Mietspiegel: Tipps rund um die Mieterhöhung
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In der heutigen Zeit ist das Thema Mieterhöhung in aller Munde – sowohl durch die inzwischen gesetzlich verankerte Mietpreisbremse für Neuvermietungen als auch durch Mieterhöhungen infolge von Modernisierungen bereits vermieteter Wohnungen. Wichtig in diesem Zusammenhang ist immer der Mietspiegel, der in den §§ 557, 558 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt ist. Damit der Überblick in diesem komplexen Thema nicht verloren geht, bringt die anwalt.de-Redaktion Sie auf den neuesten Stand.
Arten von Mietspiegeln
Gesetzlich ist der einfache Mietspiegel in § 558c BGB geregelt und bietet eine zusammenfassende Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmiete im frei finanzierten Wohnungsbau – also für Gebäude und Räume, die zu Wohnzwecken genutzt werden – zu einem bestimmten Stichtag. Dieser Mietspiegel muss, ebenso wie der qualifizierte Mietspiegel, der in § 558d BGB geregelt ist, von den Gemeinden oder Interessenverbänden der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt bzw. anerkannt worden sein. Die Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel sind allgemein höher, denn dieser muss nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden, wobei die angewandten Ermittlungsmethoden sowohl dokumentiert als auch nachvollziehbar und überprüfbar sein müssen. Wirklich wichtig wird der Unterschied zwischen einfachem und qualifiziertem Mietspiegel erst in einem Gerichtsprozess, denn nach § 558d Abs. 3 BGB wird die Richtigkeit nur bei einem qualifizierten Mietspiegel vermutet.
Wohnungsmietspiegel auch für Häuser
Mieter von Häusern, also Reihen-, Doppel- oder Ein- bzw. Zweifamilienhäusern, fragen sich im Rahmen einer Mieterhöhung oftmals, ob auf diese Mieten der Wohnungs-Mietspiegel überhaupt anwendbar ist. In manchen Fällen ist die Anwendung des Wohnungs-Mietspiegels auf Häuser sogar ausdrücklich ausgeschlossen. Allerdings gelten diese Wohnungs-Mietspiegel dann für gemietete Häuser entsprechend, wenn die erhöhte Miete aufgrund des Baujahrs des Hauses, der Wohnfläche und der tatsächlichen Ausstattung angemessen ist und innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt (Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss v. 26.04.2016, Az.: VIII ZR 54/15).
Formalien der Mieterhöhung
Grundsätzlich muss eine Mieterhöhung immer schriftlich erfolgen und an alle Personen gerichtet sein, die von der Erhöhung betroffen sind und den Mietvertrag unterschrieben haben, beispielsweise Ehepartner, Lebensgefährten oder Mitglieder einer Wohngemeinschaft, denn jeder Mieter muss einer Mieterhöhung zustimmen.
Eine Mieterhöhung muss vom Vermieter zudem immer begründet werden. Diese Begründung erfolgt in den meisten Fällen durch den Verweis auf den jeweiligen Mietspiegel. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass der Vermieter dem Mieter die Einsichtnahme in den Mietspiegel ermöglichen muss, damit dieser die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen kann.
Wurde der Mietspiegel von der Gemeinde erlassen, kann dieser meist kostenlos im Amtsblatt nachgelesen werden. Manchmal ist dieser, wie auch ein Mietspiegel, der von Interessenverbänden erstellt wurde, aber nicht kostenfrei zu erhalten. In diesem Fall muss der Vermieter dem Mieterhöhungsverlangen eine Kopie dieses Mietspiegels beifügen oder diesen frei zugänglich auslegen. Allerdings ist in diesem Zusammenhang zu beachten, dass es für die allgemeine Zugänglichkeit des Mietspiegels nicht notwendig ist, dass dieser von der Gemeinde kostenlos abgegeben bzw. zur Einsicht bereitgehalten wird oder über das Internet abrufbar ist. Wird hierbei eine geringe Schutzgebühr zur Abgabe des Mietspiegels verlangt, so gilt dieser trotzdem als allgemein zugänglich (Landgericht Karlsruhe, Urteil v. 11.04.2014, Az.: 9 S 17/14).
