Zu geringe Vorauszahlungen auf Betriebs- und Heizkosten gehen immer noch nicht zu Lasten des Vermieters!

Nicht ganz selten werden durch Vermieter bei Mietbeginn die Vorauszahlungen auf Betriebs- und Heizkosten viel zu niedrig angesetzt. Auf diese Weise soll die Miete als besonders niedrig erscheinen und die Attraktivität des Mietobjekts erhöht werden (so genanntes „Lockvogelangebot“). Noch immer wird häufig durch Mietinteressenten die Angemessenheit der Vorauszahlungen nicht geprüft.

Die Überraschung wartet auf die Mieter, wenn ihnen der Vermieter die erste Nebenkostenabrechnung präsentiert. Sie sind dann nicht nur zur Zahlung einer sehr erheblichen Nachforderung für das Abrechnungsjahr verpflichtet, zusätzlich erhöht sich die Miete durch Anpassung der Vorauszahlungen auf ein jetzt angemessenes Niveau auch beträchtlich.

Diese Praxis wird durch die Rechtsprechung spätestens seit einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 11.02.2004 – VIII ZR 195/03 toleriert. Nach der damals durch den Bundesgerichtshof vertretenen Ansicht soll der Vermieter dem Mieter sogar eine Art zinsloses Darlehen gewähren, sodass die zu geringen Vorauszahlungen für den Mieter vorteilhaft sind. Eine Pflichtverletzung ist nur ausnahmsweise zu bejahen, wenn dem Mieter durch den Vermieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert wurde oder aber sich nach nachweisen lässt, dass der Vermieter diese bewusst zu niedrig angesetzt hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen.

In einer Entscheidung vom 08.05.2013 beschäftigte sich das Oberlandesgericht Saarbrücken mit dieser Frage und kam, da der Mieter behauptet hatte, ihm sei die Angemessenheit zugesichert worden, nach Beweisbeschluss zu dem Ergebnis, dass der Mieter eine Zusicherung nicht nachweisen kann. Er wurde daher zur Zahlung der gesamten Nachforderung verurteilt.

Die Entscheidung bestätigt noch einmal die herrschende Ansicht, dass Vermieter nicht gezwungen sind, angemessene Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Heizkosten zu vereinbaren. Zusätzlich zeigt die Entscheidung, dass der Nachweis einer Zusicherung des Vermieters durch den Mieter vollständig erbracht werden muss. Zwar ist dies auch durch Zeugen möglich. Einige Jahre nach den Verhandlungen über den Vertragsabschluss sind Zeugenaussagen aber häufig nicht mehr von einer solchen Qualität, dass ihnen Gerichte zwangsläufig folgen.

Praxistipp: Nach Möglichkeit sollte sich der Mieter bei Anmietung des Objekts schriftlich bestätigen lassen, dass die angesetzten Vorauszahlungen angemessen sind. Alternativ können sich Mieter aber auch die Betriebskostenabrechnung des Mietobjekts oder eines vergleichbaren Objekts für das Vorjahr vorlegen lassen, um die Angemessenheit der Vorauszahlung überprüfen zu können.