Gewerbemiete und Corona-Schließung

Kurz vor Ende des letzten Jahres ist eine gesetzliche Regelung verabschiedet worden, die sich für viele Gewerbemieter in Corona-Zeiten als echte Hilfe darstellen könnte.

Hintergrund war, dass bis dahin die Gerichte sehr unterschiedlich darüber geurteilt hatten, ob die behördliche Schließung der Geschäfte des Einzelhandels, der Gastronomie, der Dienstleistungsbranche etc. den jeweiligen Mieter bzw. Pächter berechtigt, deswegen die Miete zu mindern. Zwar hatte es im ersten Lock-Down den befristeten Kündigungsausschluss gegeben, dieser hatte die Verpflichtung zur Mietzahlung grundsätzlich jedoch nicht entfallen lassen bzw. berührt.

In den ersten Rechtsstreitigkeiten vertraten dann viele Gerichte die Auffassung, dass die Schließung der Ladenlokale und die damit einhergehende Unmöglichkeit, den mietvertraglichen Zweck auszuführen (Waren zu verkaufen, Körperpflege zu betreiben etc.) in die alleinige Risikosphäre des Mieters falle. (So z.B. das LG Heidelberg mit Urteil vom 30.7.2020, LG München II mit Urteil vom 22.09.2020).

Einige andere Gerichte vertraten die Auffassung, dass (mindestens) eine Mietminderung gerechtfertigt sei, das Landgericht München I kam beispielsweise zu dem Ergebnis, dass für die Zeit der vollständigen Schließung der Mietzins auch nur hälftig zu zahlen sei. (Urteil vom 5.10.2020). Auch das Landgericht Mönchengladbach kam in seinem Urteil vom 2.11.2020 beispielsweise zu diesem Ergebnis.

 Da allerdings viele Gerichte eine Minderung oder Vertragsanpassung nicht für gerechtfertigt hielten, sah sich der Gesetzgeber zum Handeln gezwungen.

 Am 22.12.2020 wurde daher Art. 240 EGBGB § 7, in Kraft getreten am 31.12.2020, verkündet.

Danach wird jetzt gesetzlich vermutet, dass die behördliche Anordnung der Schließung des Betriebes und die daraus folgende fehlenden Nutzbarkeit des Gewerbemietobjekts einen Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB darstellt, der Vertragsgrundlage war und sich nunmehr schwerwiegend verändert hat.

Wenn es mithin gelingt, nachzuweisen, dass die Vertragsparteien bei Kenntnis eines solchen Umstandes keine abweichende Regelung getroffen hätten und das Festhalten an den bisherigen vertraglichen Regelungen für den Mieter unzumutbar ist, besteht ein Anspruch auf Anpassung des Vertrages, hier in erster Linie der Miethöhe.

Interessant ist, dass dieser Rechtsgedanke auch für die betroffenen Mietverhältnisse aus dem ersten Lock-Down gelten soll und auch als Einrede, etwa in laufenden Prozessen, noch zu berücksichtigen sein soll.

Es bleiben aber natürlich nach wie vor Detailfragen zu klären, insbesondere ist natürlich jeder einzelne Miet- oder Pachtvertrag auf die darin enthaltenen Regelungen und deren Auswirkungen zu prüfen. Gleichwohl können die Vertragsparteien, gerade durch das parallel eingeführte prozessuale Beschleunigungsgebot (§ 44 EGZPO) auf eine schnelle Klärung der offenen Fragen hoffen.

Gerne stehen wir für Fragen dazu zur Verfügung, soweit gewünscht natürlich auch "kontaktlos". Vereinbaren Sie mit unserem Büro einen Beratungstermin unter 02304.20060.