht des Weiteren die Möglichkeit, seitens des Mieters im einstweiligen Rechtsschutzverfahren mit einer einstweiligen Verfügung gegen den Vermieter vorzugehen und auf diese Art und Weise die Erteilung einer Untervermietungserlaubnis bzw. Duldung der Untermietung vorab zu erzwingen. Spätestens an dieser Stelle empfiehlt es sich, zu dieser nicht unumstrittenen Möglichkeit anwaltlichen Rechtsbeistand einzuholen.

Weiter empfiehlt es sich anwaltlich prüfen zu lassen, ob der Mieter gegenüber dem Vermieter Schadenersatzansprüche geltend machen kann. Verfügt der Mieter über einen Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis und wird diese zu Unrecht vom Vermieter verweigert, kann eine Vertragspflichtverletzung des Vermieters vorliegen, die grundsätzlich zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters führen kann. 

Ein ersatzfähiger finanzieller Schaden könnte dann beispielsweise in entgangenen Einnahmen aus dem Untermietverhältnis anzunehmen sein. Dieser wäre einklagbar.

Rechtsanwältin Danica Vulin berät Sie in allen Fragen rund um das Thema Untervermietung von Wohnraum.