252 Anwälte für Nutzungsänderung | Seite 5

Die Nutzungsänderung ist ein Begriff aus dem öffentlichen Baurecht und in der jeweiligen Landesbauordnung niedergeschrieben. Danach liegt eine Nutzungsänderung vor, wenn die ursprünglich genehmigte Art der Nutzung geändert wird, z. B. soll ein Wohnhaus plötzlich als Büro dienen. Bauliche Änderungen sind dagegen keine Voraussetzung für die Annahme einer Nutzungsänderung.

In der Regel darf man die betreffenden Immobilien nicht nach Belieben anders nutzen; man muss vielmehr einen Bauantrag bei der zuständigen Baubehörde einreichen und eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung erhalten. Grund dafür ist etwa, dass mit einer Nutzungsänderung häufig auch bauliche Änderungen - wie etwa der Dachausbau zu Wohnzwecken - oder sogar eine vollständige Sanierung einhergehen. Das kann zur Folge haben, dass die Gebäude derart umgestaltet werden, dass sie von der anfangs erteilten Baugenehmigung nicht mehr umfasst sind. Schließlich kann auch ein bisher bestehender Bestandsschutz deswegen entfallen. So kann es passieren, dass das Objekt wegen der baulichen Maßnahmen plötzlich gegen das Bauplanungsrecht und/oder das Bauordnungsrecht verstößt. Erfährt die zuständige Behörde davon, wird sie unter Umständen einen Verwaltungsakt erlassen, in dem sie einen Baustopp verlangt.

Je nach Bundesland gibt es aber auch ein Anzeigeverfahren bzw. ein Genehmigungsfreistellungsverfahren, (z. B. § 58 Bayerische Bauordnung). Liegen die dort genannten Voraussetzungen vor, ist das Vorhaben genehmigungsfrei. Übrigens bedarf es auch keiner Genehmigung, wenn nach der Nutzungsänderung dieselben Anforderungen gelten wie davor. So ist beispielsweise eine Nutzungsänderung von einem Textilwarengeschäft in ein Schuhgeschäft ebenfalls genehmigungsfrei.

Auch wenn es manchmal ärgerlich ist, dass man nicht frei darüber entscheiden darf, wie man mit seinem Eigentum umgeht, sollte man in jedem Fall vor der Nutzungsänderung bei der zuständigen Behörde vorstellig werden und mit ihr die geplanten Maßnahmen absprechen. Schließlich ist es besser, z. B. eine Baugenehmigung mit einer Auflage erteilt zu bekommen, als „schwarz" zu bauen und bei unzulässigen Anbauten schlimmstenfalls mit einem Abriss rechnen zu müssen. Dann hat man nämlich sowohl Zeit als auch Kosten umsonst investiert. Hat ein Architekt schuldhaft keine Baugenehmigung eingeholt, kommt eine Architektenhaftung in Betracht. Ein Bauanwalt kann bei Fragen bestimmt weiterhelfen.

(VOI)

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