Entscheidungskriterium: Wohnungsausstattung
Um Wohnungen korrekt einordnen zu können, enthält jeder Mietspiegel verschiedene Kategorien mit unterschiedlichen Kriterien, beispielsweise Lage und Ausstattung bzw. Baujahr des Mietobjekts, Wohnungsgröße, Energiesparmaßnahmen oder Wohnungsausstattung hinsichtlich Heizungsart, Küchen- und Sanitärausstattung, Bodenbelägen oder Balkon usw. Diese verschiedenen Kriterien werden ihrer Art nach als wohnwertsteigernd, wohnwertmindernd oder neutral gewertet. Für jede dieser Kategorie existieren wiederum unterschiedliche Preisspannen, in die die Wohnung eingeordnet werden muss, um die ortsübliche Miete zu ermitteln, die sogenannte Spanneneinordnung. Dabei handelt es sich um einen Katalog, mit dessen Hilfe eine Wohnung besser oder schlechter als der Mittelwert beurteilt wird. Den höchsten Wert erhalten Wohnungen, für die nur oder überwiegend positive Merkmale zutreffen, den niedrigsten Wohnungen mit ausschließlich oder überwiegend negativen Merkmalen. In jedem Fall können aber Ausnahmen zur Abweichung von der ausgewiesenen Spanne vereinbart werden.
Wie in vielen anderen Fällen auch gibt es im Hinblick auf die Wohnungsausstattung oftmals Streit zwischen Mieter und Vermieter, der häufig vor Gericht endet. In einem aktuellen Fall wollte eine Vermieterin einen alten Plattenherd durch einen neuen Herd mit Cerankochfeld austauschen lassen. Diese Maßnahme wirkte zwar wohnwerterhöhend, auf eine Mieterhöhung verzichtete die Vermieterin aber. Trotzdem verweigerte der Mieter den Austausch und wurde schließlich vom Gericht zur Duldung dieser Bagatellmodernisierung verurteilt (Amtsgericht Berlin, Urteil v. 19.12.2016, Az.: 10 C 391/16).
Maximale Erhöhung wird geregelt
Aufgrund der sogenannten Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB ist geregelt, dass die Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent der Ausgangsmiete steigen darf, die drei Jahre vor Wirksamwerden der Mieterhöhung galt. Sie darf höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. In Gebieten, in denen die Versorgung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist, kann diese Grenze sogar auf maximal 15 Prozent herabgesetzt werden. Der BGH stellt in einem aktuellen Urteil klar, dass es genügt, wenn in dem Mieterhöhungsschreiben die ortsübliche Vergleichsmiete angegeben ist und diese ausreichend begründet wurde (BGH, Hinweisbeschluss vom 26.04.2016, Az.: VIII ZR 54/15).
Häufigkeit
Mieterhöhungen können vom Vermieter nicht beliebig oft durchgeführt werden, dafür gibt es dringend zu beachtende Voraussetzungen. So darf der Vermieter nach § 558 Abs. 1 BGB eine Zustimmung zur Mieterhöhung nur dann verlangen, wenn die Wohnungsmiete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Ein neues Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung erfolgen. Diese Regelungen betreffen jedoch keine Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559 BGB oder aufgrund von Änderungen von Betriebskostenvorauszahlungen gem. § 560 BGB.
Neuerung: Mietpreisbremse
Bevor die Mietpreisbremse eingeführt wurde, existierte im Mietrecht nur § 558 BGB, der regelt, wie sehr Vermieter die Miete erhöhen dürfen. Diese Regelung bezieht sich nach wie vor nur auf bereits laufende Mietverhältnisse, nicht jedoch auf eine Mieterhöhung infolge einer neuen Vermietung. Durch die Mietpreisbremse, geregelt in den §§ 556d ff. BGB, soll der Mietanstieg bei Neuvermietungen gedämpft werden, indem Vermieter die Miete bei Neuvermietungen nur bis maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen dürfen. Dabei ist aber zu beachten, dass die Mietpreisbremse zum einen nicht bundesweit gilt, sondern nur für die Vermietung von Wohnraum in Gebieten mit angespannter Wohnsituation, und zum anderen, dass diese Gebiete lediglich für die Dauer von fünf Jahren der Mietpreisbremse unterliegen können.
