Kündigung und Räumung eines Messies

Es ist wohl ein Alptraum eines jeden Vermieters, dass der eigene Mieter das Mietobjekt beschädigt und aufgrund einer Erkrankung nicht gekündigt werden kann. Dass bei sorgfältigem Arbeiten auch Mietverhältnisse mit depressiven/psychisch kranken Mietern letztlich beendet werden können, zeigt ein Beschluss des Landgerichts Berlin vom 19.01.2018.

Der Ausgangsstreit: Die Parteien sind wohl bereits langjährig über einen Mietvertrag für eine Wohnung verbunden. Der Mieter leidet unter einer depressiven Störung, die rezidivierend als schwere Episode auftritt. Er wurde durch die Vermieterin abgemahnt, da die von ihm bewohnte Wohnung in erheblichem Ausmaß mit Fäkalien, Schmutz, Abfall und Essensresten verdreckt war. Auch nach der Abmahnung setzte der Mieter sein Verhalten fort und wurde durch die Vermieterin außerordentlich fristlos gekündigt. Das Amtsgericht hatte den Mieter zur Räumung verurteilt.

Die Entscheidung: Das Landgericht Berlin kündigt an, die Berufung des Mieters gegen das erstinstanzliche Urteil zurückzuweisen.

Es legt dar, dass sowohl die Abmahnung als auch die Kündigung den Zustand der Mietsache umfassend und detailreich beschreiben. Unter anderem wurde erklärt, welche Substanzen an welchen Stellen der Wohnung Verunreinigungen hervorgerufen haben. Dann sei es auch ausreichend, dies weitergehend allein als „grob verschmutzt“ und „schwerst verdreckt“ zu bezeichnen.

Ein wichtiger Grund für die Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 2 Nr. 2 BGB wäre darin zu sehen, dass der Mieter die Wohnung durch die Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet. Er habe zugelassen, dass die Wohnung in seiner Obhut extrem vermüllte und verdreckte. Dies führt zu einer Gefährdung der Substanz des Hauses und der Gesundheit der anderen Bewohner, denn es sei zu Substanzschäden am WC-Becken und am Spülkasten gekommen und die Essensreste und die Fäkalien würden einen idealen Nährboden für Ungeziefer bilden. Dieses Ungeziefer hätte sich später über das gesamte Haus ausbreiten können.

Trotz seiner Erkrankung sei diese Pflichtverletzung durch den Beklagten verschuldet. Selbst wenn er unter einer depressiven Störung leidet, wäre ihm sein Verhalten zuzurechnen, denn nach seinem Vortrag durchlebt er auch leichtere Phasen seiner Erkrankung. In solchen Phasen hätte er die Möglichkeit, die Wohnung zu putzen und aufzuräumen und sich zumindest Hilfe für die Erledigung dieser Aufgaben zu besorgen.

Praxistipp: Die Entscheidung des Landgerichts zeigt, dass selbst gegenüber kranken Mietern eine Kündigung möglich ist, wenn diese sorgfältig begründet und das Fehlverhalten des Mieters ausreichend dokumentiert wird.

Dabei muss jedem Vermieter aber klar sein, dass nahezu jeder Kündigungsrechtsstreit erhebliche Zeit in Anspruch nehmen wird. Ein erfolgreicher Räumungsrechtsstreit aufgrund einer Pflichtverletzung setzt regelmäßig eine sorgfältig und umfassend begründete Abmahnung, eine darauf aufbauende, nochmals ausführlich begründete Kündigung und dann eine nachvollziehbar begründete Klage voraus. Werden diese Voraussetzungen eingehalten, bestehen sehr gute Chancen, einen Rechtsstreit zu gewinnen. Außerdem entsteht dann, nach der ersten mündlichen Verhandlung, in der der Richter seine erste rechtliche Einschätzung gibt, nicht selten eine Dynamik, die zu einer zeitnahen Räumung der Wohnung führen kann.