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Vermögensnachfolge und Immobilien
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In den nächsten Jahren werden viele Erwerbstätige ihren wohlverdienten Ruhestand antreten. Die Kinder sind aus dem Haus. Das Leben soll entspannter und trotzdem nicht langweilig werden. Hobbies werden intensiviert, größere Reisen stehen an. Dann stellt sich meist auch die Frage, was denn passiert, wenn man nicht mehr da ist. Daher ist die Beschäftigung mit dem eigenen Testament, einer Patientenverfügung und einer Vorsorgevollmacht sinnvoll. Widmet man sich diesen Themen, stellt sich oft die Frage, ob nicht bereits die (teilweise) Vermögensübertragung auf die Kinder sinnvoll erscheint. Dabei spielen steuerliche Fragen und insbesondere die Freibeträge für steuerfreie Übertragungen eine wichtige Rolle. Und kann ich mich für das Alter schützen und absichern, obwohl ich bereits jetzt beispielsweise Immobilien übertrage?
Wenn ein Übergeber (oder die Übergeberin) Immobilien auf seine Kinder übertragen möchte, sie aber noch selbst verwalten und vermieten will, kommt ein Nießbrauch in Betracht. Will der Übergeber das nicht, sich also aus der Verwaltung des Grundbesitzes zurückziehen, kommt eher ein dingliches Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) oder die Gewährung wiederkehrender Bezüge, wie beispielsweise die Zahlung einer Versorgungsrente in Betracht.
Nießbrauch
Der Nießbrauch spaltet den Vermögensgegenstand in Substanz und Nutzungsrecht (z. B. bei Grundstücken, §§ 1030-1057 BGB). Der Nießbraucher (oder die Nießbraucherin) hat das Recht, sämtliche Nutzungen aus dem belasteten Gegenstand zu ziehen. Der Nießbrauchverpflichtete (der neue Eigentümer) muss im Rahmen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft dafür sorgen, dass die Sache erhalten bleibt, also auch Ausbesserung, Erneuerung usw. der Immobilie erledigen. Wird einer natürlichen Person ein Nießbrauch bestellt, ist der nicht übertragbar (§ 1059 Satz 1 BGB) und auch nicht vererblich (§ 1061 BGB). Mit dem Tod des Nießbrauchers erlischt der Nießbrauch (§ 1061 Satz 1 BGB).
Der Nießbrauch kann nicht nur an einem ganzen Grundstück, sondern auch an einem Erbbaurecht, an Wohnungs- oder Teileigentum bestellt werden (vgl. § 1066 BGB). Verschiedene Gestaltungsvarianten sind möglich. Sinn kann es machen, die Rückabwicklung der Schenkung (und damit des Nießbrauchs) zu vereinbaren für den Fall
(1) des Vorversterbens des/des Beschenkten,
(2) der Veräußerung oder Belastung des übertragenen Gegenstandes ohne Zustimmung des Übergebers oder
(3) der wesentlichen Verschlechterung der Vermögensverhältnisse der/des Beschenkten.
Wer eine Immobilie verschenkt, die mit einem Nießbrauch belastet ist, spart Schenkungssteuer. Denn es wird nicht der Wert des Grundbesitzes an sich zugrunde gelegt, sondern von diesem Wert wird der Wert des Nießbrauchs über die voraussichtliche Dauer des Nießbrauchs abgezogen.
Dingliches Wohnungsrecht
Eine Möglichkeit des Übergebers, sich nach Übertragung des Grundbesitzes abzusichern, ist die Bestellung eines dingliche Wohnungsrechts (§ 1093 BGB). Im Gegensatz zum Nießbrauch beschränkt das dingliche Wohnungsrecht sich darauf, dass der Übergeber die Wohnung nur zu Wohnzwecken nutzen darf. Mietrechtliche Vorschriften finden keine Anwendung. Der Übergeber kann sich ausbedingen, dass ihm eine regelmäßig entrichtete Zahlung zugutekommt. Beim Wohnungsrecht darf der Berechtigte grundsätzlich Räume Dritten nicht überlassen. Er hat im Normalfall nur die Schönheitsreparaturen in der Wohnung zu tragen. Das Wohnungsrecht kann so ausgestaltet werden, dass der Beschenkte Kosten für Strom, Wasser, Abwasser, Heizung, Müllabfuhr und gewöhnliche bzw. außergewöhnliche Instandhaltungen zu tragen hat. Das Wohnungsrecht wird grundbuchlich abgesichert durch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§§ 1090 ff. BGB).
Rente
Schließlich kann sich der Übergeber von dem Beschenkten wiederkehrende Leistungen abbedingen. Das kann in Form einer Leibrente geschehen. Dabei verpflichtet sich der Übernehmer, dem Übergeber auf dessen Lebenszeit einen monatlichen Betrag zu zahlen. Hierbei können die Parteien ausdrücklich eine Erhöhung dieser Leibrente vereinbaren, wenn sich beispielsweise die für den Unterhalt maßgeblichen Verhältnisse beider Vertragsparteien geändert haben. Die Leibrente wird im Grundbuch durch Bestellung einer Reallast gemäß § 1105 BGB abgesichert. Die Eintragung kann in wertgesicherter Form erfolgen. Diese Leistungen können so vereinbart werden, dass sie angepasst werden dürfen.
Die Vermögensnachfolge sollte jeder sorgfältig planen. Bei Übertragungen von Immobilien zu Lebzeiten bieten sich für die/den Übergeber/in verschiedene Möglichkeiten an, nach wie vor den wirtschaftlichen Vorteil der Immobilie nutzen zu können. Welche Gestaltung die richtige ist, hängt vom Einzelfall ab und bedarf genauer Betrachtung und kompetenter Beratung.
Düsseldorf, 17. März 2023
Dr. Dieter Jasper
Rechtsanwalt
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