(WEI)
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Rechtstipps zu "Mietspiegel" | Seite 5
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22.11.2016 Gerold und Partner - Rechtsanwälte und Notar„Der Sachverhalt Der Vermieter eines Einfamilienhauses begehrte die Zustimmung zu einer Mieterhöhung aufgrund des für die Gemeinde geltenden Mietspiegels. Der Mieter verteidigte sich mit dem Argument …“ Weiterlesen
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16.11.2016 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… zur umfassenden Auskunft über die frühere Miete und die aus seiner Sicht vorzunehmende Einordnung in den Mietspiegel und die hierfür erforderlichen Daten sowie über die aus seiner Sicht …“ Weiterlesen
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11.11.2016 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… , wenn damit die Grenze von 10 % über dem Mietspiegel überschritten wird und die Modernisierungskosten insgesamt nicht ein Drittel der Kosten eines Neubaus erreichen. Damit wird ein zeitgemäßer …“ Weiterlesen
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04.11.2016 Rechtsanwalt Kai-Uwe Agatsy„… der Miethöhe eine taugliche Grundlage u.a. ein Mietspiegel zur Anwendung gelangt. In Ballungszentren z.B. in Berlin, gibt es einen anerkannten Mietspiegel. Ist eine solche Vergleichsgrundlage …“ Weiterlesen
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03.11.2016 Rechtsanwältin Ninja Lorenz LL.M.„… . In Abs. 2 des § 558a BGB sind die Begründungsmittel aufgeführt: ein Mietspiegel eine Auskunft aus der Mietdatenbank ein Sachverständigengutachten eines öffentlich bestellte und vereidigten …“ Weiterlesen
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22.10.2016 Rechtsanwalt Samir Talic„… einem Quadratmeterpreis von 7,60 €. Die ortsübliche Miete für ein vergleichbares Objekt liegt, laut Berliner Mietspiegel, um 32,47 € pro Monat niedriger. Die Mieter baten schriftlich um Senkung der Mietkosten …“ Weiterlesen
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24.08.2016 Gabriele Weintz, anwalt.de-Redaktion„… eines Mieterhöhungsverlangens bei Reihenhäusern zur Begründung auf einen Wohnungs-Mietspiegel verwiesen werden darf, musste jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) in einem aktuellen Beschluss klären. Reihenhaus …“ Weiterlesen
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15.08.2016 Rechtsanwältin Ninja Lorenz LL.M.„… bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete aufgrund der geänderten Beschaffenheit und Ausstattung gemäß § 558 BGB vorzunehmen. Modernisierungsmaßnahmen können dabei im Rahmen des Mietspiegels zum einen Merkmale …“ Weiterlesen
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30.05.2016 Gabriele Weintz, anwalt.de-Redaktion„… Nettokaltmiete sollte von 171,86 Euro auf 197,39 Euro steigen und läge damit immer noch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, wie sich aus dem Berliner Mietspiegel ergebe. Mieterhöhung nicht zugegangen …“ Weiterlesen
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29.04.2016 Rechtsanwalt Markus Jansen„… Gemeinden herausgegebene Mietspiegel oder eine Mietrichtwerttabelle aber auch verlässliche Grundlage zur Berechnung von Ansprüchen z.B. gegenüber dem Job-Center, wenn dieses die Miete übernehmen …“ Weiterlesen
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28.04.2016 Sandra Voigt, anwalt.de-Redaktion„… Vergleichsmiete entspreche. Die Sachverständige hatte mangels eines eigenen Mietspiegels der betreffenden Stadt die Mietspiegel der umliegenden Gemeinden als Vergleichsgrundlage herangezogen und den vom Vermieter …“ Weiterlesen
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26.04.2016 Rechtsanwältin Ninja Lorenz LL.M.„… geschuldet sein, dass die Bevölkerung zunehmend älter wird und daher auch ausreichend Wohnraum zu schaffen ist, der den Lebensalltag im Alter meistern lässt. Mietspiegel Gerade aufgrund der zunehmenden …“ Weiterlesen
