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Immobilienrecht: Das sollten Sie als Immobilienbesitzer wissen!

  • 5 Minuten Lesezeit
Immobilienrecht: Das sollten Sie als Immobilienbesitzer wissen!

Inhaltsverzeichnis

  1. Die wichtigsten Fakten
  2. So gehen Sie vor
  3. Welche Bedeutung hat die Teilungserklärung für den einzelnen Wohnungseigentümer?
  4. Welche rechtlichen Fallstricke gibt es im Zusammenhang mit der Teilungserklärung?
  5. Welche laufenden Kosten müssen Wohnungseigentümer tragen?
  6. Welche Versicherungen benötigen Hauseigentümer?
  7. Welche rechtlichen Probleme können bei der Vermietung eines Mietobjekts auftauchen?
  8. Wie hoch ist die Wohneigentumsquote in Deutschland im europäischen Vergleich?

Immobilieneigentümer müssen keine Miete bezahlen und verfügen über eine optimale Altersvorsorge. Aber auch als Besitzer einer Immobilie müssen Sie rund um das Thema Immobilienrecht einige Dinge beachten. Dabei kommt es vor allem darauf an, ob Sie eine Wohnung oder ein Haus Ihr Eigen nennen und ob es sich um ein Mietobjekt handelt. Tauchen größere juristische Probleme auf, sollten Sie einen im Immobilienrecht versierten Rechtsanwalt hinzuziehen.

Die wichtigsten Fakten

  • Der Teilungserklärung können Sie als Wohnungseigentümer die Größe des eigenen Anteils an der gemeinsamen Immobilie sowie Ihre Rechte und Pflichten entnehmen.
  • Als Wohnungseigentümer müssen Sie zusätzlich zu den regulären Nebenkosten verschiedene weitere regelmäßig anfallende Kosten, wie z. B. für die Hausverwaltung, tragen.
  • Als Hauseigentümer ist es empfehlenswert, unbedingt eine Wohngebäude-, Elementarschaden- und Hausratversicherung abzuschließen.
  •  Als Eigentümer eines zu vermietenden Objekts sollten Sie mit den wesentlichen mietrechtlichen Vorschriften vertraut sein oder zunächst eine entsprechende Beratung durch einen Rechtsanwalt in Anspruch nehmen.

So gehen Sie vor

  • Lassen Sie sich zeitnah einen Termin beim Rechtsanwalt geben, um eine Ersteinschätzung Ihres Falles zu erhalten.
  • Nehmen Sie benötigte Unterlagen mit, beispielsweise Teilungserklärung, Mietvertrag etc.
  • Eine Erstberatung dauert im Regelfall ungefähr 90 Minuten.
  • Die Kosten dafür betragen gewöhnlich bis zu 190,00 Euro zzgl. Mehrwertsteuer sowie 20,00 Euro Pauschale für Auslagen.
  • Die Erstberatung kann in der Kanzlei, am Telefon, bei Ihnen zu Hause oder, wenn nicht anders möglich, auch per E-Mail erfolgen.

Welche Bedeutung hat die Teilungserklärung für den einzelnen Wohnungseigentümer?

Als Besitzer einer Eigentumswohnung sind Sie Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz WEG genannt. Die Größe des eigenen Anteils an der gemeinsamen Immobilie geht aus der Teilungserklärung hervor. Diese enthält neben sämtlichen Details zur formellen Aufteilung eines Gebäudes in der Gemeinschaftsordnung alle Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer.

In einem Mehrfamilienhaus ist es nur dann möglich, eine Wohnung einzeln zu verkaufen, wenn eine Teilungserklärung vorhanden ist. Diese trennt die in der Immobilie vorhandenen einzelnen Wohnungen voneinander. Außerdem erfolgt durch die Teilungserklärung eine Trennung der Wohnungen, auch Sondereigentumseinheiten genannt, vom Gemeinschaftseigentum. Dieses umfasst alles, was nicht unmittelbar zur Wohnung gehört, z. B. auch das Grundstück.

Die Teilungserklärung besteht aus folgenden Teilen:

  • einem Aufteilungsplan, der Aufschluss über die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der einzelnen Gebäudeteile gibt.
  • einer Abgeschlossenheitsbescheinigung, die deutlich macht, dass die einzelnen Wohneinheiten abgeschlossen sind, was bedeutet, dass man sie unabhängig voneinander nutzen kann.
  • einer Gemeinschaftsordnung, die die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander enthält.
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Immobilienrecht

Sie sollen für Wohngeldrückstände des Voreigentümers aufkommen oder es gibt Streit bei der Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?

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Welche rechtlichen Fallstricke gibt es im Zusammenhang mit der Teilungserklärung?

Die rechtliche Grundlage für die Teilungserklärung stellt das Wohnungseigentumsgesetz dar. Jedoch können Öffnungsklauseln vereinbart werden. Dadurch haben Sie als Wohnungseigentümer die Möglichkeit, durch einen Mehrheitsbeschluss auf der Eigentümerversammlung Entscheidungen zu fällen, die das Gesetz und die Teilungserklärung nicht einhalten.

Jede so zustande gekommene Regelung muss dann aber im Einzelfall auf ihre tatsächliche Wirksamkeit überprüft werden. Haben Sie Zweifel, ob eine Vereinbarung, die Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft getroffen hat, wirksam ist, sollten Sie sich von einem fachkundigen Rechtsanwalt beraten lassen.

