Instandhaltung von Immobilien: Wer trägt welche Kosten?
- 6 Minuten Lesezeit
Inhaltsverzeichnis
- Was zählt zu den Instandhaltungskosten?
- Instandhaltungspflicht: Sind Vermieter zur Instandhaltung verpflichtet?
- Instandhaltung bei einer Mietwohnung
- Sind Instandhaltungskosten umlagefähig?
- Abwälzung der Instandhaltung auf Mieter bei Geschäftsraummiete möglich
- Differenzierung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung
- Differenzierung zwischen Instandhaltung und Modernisierung
Experten-Autorin dieses Themas
Die Kosten der Instandhaltung umfassen im Allgemeinen die Aufwendungen, die notwendig sind, um die aufgrund von Abnutzung, Alterung und Witterungseinflüssen entstandenen baulichen und sonstigen Mängel an einem Gebäude ordnungsgemäß zu beheben und den vorgesehenen Gebrauch zu erhalten. Instandhaltungskosten sind zweifellos die wirtschaftlich bedeutendste, aber auch die komplexeste Nebenkostenart im Zusammenhang mit einer Immobilie.
Um sicherzustellen, dass eine Immobilie ihren Wert behält und die Lebensqualität der Bewohner gewährleistet ist, sind regelmäßige Instandhaltungsmaßnahmen unerlässlich. In diesem Ratgeber erfahren Sie, was Instandhaltungskosten sind, welche Arten von Instandhaltungsmaßnahmen es gibt und wer letztendlich für die Kosten verantwortlich ist.
Was zählt zu den Instandhaltungskosten?
Eine generelle Instandhaltungspflicht für Immobilienbesitzer gibt es zwar nicht. Instandhaltungskosten sind aber unvermeidlich, wenn eine Immobilie dauerhaft in einem optimal funktionierenden Zustand erhalten werden soll.
Sie entstehen normalerweise in größeren Zeitabständen und lassen sich gut vorhersehen. Insbesondere dann, wenn ein Eigentümer proaktiv Maßnahmen ergreift, um zukünftige Schäden an seiner Immobilie zu verhindern, handelt es sich um klassische Instandhaltungskosten.
Das vorrangige Ziel besteht darin, durch eine kontinuierliche Instandhaltung mit vergleichsweise geringen Kosten das Auftreten von Schäden zu verhindern und somit teure Reparaturen oder Neuanschaffungen zu vermeiden. Zu den Instandhaltungskosten gehören also grundsätzlich alle Ausgaben, die für die Pflege, Wartung und Reparatur der Immobilie sowie der Haustechnik anfallen. Dazu zählen beispielsweise:
Reinigung und Wartung von Dachrinnen
Regelmäßige Reinigung und Wartung der Dachrinnen, um Verstopfungen und Wasserschäden zu verhindern.
Fensterreparaturen und Fensteraustausch
Die Instandhaltung von Fenstern, einschließlich der Reparatur von Beschädigungen oder des Austauschs schadhafter Fensterscheiben.
Fassadenanstrich
Periodische Neuanstriche der Fassade – einschließlich Balkongeländer und Ähnliches –, um diese vor Witterungseinflüssen zu schützen und das ästhetische Erscheinungsbild zu erhalten.
Wartung von Heizungs- und Kühlsystemen
Regelmäßige Inspektionen, Reinigung und Reparaturen von Heizungs- und Kühlsystemen, um deren Effizienz und Lebensdauer zu gewährleisten.
Instandhaltung der Elektroinstallation
Überprüfung und Reparatur elektrischer Installationen, um die Sicherheit und Funktionalität zu gewährleisten.
Überprüfung und Austausch von Sanitäreinrichtungen
Inspektion und gegebenenfalls der Austausch von Sanitäreinrichtungen, um Leckagen und Wasserverschwendung zu verhindern.
Erneuerung von Bodenbelägen
Austausch oder Reparatur von Fußböden, um Schäden zu beheben und die Wohnqualität zu verbessern.
Instandhaltungspflicht: Sind Vermieter zur Instandhaltung verpflichtet?