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15.03.2016 Rechtsanwältin Ninja Lorenz LL.M.„… wie den Mietspiegel, gibt es auch für die gesamte Bundesrepublik (von 2015 nach Quadratmetern): Grundsteuer 0,18 € Wasser inkl. Abwasser 0,34 € Warmwasser 0,27 € Heizung 1,24 € Warmwasser 0,27 € Aufzug 0,16 …“ Weiterlesen
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26.01.2016 Gerold und Partner - Rechtsanwälte und Notar„… die Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete von 629,75 € auf 937,52 €. Sie argumentierte, dass sie nach den allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften (Mietspiegel) zu einer Erhöhung der geschuldeten Miete um 15 …“ Weiterlesen
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05.01.2016 Rechtsanwältin Ninja Lorenz LL.M.„… die ortsübliche Vergleichsmiete (durch Mietspiegel festzustellen) nicht mehr als 10 % überschreiten. Die Mietpreisbremse gilt allerdings nicht bundesweit, sondern wurde nur in einigen Bundesländern …“ Weiterlesen
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20.11.2015 Rechtsanwältin Ninja Lorenz LL.M.„… verlangen, allerdings darf dabei die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten werden. Dies hat der Vermieter entsprechend nachzuweisen, z.B. durch einen Mietspiegel. BGH, Urteil vom 04.11.2015, Az.: VIII ZR 217/14“ Weiterlesen
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15.11.2015 Gerold und Partner - Rechtsanwälte und Notar„… durch Heftung oder Ösen fest verbunden sein. Höhe der Miete Das gewerbliche Mietrecht enthält keine Regelungen zur Mieterhöhung. Die z.B. aus dem Wohnraummietrecht bekannte Erhöhung nach Mietspiegel …“ Weiterlesen
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07.11.2015 Rechtsanwältin Dr. Nicole Koch LL.M.„… der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete und kann die Mieterhöhung mit dem Mietspiegel begründen, ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vorlegen …“ Weiterlesen
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21.09.2015 Rechtsanwalt Nima Armin Daryai„Mit Urteil vom 20.04.2015 hat die 18. Kammer des Landgerichts Berlin die Berufung eines Vermieters zurückgewiesen, der die Ansicht vertreten hatte, der Berliner Mietspiegel 2013 sei kein …“ Weiterlesen
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04.08.2015 Rechtsanwalt Maik Krebstekies„… sind. Zum Beispiel kann der Mieter anhand des Berliner Mietspiegels prüfen, ob seine Miete über den zulässigen 10% liegt und eine Abweichung davon als Begründung angeben. Wurden dem Mieter …“ Weiterlesen
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04.08.2015 Christian Günther, anwalt.de-Redaktion„… insbesondere die ortsübliche Vergleichsmiete, wie sie etwa in einem Mietspiegel zu finden ist. Geeigneter Erhöhungsmaßstab ist auch der Preisindex des Statistischen Bundesamtes. Auch weitere Maßstäbe …“ Weiterlesen
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23.07.2015 Christian Günther, anwalt.de-Redaktion„Mietspiegel sind ein wichtiger Bezugspunkt für die ortsübliche Vergleichsmiete. Deren Bedeutung ist mit der Mietpreisbremse nochmals gestiegen, bildet die Vergleichsmiete doch insbesondere …“ Weiterlesen
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09.07.2015 Rechtsanwalt Matthias Göbe„… des Mietspiegels 2015 folgende Richtwerte für die Bruttokaltmiete (also Kaltmiete nebst Betriebskosten): Anzahl der Personen Angemessene Bruttokaltmiete 1 364,50 2 347,40 3 518,25 4 587,35 5 679,97 jede weitere …“ Weiterlesen
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09.07.2015 Rechtsanwältin Kirsten Höner-March„… , wenn die Gesamtkosten angemessen sind. Wenn ein schlüssiges Konzept fehlt, kann auch als Anhaltspunkt auf die Wohngeldtabelle und einen qualifizierten Mietspiegel zurückgegriffen werden. Es ist bei jeder Wohnung …“ Weiterlesen