Bei unwirksamer Farbwahlklausel besteht keine Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen

Erneut hat der Bundesgerichtshof die Rechte der Mieter im Zusammenhang mit unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln gestärkt. In seinem Urteil vom 20.01.2010 (Az.: VIII ZR 50/09) hat der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Senat entschieden, dass eine im Wohnraummietvertrag enthaltene Farbvorgabe für den Innenanstrich der Türen und Fenster den Mieter unangemessen benachteiligt.

Im Ausgangsfall hatte die klagende Vermieterin von der Mieterin nach deren Auszug Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen verlangt.

In § 4 Nr. 6 des Formularmietvertrages war bestimmt, dass der Mieter verpflichtet ist, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparatur auf eigene Kosten durchzuführen, hierzu gehörte nach der Bestimmung u.a. der Innenanstrich von Fenstern und Türen. Eine Anlage zum Mietvertrag enthielt diesbezüglich den folgenden Zusatz:

„Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium- und Dachfenster, sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren..."

Die auf Vornahme von Schönheitsreparaturen gerichtete Klage wurde sowohl in erster als auch in zweiter Instanz abgewiesen. Auch die Revision der Klägerin hatte keinen Erfolg. Der VIII. Zivilsenat hat nun höchstrichterlich entschieden, dass die in der Anlage enthaltene Farbwahlvorgabe „weiß" den Mieter unangemessen benachteilige. Nach der mieterfreundlichen Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs ist nicht nur die Farbvorgabe unwirksam, sondern die Klausel insgesamt, da es sich nach Ansicht des Gerichts bei der Pflicht zur Übernahme von Schönheitsreparaturen um eine einheitliche Rechtspflicht handelt, die sich nicht in Einzelmaßnahmen aufspalten lässt. Das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion Allgemeiner Geschäftsbedingungen gebiete es, keine einzelnen Bestandteile der Klausel, entweder die Farbvorgabe oder die Renovierungspflicht bestehen zu lassen.

Damit hat der Bundesgerichtshof seine Rechtssprechung bestätigt, wonach Klauseln, die den Mieter einer Wohnung während der Mietzeit zu einem Anstrich in einer bestimmten Farbe verpflichten, einer Inhaltskontrolle nicht standhalten. Nach Ansicht des VIII. Zivilsenats werde der Mieter dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereich eingeschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht (vgl. dazu BGH, Urt. vom 18.02.2009 -VIII ZR 166/08).

Tipp für Mieter:

Mieter sollten prüfen lassen, ob und zur Vornahme welcher Arbeiten sie nach dem Mietvertrag überhaupt verpflichtet sind. An eine von Vermieterseite im Formularmietvertrag vorgegebene Farbwahl sind Sie als Mieter während der Mietzeit jedenfalls nicht gebunden. Nach dem aktuellen Urteil des BGH dürften nun zahlreiche weitere in Formularmietverträgen enthaltene Klauseln, die den Mieter zur Übernahme von Schönheitsreparaturen verpflichten, unwirksam sein.

Tipp für Vermieter:

Für Vermieter gilt: Bereits vor Unterzeichnung des Vertragswerkes sollten Sie entsprechende Klauseln auf deren Wirksamkeit überprüfen lassen. Halten Teile der Klausel - sei es wegen ihrer zeitlichen Modalitäten, ihrer Ausführungsart oder ihres gesetzlichen Umfangs oder aus anderen Gründen - einer Inhaltskontrolle nicht stand, so ist die Klausel insgesamt unwirksam. Ihr Mieter wäre demnach insgesamt nicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Bei Auszug stünden Ihnen - wie im vorliegenden Fall - keine Ansprüche gegen Ihre Mieter zu.

Der Autor ist Rechtsanwalt in Köln im Mietrecht. Er ist Ihr Ansprechpartner für alle Fragen des Mietrechts bei WAGNER HALBE Rechtsanwälte (wie z.B. Kündigung, Mieterhöhung, Nebenkosten, Mietminderung und Räumung). Rechtsanwalt Esser berät und vertritt Mieter und Vermieter im privaten, wie im geschäftlichen Bereich, sowie Eigentümer in Rechtsfragen des Wohnungseigentumsgesetzes.