Die Instandhaltung der Mietsache gehört zu den Hauptleistungspflichten des Vermieters. Diese Pflicht beinhaltet nicht nur die Behebung von Schäden durch Reparaturen – auch als Mangelbeseitigung bekannt – und die Wiederherstellung beziehungsweise Instandsetzung, sondern erstreckt sich vor allem auf die Instandhaltung. Gesetzlich ergibt sich dies aus § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB. Allerdings besteht – wenn auch nur in engen Grenzen – grundsätzlich die Möglichkeit, die Instandsetzung vertraglich durch entsprechende Regelungen im Mietvertrag auf den Mieter abzuwälzen.
Instandhaltung bei einer Mietwohnung
Bei der Wohnraummiete gilt: Die Übertragung der Instandhaltungspflicht auf den Mieter in einem Wohnraummietvertrag durch formularmäßige Klauseln verstößt im Allgemeinen gegen die Bestimmungen des § 307 BGB; ist also unzulässig. Ebenso wird der Mieter unangemessen benachteiligt, wenn in einem Formularmietvertrag für Wohnraum festgelegt wird, dass er Kleinreparaturen selbst durchführen muss, selbst wenn die Reparaturpflicht hinsichtlich des Umfangs und der Kosten angemessen beschränkt ist.
Etwas anderes gilt aber für die Umlage der Instandhaltungskosten im Sinne von Kleinreparaturen: In einem Formularmietvertrag für Wohnraum können die Kosten für Kleinreparaturen dem Mieter auferlegt werden, wenn die Klausel auf Teile der Mietsache beschränkt ist, die oft einer erhöhten Beanspruchung durch den Mieter unterliegen. Zudem muss die Klausel einen Höchstbetrag pro Reparatur sowie eine innerhalb eines bestimmten Zeitraums – zum Beispiel innerhalb eines Jahres – festzulegende Höchstgrenze für den Fall vorsehen, dass mehrere Kleinreparaturen anfallen. Diese Begrenzungen müssen im Rahmen des Zumutbaren festgelegt werden.
Sind Instandhaltungskosten umlagefähig?
Ja, Instandhaltungskosten können in der Regel als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, sofern dies vertraglich zwischen Vermieter und Mieter vereinbart ist und dies gesetzlich zulässig ist. Es muss sich also zwingend um eine individualvertragliche Vereinbarung handeln. Doch Vorsicht: Hier besteht ein hohes Kostenrisiko, und Sie sollten sich genau überlegen, ob Sie dieses eingehen wollen. Lassen Sie sich am besten vorher beraten und wenden Sie sich dafür an einen Anwalt für Mietrecht. Beim Formularvertrag können allenfalls Kleinreparaturen vom Vermieter auf den Mieter übertragen werden.
Betriebskosten hingegen umfassen in der Regel alle Kosten, die dem Vermieter durch den Betrieb des Mietobjekts entstehen. Dazu gehören auch die Kosten für die regelmäßige Instandhaltung und Wartung, die zur Aufrechterhaltung des ordnungsgemäßen Betriebs notwendig sind – zum Beispiel Kosten für die Wartung von technischen Einrichtungen wie Heizungen oder Aufzügen (§ 2 Betriebskostenverordnung, BetrKV).
Grundsätzlich gilt, dass die genauen Regelungen zur Umlage von Instandhaltungskosten als Betriebskosten im Mietvertrag festgelegt werden müssen. In vielen Fällen müssen die umlagefähigen Kostenarten konkret im Mietvertrag aufgeführt sein, damit sie auf den Mieter umgelegt werden können.
Darüber hinaus sind gesetzliche Regelungen und Vorschriften zu beachten, um sicherzustellen, dass die Umlage der Betriebskosten rechtlich korrekt erfolgt. Sollten Sie bei Fragen zur Umlage von Instandhaltungskosten unsicher sein, wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt für Mietrecht.
