Gemietete Wohnung mangelhaft – was tun?

Wenn eine gemietete Wohnung Mängel aufweist, steht dem Mieter nicht nur das Recht auf Mietminderung zu. Er hat noch weitere Möglichkeiten, Druck auf den Vermieter auszuüben, um die Mängel beseitigen zu lassen.

Zurückbehaltungsrecht

Hat der Vermieter trotz Mängelanzeige und Fristsetzung nichts unternommen, kann der Mieter die laufende Miete zurückbehalten, bis die Mängel beseitigt sind.

Das Zurückbehaltungsrecht besteht zusätzlich zum Recht auf Minderung!

Wichtiger Unterschied zur Mietminderung: Die zurückbehaltene Miete muss nachgezahlt werden, wenn die Mängel beseitigt sind.

Bezüglich der Höhe des Einbehalts ist jedoch Vorsicht geboten. Wird zu viel Miete einbehalten, droht eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Hier ist also Fingerspitzengefühl angezeigt. Es sollte nicht mehr als eine Monatsmiete zurückbehalten werden, bei kleineren Mängeln lediglich ein Bruchteil einer Monatsmiete.

Zudem muss die Zurückbehaltung der Miete gegenüber dem Vermieter ausdrücklich geltend gemacht werden, aus Beweisgründen am besten schriftlich. Dem Vermieter muss klar und deutlich mitgeteilt werden, dass man wegen der nicht beseitigten Mängel einen Teil der Miete zurückbehält, bis das Problem beseitigt ist. Das bloße stillschweigende Einbehalten der Miete ist nicht zu empfehlen.

Anspruch auf Mängelbeseitigung

Der Mieter kann seinen Anspruch auf Beseitigung des Mangels auch gerichtlich durchsetzen – mit einer Klage auf Mängelbeseitigung.

Auch dieser Anspruch besteht zusätzlich zur Mietminderung und zum Zurückbehaltungsrecht.

Mängelbeseitigung durch den Mieter

Der Mieter kann nach vergeblicher Aufforderung zur Mängelbeseitigung und Ablauf einer angemessenen Frist auch den Mangel selbst beseitigen. Dies empfiehlt sich, wenn der Mangel gravierend ist und Eilbedürftigkeit besteht, z.B. bei einem Heizungsausfall. In solchen Fällen ist es dem Mieter nicht zuzumuten, lange abzuwarten, bis der Vermieter etwas unternimmt. Er darf selbst handeln.

Die vom Mieter verauslagten Kosten hat der Vermieter zu erstatten. Notfalls kann die Kostenerstattung eingeklagt werden.

Zudem hat der Mieter die Möglichkeit, die Kosten der Mangelbeseitigung „abzuwohnen“, indem er sie von der Miete abzieht. Allerdings muss eine solche Aufrechnung mindestens einen Monat vor Fälligkeit der verrechneten Miete gegenüber dem Vermieter angezeigt werden.

Kostenvorschuss für eigene Mangelbeseitigung

Möchte der Mieter die Kosten der Mangelbeseitigung nicht selbst verauslagen, kann er vom Vermieter auch einen Vorschuss für die voraussichtlichen Kosten verlangen. Dieser Vorschuss kann auch eingeklagt werden.

Wichtiger Hinweis zum Thema Kosten

Eine kostenlose Rechtsberatung zu dem obigen Thema kann ich leider nicht anbieten.

Fragen und Einzelheiten zu den möglichen Kosten einer Beratung oder Vertretung können gerne vorab telefonisch oder per E-Mail geklärt werden.

Weitere Informationen rund um das Thema „Kosten“ finden Sie auch auf meiner Kanzleiwebsite.