Ein Haus, ein Haushalt? Abgrenzung von "Wohnung" und "Einfamilienhaus" im Kontext von Maklerverträgen

Das Wichtigste in Kürze:

Das OLG Hamm urteilte zugunsten der Klägerin im Streit um die Maklerprovision für den Verkauf einer Immobilie (Urteil vom 18.3.2024 - Az. 18 U 80/23). Das streitige Objekt, bestehend aus zwei Wohnungseigentumseinheiten mit jeweils separaten Eingängen und verbunden durch eine Verbindungstür, wurde ursprünglich als Zwei- oder Mehrfamilienhaus vermarktet. Im Kern des Rechtsstreits stand die Anwendbarkeit der §§ 656a ff. BGB, wobei das Landgericht die Klage zunächst abwies. Das Oberlandesgericht jedoch entschied, dass die Immobilie nicht als "Wohnung" oder "Einfamilienhaus" im Sinne dieser Paragraphen betrachtet werden kann und gewährte der Maklerin somit ihren Anspruch auf Provision. Ausschlaggebend für diese Entscheidung war die Feststellung, dass das Objekt zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht für die Nutzung durch einen einzelnen Haushalt konzipiert war, was durch die klare Trennung der Wohnbereiche und separate Einheiten hervorgehoben wurde. Die Verbindungstür zwischen den Einheiten spielt für die Qualifikation nach den relevanten BGB-Paragraphen keine entscheidende Rolle, so das OLG Hamm.

Juristische Feinheiten: Die Interpretation des Begriffs "Einfamilienhaus" im BGB

Ein Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) wird definiert durch die Möglichkeit der Nutzung des gesamten Gebäudes durch die Mitglieder eines einzelnen Haushalts, basierend auf der Gebäudeaufteilung und anderen Eigenschaften, unter Berücksichtigung der allgemeinen Wahrnehmung.

Ein aktueller Fall, den das OLG Hamm (Urteil vom 18.3.2024 - Az. 18 U 80/23) zu entscheiden hatte, verdeutlicht dies: Eine gewerbliche Maklerin hatte den Auftrag, eine Immobilie bestehend aus zwei Wohnungseigentumseinheiten zu verkaufen. Die größere Einheit erstreckte sich über den Großteil des Erdgeschosses, während die kleinere Einheit den Rest des Erdgeschosses und das Ober- bzw. Dachgeschoss umfasste. Beide Einheiten hatten separate Eingänge und waren durch eine Verbindungstür verbunden. Das Objekt wurde im Exposé als Zwei- bzw. Mehrfamilienhaus bezeichnet.

Die Klägerin und die Beklagten vereinbarten eine Maklerprovision im Falle des Verkaufs. Nachdem die Beklagten das Objekt erworben hatten, entstand ein Streit darüber, ob die §§ 656a ff. BGB auf den Maklervertrag anwendbar sind.

Das Landgericht wies die Klage ab, während das Oberlandesgericht ihr stattgab. Letzteres entschied, dass die Klägerin Anspruch auf Maklerprovision hat, da die Maklertätigkeit nicht den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses im Sinne der relevanten BGB-Paragraphen betraf.

Der Begriff "Wohnung" und "Einfamilienhaus" hat in diesem Kontext die gleiche Bedeutung. Die Immobilie, die Gegenstand der Auseinandersetzung war, kann nicht als Wohnung betrachtet werden. Die Anwendung der §§ 656a ff. BGB auf Immobilien mit mehreren Wohnungseigentumseinheiten ist nicht gerechtfertigt, da der Gesetzestext von "einer" Wohnung spricht.

Die Prüfung, ob ein Objekt als "Einfamilienhaus" im Sinne der §§ 656a ff. BGB qualifiziert werden kann, erfolgt anhand der Möglichkeit der Nutzung des Gesamtobjekts durch die Mitglieder eines einzelnen Haushalts, basierend auf der Gebäudeaufteilung und anderen Eigenschaften, unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung. Das Vorhandensein einer zweiten, untergeordneten Wohnung beeinträchtigt diese Qualifikation nicht zwangsläufig. Entscheidend ist eine Gesamtbetrachtung der objektiven Gegebenheiten.

Zum Zeitpunkt der Vermarktung und des Verkaufs war das betreffende Objekt nicht für die Wohnzwecke eines einzelnen Haushalts bestimmt. Die klare Aufteilung des Gebäudes in zwei separate Wohneinheiten sowie das Vorhandensein separater Eingänge, Küchen, Badezimmer und Wohnbereiche belegen dies. Die Verbindungstür zwischen den Einheiten ändert daran nichts.

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