WEG: Verstoß gegen Einberufungsfrist führt nicht zwingend zur Unwirksamkeit der Beschlüsse

Es kommt regelmäßig vor, dass einzelne Mitglieder einer Wohnungseigentumsgemeinschaft mit den in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüssen nicht einverstanden sind. Die Gründe hierfür können vielfältig sein, insbesondere, da „im eigenen Heim" nicht nur rein materielle Interessen betroffen sind.

Ist gegen den Willen eines oder einer Gruppe von Miteigentümern ein Beschluss gefasst worden, so muss er, um im Regelfall gerichtlich angegriffen werden, um nicht bestandskräftig zu werden. Hintergrund hierfür ist, dass das Wohnungseigentumsgesetz zwischen nichtigen und anfechtbaren Beschlüssen unterscheidet. Nichtige Beschlüsse sind solche, die von inhaltlich gegen eine Rechtsvorschrift verstoßen, auf die nicht wirksam verzichtet werden kann. Dies ist nur in seltenen Ausnahmefällen der Fall. Im Regelfall ist ein mangelbehafteter Beschluss nur anfechtbar, das heißt dass der Beschluss innerhalb von einer Frist von einem Monat nach Beschlussfassung durch Antrag auf gerichtliche Entscheidung angefochten werden muss.

Das Gericht wird den Beschluss für unwirksam erklären, wenn der Beschluss entweder an einem formellen oder materiellen Mangel leidet. In der Praxis überwiegen dabei wohl formelle Verstöße.

Dass aber nicht jeder Verstoß gegen formelle Regelungen der Teilungserklärung oder des Gesetzes ausreichend ist, zeigt ein jüngeres Urteil des LG Frankfurt/Oder vom 18.09.2012, 16 S 9/12.

In dem zu entscheidenden Sachverhalt sah die Teilungserklärung eine Ladungsfrist von einem Monat vor, sofern eine kürzere Frist nicht aus besonderen Gründen sachlich geboten ist. Die Verwalterin der WEG lud nun zu einer Eigentümerversammlung mit einer Ladungsfrist von 2 Wochen, um u. a. eine neue Verwalterin zu bestellen, da sie selbst aufgrund einer geschäftspolitischen Entscheidung ihres Mutterkonzern verpflichtet war, die Fremdverwaltung niederzulegen. Die Mehrheitseigentümerin hatte bereits im Vorfeld eine neue Verwalterin favorisiert und diese in der Eigentümerversammlung mit ihrer Mehrheit gewählt. Hiergegen klagten einige Eigentümer, da es ihnen aufgrund der kürzeren Ladungsfrist nicht möglich gewesen sei, eine alternative Kandidatin zu suchen und vorzuschlagen. Außerdem habe eine Eilbedürftigkeit nicht vorgelegen.

Die Klage hatte keinen Erfolg! Zwar bestätigte das Gericht die Auffassung der Kläger, dass eine Eilbedürftigkeit nicht vorgelegen hat. Denn die mangelhafte Beschlussfassung muss auch inhaltlich auf dem Mangel beruhen. Dies sah das Gericht nicht, da die Kläger an der Versammlung teilgenommen hatten, im Verfahren nicht dargelegt hatten, welche andere Verwalterin sie angesprochen hätten und überdies die Mehrheitsgesellschafterin die Verwalterin allein mit ihren Stimmen habe wählen können. Die verkürzte Ladungsfrist hatte somit keine Auswirkungen auf die Entscheidungsfindung, war somit nicht kausal.

Allerdings kann ein Mehrheitseigentümer in der WEG auch nicht „tun und lassen, was er will". Dies zeigt exemplarisch ein Urteil des AG Viersen vom 25.10.2012, 30 C 31/10. In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt suchte die Mehrheitseigentümerin, eine Beteiligungsgesellschaft, einen Investor für das Objekt. Um diesem die Wahl eines ihm genehmen Verwalters zu ermöglichen, stimmte die Mehrheitseigentümerin in der Eigentümerversammlung gegen die Neu-/Wiederwahl eines Verwalters. Die Stimmen wurden bei der Wertung vom Versammlungsleiter nicht gewertet. Der damit ergangene Beschluss wurde von der Mehrheitseigentümerin gerichtlich angegriffen. Dies ohne Erfolg!. Das Gericht sah das Abstimmungsverhalten der Mehrheitseigentümerin als rechtsmissbräuchlich an, da sie damit in Kauf nahm, dass die WEG nach Ablauf des Jahres ohne Verwaltung war, nur um ihre persönlichen Interessen beim Verkauf der Anteile zu verfolgen. Dies widerspricht aber sowohl dem Grundsatz der Rücksichtnahme auf die Interessen der Gemeinschaft als auch den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Das letztgenannte Urteil darf aber nicht überbewertet werden. Grundsätzlich ist der Mehrheitseigentümer der WEG berechtigt, im eigenen Interesse abzustimmen. Lediglich, wenn er die Grenzen der Rücksichtnahme überschreitet oder die Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung außer Acht lässt, kommt ein Stimmrechtsmissbrauch in Betracht.

Eigentümer und Verwalter, die Bedenken wegen der Vorbereitung von Beschlüssen bzw. ihrer Wirksamkeit haben, sollten jedenfalls kurzfristig (!) fundierte rechtliche Beratung in Anspruch nehmen. Andernfalls drohen wegen der kurzen Monatsfrist Rechtsnachteile, die nur schwer wieder aufgefangen werden können.

Rechtsanwalt Heiko Effelsberg, LL.M.

Fachanwalt für Versicherungsrecht