Abwälzung der Instandhaltung auf Mieter bei Geschäftsraummiete möglich
Die Übertragung der Pflicht zur Instandhaltung auf den Geschäftsraummieter in einem Formularmietvertrag ist möglich. Gemäß der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist diese Übertragung zulässig, soweit sich die Verpflichtung auf Schäden erstreckt, die entweder durch den Mietgebrauch des Mieters verursacht werden oder in seinen Verantwortungsbereich fallen.
Allerdings gibt es klare Grenzen für solche Abweichungen vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrags. Diese Grenzen werden überschritten, wenn dem Mieter die Verpflichtung zur Erhaltung gemeinsam mit anderen Mietern genutzter Flächen und Anlagen ohne eine Höchstgrenze für die Kosten auferlegt wird.
Differenzierung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung
Die Begriffe Instandhaltung und Instandsetzung werden oft verwechselt. Es gibt jedoch wichtige Unterschiede zwischen diesen beiden Maßnahmen: Instandhaltungskosten entstehen, um den bestehenden Soll-Zustand eines Gebäudes zu bewahren, und können gelegentlich auch kleinere Reparaturen umfassen.
Im Gegensatz dazu handelt es sich bei Instandsetzungskosten um Aufwendungen, die erforderlich werden, wenn der Ist-Zustand einer Immobilie vom Soll-Zustand abweicht, sei es aufgrund von Schäden oder Reparaturbedarf. Sie treten auf, um den Soll-Zustand wiederherzustellen. Kurz gesagt, Instandsetzung bezieht sich auf die Behebung von Defekten, während Instandhaltung sicherstellt, dass etwas, das bereits funktioniert, in diesem Zustand erhalten bleibt.
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) werden Instandhaltungsmaßnahmen vor allem vorbeugende Maßnahmen genannt, die geeignet sind, vor drohenden Schäden zu schützen oder normale Abnutzungserscheinungen zu beseitigen. Dahingegen handelt es sich bei Maßnahmen zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes, zum Beispiel durch Ersatzbeschaffung von Bestandteilen der Mietsache, um die sogenannte Instandsetzung.
Die genaue Abgrenzung zwischen diesen beiden Kostenkategorien ist in manchen Fällen schwierig. Zum Beispiel wird die regelmäßige Wartung einer Heizungsanlage typischerweise den Betriebskosten zugeordnet. Wenn jedoch aufgrund von Abnutzung und Schäden kleine Bauteile ausgetauscht werden müssen, gehören diese Kosten bereits zu den Instandsetzungskosten. Wenn im Zuge dieser Reparatur auch eine Verbesserung der Anlage vorgenommen wird, können diese Aufwendungen sogar zu den Modernisierungskosten zählen. Daher kann eine einzelne Maßnahme auf den ersten Blick in verschiedene Kostenkategorien passen und erfordert eine detaillierte Untersuchung im Einzelfall.
Differenzierung zwischen Instandhaltung und Modernisierung
Auch Instandhaltung und Modernisierung sind nicht gleichzusetzen. Modernisierungskosten entstehen, wenn Veränderungen am Zustand einer Immobilie oder ihrer Teile vorgenommen werden, um diesen zu verbessern. Die gesetzlichen Bestimmungen bezüglich Modernisierungsmaßnahmen sind in den §§ 555b ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) verankert und werden wie folgt definiert:
Bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung).
Bauliche Veränderungen, durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung gemäß dem vorherigen Punkt vorliegt.
Bauliche Veränderungen, durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird.
Bauliche Veränderungen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird.
Bauliche Veränderungen, durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden.
Bauliche Veränderungen, die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen gemäß § 555a BGB darstellen.
Bauliche Veränderungen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.
Modernisierungskosten können auch unter die Instandhaltungskosten fallen, wenn die Modernisierung als Teil der Instandhaltung durchgeführt wird. Auch hier ist stets eine Einzelfallbetrachtung notwendig.
Artikel teilen:
Sie benötigen persönliche Beratung zum Thema Instandhaltung?
