Kann ein Vermieter trotz eigener Pflichtverletzungen kündigen?

Das Amtsgericht Nürtingen entschied, dass ein Vermieter sein Kündigungsrecht verliert, wenn er selbst schwerwiegende Pflichtverletzungen begangen hat, wie z. B. wiederholte Heizungsausfälle. Eine Kündigung wegen verspäteter Mietzahlungen verstößt in einem solchen Fall gegen Treu und Glauben.

Am 15. Februar 2024 entschied das Amtsgericht (AG) Nürtingen (Az.: 47 C 2084/23), dass ein Vermieter sein Recht auf Kündigung verwirkt, wenn er wiederholt gegen wesentliche Vermieterpflichten verstößt. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter dem Mieter außerordentlich, hilfsweise ordentlich, wegen unpünktlicher Mietzahlungen gekündigt. Der Mieter zahlte die Miete teilweise verspätet und hatte aufgrund von Heizungsausfällen in den Wintermonaten die Miete nur unter Vorbehalt überwiesen.

Pflichtverletzung des Vermieters und ihre Konsequenzen

Der Vermieter hatte es mehrmals versäumt, die Heizung während der Wintermonate zu reparieren, wodurch der Mieter erhebliche Unannehmlichkeiten erleiden musste. Der Mieter hatte sogar auf eigene Kosten den Heizöltank befüllt, nachdem der Vermieter nicht reagiert hatte. Trotz dieser Pflichtverletzungen des Vermieters, versuchte dieser, dem Mieter wegen geringfügig verspäteter Mietzahlungen zu kündigen.

Entscheidung des Gerichts

Das AG Nürtingen stellte fest, dass diese Kündigung gegen Treu und Glauben verstößt (§ 242 BGB). Die Mietzahlungen waren zwar nicht immer pünktlich, jedoch nur um wenige Tage verspätet und vollständig geleistet. Unter Berücksichtigung der erheblichen Pflichtverletzungen des Vermieters, insbesondere der Heizungsausfälle, war eine Kündigung unangemessen. Selbst eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB war nicht zulässig, da die Interessenabwägung zu Gunsten des Mieters ausfiel.

Praxistipp

Vermieter sollten ihre mietvertraglichen Pflichten, insbesondere die Instandhaltung der Wohnung, ernst nehmen. Eigene Pflichtverletzungen können dazu führen, dass das Recht zur Kündigung erlischt, selbst wenn der Mieter geringfügige Vertragsverletzungen begeht.

Dieses Urteil unterstreicht die Bedeutung der gegenseitigen Pflichten im Mietverhältnis und setzt klare Grenzen für das Kündigungsrecht von Vermietern, wenn diese selbst gegen ihre Pflichten verstoßen.