Aber auch einige wirksame Regelungen können Nachteile für den einzelnen Eigentümer haben. Beispielsweise folgende:

  • Die Teilungserklärung kann festlegen, dass der Käufer einer Eigentumswohnung die Wohngeldrückstände des Voreigentümers begleichen muss.
  • Kosten für Sanierungen und Instandhaltungsmaßnahmen sollen gemäß Wohnungseigentumsgesetz nach dem Anteil des einzelnen Eigentümers getragen werden. Individuelle Regelungen mit anderer Aufteilung sind aber erlaubt.
  • Mündliche Vereinbarungen und Gewohnheiten haben nicht dieselbe Wirkung wie Regelungen in der Teilungserklärung. Ist beispielsweise ein von einem Wohnungseigentümer genutzter Teil des Dachbodens laut Teilungserklärung kein Sondereigentum, besitzt ein einzelner Eigentümer kein ausschließliches Nutzungsrecht. Das heißt, die Duldung einer solchen Nutzung kann jederzeit beendet werden.
  • Die Tierhaltung kann durch die Teilungserklärung begrenzt werden. So kann beispielsweise die Haltung von Kampfhunden untersagt werden.

Welche laufenden Kosten müssen Wohnungseigentümer tragen?

Als Wohnungseigentümer müssen Sie nicht nur die klassischen Nebenkosten, wie z. B. Grundsteuer, Heizung oder Müllabfuhr, tragen. Als selbstnutzender Eigentümer haben Sie auch verschiedene andere regelmäßig entstehende Kosten zu übernehmen, von denen Mieter verschont bleiben. Hierzu gehören u. a.:

  • Verwaltungskosten: Die Kosten für die Hausverwaltung können für eine Wohnung in einer Wohnanlage ungefähr 20 bis 30 Euro pro Monat ausmachen.
  • Instandhaltungsrücklagen: Solche Rücklagen bildet eine Eigentümergemeinschaft, um auf spätere Instandhaltungsarbeiten vorbereitet zu sein. Häufig entsteht in Eigentümergemeinschaften Streit über die Höhe der Instandhaltungsrücklage, da nur im Bereich des sozialen Wohnungsbaus gesetzliche Vorschriften bestehen.
  • Kosten für einen Immobilienkredit: Die Zahlungen für Zinsen und die Tilgung eines Hypothekendarlehens muss der Eigentümer allein übernehmen.

Welche Versicherungen benötigen Hauseigentümer?

Für Wohnungseigentümergemeinschaften besteht eine Verwalterpflicht. In der Regel wird dazu ein professioneller Hausverwalter beauftragt, der die technische und kaufmännische Verwaltung der Immobilie übernimmt.

Als Hauseigentümer müssen Sie sich unmittelbar nach dem Immobilienkauf um einige dieser Dinge, die für eine WEG die Hausverwaltung erledigt, privat kümmern. Dazu zählt z. B. der Abschluss der passenden Versicherungen.

So sollte jeder Eigentümer einer Immobilie eine Wohngebäudeversicherung besitzen. Versichert werden u. a. die Risiken Feuer, Hagel und Sturm. Andernfalls kann es Sie als Hausbesitzer richtig viel Geld kosten, wenn das Haus brennt oder ein Sturm Teile des Dachs abdeckt.

Zusätzlich empfiehlt sich der Abschluss einer Hausratversicherung für Wasserschäden an beweglichen Gegenständen. Darüber hinaus sollte man, insbesondere wenn man in einem Gebiet wohnt, in dem es häufiger zu Überschwemmungen, Erdrutschen, Lawinen oder Erdbeben kommt, zum Schutz vor den finanziellen Konsequenzen solcher Naturereignisse über eine Elementarschadenversicherung verfügen.

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Welche rechtlichen Probleme können bei der Vermietung eines Mietobjekts auftauchen?

Im Mietrecht lauern zahlreiche Fallen. Als Eigentümer eines zu vermietenden Objekts benötigen Sie deswegen zumindest grundlegende Kenntnisse rund um das Thema Vermieten. 

Bevor Sie mit der Suche nach Mietern beginnen, sollten Sie also sicherstellen, dass Sie sich mit den rechtlichen Vorschriften, z. B. zum Mietvertrag oder zur zulässigen Miethöhe, auskennen. Womöglich kann im Vorfeld eine juristische Beratung durch einen fachkundigen Rechtsanwalt sinnvoll sein.

Kommt es anschließend zu einem Besichtigungstermin, so dürfen Sie Mietinteressenten zwar alles fragen, aber ein potenzieller Mieter muss Ihnen nicht in allen Fällen ehrlich antworten. Hierzu zählt u. a. die Beantwortung von Fragen zur Familienplanung oder religiösen Überzeugung.

Schließlich können auch während eines Mietverhältnisses zahlreiche rechtliche Probleme zwischen den Mietvertragsparteien entstehen. Wenn Ihr Mieter nicht zahlt oder Sie nicht wissen, wie Sie den Mietvertrag kündigen können, wird wiederum oft sachkundige Unterstützung durch einen Rechtsanwalt benötigt.

Wie hoch ist die Wohneigentumsquote in Deutschland im europäischen Vergleich?

Obwohl die Rahmenbedingungen günstig sind, die Zinsen sich auf einem äußerst niedrigen Niveau befinden und eine hohe Nachfrage nach Wohneigentum herrscht, hinkt Deutschland in Europa weiterhin hinterher, wenn es um die Bildung von Wohneigentum geht:

Selbstgenutztes Wohneigentum in Europa
Quelle: Eurostat
Foto(s): ©Shutterstock/S-F

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