Rechtstipps zu "Instandhaltung"
-
07.06.2024 Rechtsanwalt Jörg Reich„… Sie bei: - Der Erstellung und Prüfung von Miet- und Pachtverträgen- Der rechtlichen Absicherung Ihrer Investitionen- Der Klärung von Haftungsfragen- Der Regelung von Instandhaltungs- und Versicherungspflichten …“ Weiterlesen
-
28.05.2024 Rechtsanwalt Markus Gerd Krämer„… den Versicherungsschutz zu erhalten. Dazu gehören: Wartung und Instandhaltung : Regelmäßige Wartung und Instandhaltung des versicherten Objekts. Schutzmaßnahmen : Ergreifung angemessener Schutzmaßnahmen gegen …“ Weiterlesen
-
25.05.2024 Rechtsanwältin Anna O. Orlowa LL.M.„… - und Pflegekosten Laufende Kosten Immobilien im Ausland verursachen laufende Kosten für Instandhaltung, Verwaltung und gegebenenfalls Vermietung. Diese Kosten sollten im Nachlassplan berücksichtigt werden, um …“ Weiterlesen
-
21.05.2024 Rechtsanwalt Martin Lubda„… . In den Teilungserklärungen der betroffenen WEG´s war jeweils geregelt, dass Kosten für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums von allen Eigentümern nach Maßgabe der Miteigentumsanteile zu tragen …“ Weiterlesen
-
15.05.2024 Rechtsanwältin Katja Werner„… darf ein Mietvertrag auch nicht zu Lasten des Mieters abweichen. 4. Mängel und Instandhaltung: Regelungen bezüglich der Instandhaltung und Reparaturen der Wohnung sollten eindeutig sein. Prüfen …“ Weiterlesen
-
30.04.2024 Rechtsanwalt und Notar Andreas Krau„… , nicht aber die Kosten für die Instandhaltung und Pflege der Grabstätte und des Grabmals. Auch die Möglichkeit, Grabpflegekosten erbschaftsteuerlich abzusetzen, ändere nichts an der fehlenden rechtlichen Verpflichtung …“ Weiterlesen
-
24.04.2024 Rechtsanwalt Siegfried Reulein„… sich nicht nur mit Neu- und Erweiterungsbauten, sondern auch mit Modernisierung, Sanierung und Instandhaltung von Gebäuden. Sie vereinen Nutzungsanforderungen mit technischen, baurechtlichen und wirtschaftlichen …“ Weiterlesen
-
24.03.2024 Rechtsanwältin Iris Schuback„… anders entschieden. Entscheidung BGH: Die Gemeinschaft darf die Kosten für eine Instandhaltung auch allein den betroffenen Eigentümern auferlegen, die den Nutzen daraus haben In seinem Urteil …“ Weiterlesen
-
18.03.2024 Rechtsanwalt Florian Schleifer„… ! Zuständigkeit des Vermieters Grundsätzlich liegt die Verantwortung für die Instandhaltung und Reparatur der Mietsache, einschließlich der Rohrleitungen, beim Vermieter. Dies umfasst die Pflicht, die Wohnung …“ Weiterlesen
-
27.02.2024 Rechtsanwältin Janina Werner„… der Grundstückseigentümer von der Erbbauberechtigten die nach dem Erbbaurechtsvertrag geschuldete Instandhaltung und setzte ihr dafür eine Frist. Obwohl die Erbbauberechtigte verschiedene Arbeiten …“ Weiterlesen
-
27.02.2024 Rechtsanwalt Ralph Schiffner„… Instandhaltung, Verwaltung und sonstige Aufwendungen berücksichtigt. Der Kapitalisierungszinssatz wird verwendet, um die zukünftigen Erträge in einen heutigen Wert umzurechnen. Ein Beispiel für …“ Weiterlesen
-
25.02.2024 Abogada & Anwältin María de los Ángeles del Cuerpo Hernández„Innerhalb spanischer Eigentümergemeinschaften ist die Instandhaltung der Gemeinschaftselemente eine ständige Quelle von Rechtsstreitigkeiten. Ein besonders anschaulicher Fall …“ Weiterlesen
-
13.02.2024 Rechtsanwalt Dr. Andreas Schlegelmilch LL.M.„… Gebäudezubehör fallen auch bewegliche Gegenstände, die aber der Instandhaltung bzw. der überwiegenden Zweckbestimmung des versicherten Gebäudes dienen müssen. Darunter fallen zum Beispiel Müllboxen und Klingel …“ Weiterlesen
-
27.02.2024 Rechtsanwalt Ralph Schiffner„… einer Immobilie niedriger anzusetzen. Einige dieser Möglichkeiten sind: Abzüge für Instandhaltung und Reparaturen: Gutachter können Abschläge für den Zustand der Immobilie vornehmen, wenn beispielsweise größere …“ Weiterlesen
-
30.01.2024 Rechtsanwalt Gerald Freund„… der Instandhaltung exklusiv einem einzelnen Eigentümer zur Nutzung zugewiesener Fläche dieser Eigentümer allein zu tragen hat. Aber gilt dies wirklich immer? Der Oberste Gerichtshof Spaniens hat …“ Weiterlesen
-
25.01.2024 Rechtsanwältin Janina Werner„… . In diesen Protokollen finden Sie wichtige Informationen, etwa über erstellte Wirtschaftspläne oder beschlossene Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Dies ist entscheidend, um herauszufinden, ob …“ Weiterlesen
-
25.01.2024 Rechtsanwalt Dr. iur. Holger Traub - Dipl. Kfm.„… der Immobilie Abschreibungen für Abnutzung (AfA) Nebenkosten, die nicht vom Mieter getragen werden Instandhaltungs- und Modernisierungskosten Hausverwaltungskosten Versicherungsbeiträge für …“ Weiterlesen
-
29.12.2023 Rechtsanwalt Dr. iur. Holger Traub - Dipl. Kfm.„… oder den Verkauf der Immobilie entscheiden. Instandhaltung und Verwaltung : Bis zur endgültigen Klärung der Erbfolge müssen eventuell anfallende Instandhaltungs- und Verwaltungsaufgaben geregelt werden …“ Weiterlesen
-
13.12.2023 Rechtsanwalt MMag. Daniel Köhle„… . Sie haben beispielsweise aber auch die Pflicht, zur Instandhaltung des Gebäudes beizutragen. Verwaltung von Wohnungseigentumsobjekten Die Verwaltung von Wohnungseigentumsobjekten in Österreich …“ Weiterlesen
-
10.12.2023 Rechtsanwalt Hauke Heinz Hillmer„… durchsehen wird. Dies gilt auch für Unterlagen aus denen sich ergibt, dass größere Instandhaltungen von der Eigentümergemeinschaft beschlossen aber noch nicht durchgeführt wurden. Der Sachverhalt …“ Weiterlesen
-
23.11.2023 Rechtsanwalt JUDr. Jiří Janoušek„… Vermietung von Wohnungen hat. Nach Auffassung des Obersten Gerichtshofs der Tschechischen Republik beschränken sich ihre gesetzlichen Befugnisse auf die Verwaltung, den Betrieb, die Instandhaltung …“ Weiterlesen
-
08.11.2023 anwalt.de-Redaktion„… oder bei der Instandhaltung der Immobilie. Im Gegenteil: Immer wieder brachten sie das Haus in Unordnung und machten der alleinstehenden Mutter damit das Leben schwer. Eine Richterin half den „Mammoni“ („Muttersöhnchen …“ Weiterlesen
-
31.10.2023 Rechtsanwältin Jella Forster-Seher„… überwiegend die Betreuung der Tiefbau- und Kanalisationsarbeiten. Darüberhinaus ist er im Bereich der Hochbauarbeiten für die dauerhafte Instandhaltung von zwei Kindergärten sowie für das Rathaus zuständig …“ Weiterlesen
-
20.10.2023 Rechtsanwältin Katja Werner„… vom Jahr), das Dach ein bestimmtes Alter erreicht hat und eine baldige Instandhaltung wahrscheinlich ist, Umbau- oder Renovierungsmaßnahmen durchgeführt wurden und welche Arbeiten genau durchgeführt …“ Weiterlesen