Diese Verpflichtungen gelten für Mieter und Vermieter
- 5 Minuten Lesezeit
Experten-Autorin dieses Themas
Die Miete ist ein Rechtsverhältnis, das wohl die meisten Menschen betrifft und individuell ausgestaltet werden kann – beispielsweise befristet. Vermutlich beinahe jeder hat bereits einmal ein Mietverhältnis abgeschlossen oder wird dies in Zukunft tun.
In diesem Ratgeber können Sie unter anderem nachlesen, was man unter einer Miete versteht, wo sie gesetzlich geregelt ist, wie sie zustande kommt, welche Verpflichtungen bestehen und welche Arten von Mietverhältnissen es gibt. Auch die Abgrenzung zur Leihe, zum Leasing und einem Pachtverhältnis wird in Kürze erläutert.
Wie kommt ein Mietverhältnis zustande?
Rechtlich ist die Miete im Bürgerlichen Gesetzbuch, §§ 535 ff. BGB, geregelt. Einer Miete liegt immer ein Mietvertrag zwischen den Mietvertragsparteien zugrunde. Darunter versteht man einen gegenseitigen Vertrag, bei dem sich die Parteien, also Mieter und Vermieter, jeweils zu Pflichten – sogenannten Haupt- und Nebenleistungs- sowie Nebenpflichten – verpflichten. (zu den Verpflichtungen im Detail, siehe Welche Verpflichtungen bestehen?)
Der Mietvertrag ist ein sogenanntes Dauerschuldverhältnis. Darunter versteht man ein Schuldverhältnis über einen längeren Zeitraum, das eine wiederkehrende sich wiederholende Leistung und Gegenleistung enthält. Ein Mietverhältnis kommt durch einen Vertrag zustande. Der Mietvertrag kann wiederum grundsätzlich schriftlich oder mündlich geschlossen werden. Wird er nicht schriftlich geschlossen, ist ein Zustandekommen beispielsweise dadurch möglich, dass der Mieter die Wohnung bezieht und Miete an den Vermieter zahlt.
Mietverhältnisse, die für längere Zeit als ein Jahr laufen sollen und nicht schriftlich geschlossen werden, gelten für unbestimmte Zeit, § 550 BGB. Dies gilt nicht nur für Wohnraummiete, sondern auch für Geschäftsraummiete und Grundstücksmiete, § 578 Abs. 2 i. V. m. § 578 Abs. 1 BGB. Um Beweisschwierigkeiten zu vermeiden, empfiehlt es sich jedoch immer, schriftliche Vereinbarungen zu treffen und den Mietvertrag schriftlich abzuschließen.
Miete: Welche Verpflichtungen bestehen?
Zwischen den Parteien bestehen erst einmal sogenannte Hauptleistungspflichten. Diese ergeben sich aus § 535 BGB. Das ist aufseiten des Vermieters:
Die Überlassung der Mietsache an den Mieter sowie die Gewährung des Gebrauchs während der Mietzeit
Die Überlassung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand
Die Erhaltung des Zustandes während der Mietzeit
Eine Hauptleistungspflicht aufseiten des Mieters ist die Entrichtung der vereinbarten Miete. Nebenleistungspflichten sind beispielsweise die Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses, Schönheitsreparaturen, Mängelanzeigepflicht des Mieters und – falls vertraglich vereinbart – eine Kautionszahlungspflicht. Nebenpflichten sind sogenannte Rücksichtnahmepflichten, wie beispielsweise der pflegliche und schonende Umgang mit der Mietsache sowie ein regelmäßiges Lüften und Heizen.
Arten von Mietverhältnissen
Wer an eine Miete denkt, verbindet hiermit in der Regel die Wohnungsmiete (sogenannte Wohnraummiete). Aber man kann nicht nur eine Wohnung oder ein Haus mieten, sondern beispielsweise auch:
Garagen
Stellplätze
Grundstücke
(Gewerbe-)Räume
digitale Produkte
weitere Gegenstände
Je nachdem, welche Art von Mietverhältnis vorliegt, sieht der Gesetzgeber vor, dass unterschiedliche Gesetze Anwendung finden. So unterscheidet das Gesetz unter anderem zwischen allgemeinen Vorschriften, die grundsätzlich für alle Arten der Miete gelten, und solchen, die Mietverhältnisse über Wohnraum betreffen, um der Bedeutung der Wohnung oder des Hauses als Lebensmittelpunkt zu entsprechen. Wesentliche Unterschiede in den Vorschriften über die Wohnraummiete bestehen beispielsweise bei der Erhöhung und Anpassung des Mietzinses, der Beendigung beziehungsweise der Kündigungsmöglichkeiten und bei den Eintrittsrechten in Mietverhältnisse.
Miete: Abgrenzung zu Pacht, Leihe und Leasing
Nicht zu verwechseln ist die Miete mit Pacht, Leihe und Leasing. Um zukünftig die Abgrenzung zu erleichtern, sind nachfolgend die Unterschiede in aller Kürze zusammengefasst.
Pacht
Auch wenn ein Pachtverhältnis dem Mietverhältnis in vielen Punkten ähnlich ist und auch gesetzliche Regelungen des Mietrechts auf ein Pachtverhältnis Anwendung finden (§ 581 Abs. 2 BGB), liegt der wesentliche Unterschied zwischen Pacht und Miete darin, dass ein Pächter mit dem gepachteten Objekt Gewinn erwirtschaften beziehungsweise Früchte aus der Pachtsache ziehen kann. Bei der Miete wird dem Mieter lediglich der bloße Gebrauch gestattet.
Leihe
Auch bei der Leihe wird dem Leihenden durch den Leiher der Gebrauch überlassen. Im Unterschied zur Miete erfolgt die Leihe unentgeltlich. Die Mietsache wird hingegen nur gegen Entrichtung der vereinbarten Miete zur Nutzung überlassen.
Leasing
Ein Leasingvertrag wird rechtlich als sogenannter atypischer Mietvertrag bezeichnet. Tatsächlich finden aufgrund der Ähnlichkeit zur Miete auch die Vorschriften des Mietrechts entsprechend Anwendung.
Im Unterschied zur Miete ist neben dem Leasinggeber und dem Leasingnehmer jedoch meistens noch eine dritte Person beteiligt, nämlich in der Regel der Hersteller, der mit dem Leasinggeber einen Kaufvertrag über den Gegenstand des Leasings abschließt. Im Gegensatz zur Miete, die in den meisten Fällen für einen unbestimmten Zeitraum geschlossen wird, ist der Leasingvertrag in der Regel auf einen festen Zeitraum ausgelegt, oft mit der Möglichkeit des Erwerbs des Leasinggegenstandes.
Letztlich ist der Leasingvertrag mithin eine Finanzierungsmöglichkeit. Anders als bei der Miete trägt der Leasingnehmer auch die Kosten der Instandhaltung und weitere Risiken.
Fazit
Die Miete ist ein Rechtsverhältnis mit individuellen Gestaltungsmöglichkeiten. Im Bürgerlichen Gesetzbuch ist sie in den §§ 535 ff. BGB geregelt.
Ein Mietverhältnis ist ein gegenseitiger Vertrag, bei dem sich Mieter und Vermieter jeweils zu Pflichten – sogenannten Haupt- und Nebenleistungs- sowie Nebenpflichten– verpflichten.
Ein Mietvertrag kann grundsätzlich schriftlich oder mündlich geschlossen werden. Eine Ausnahme stellen Befristungen dar.
Mieten betreffen nicht nur die Anmietung eines Hauses oder einer Wohnung. Neben der Wohnraummiete können beispielsweise auch Garagen, Stellplätze, Grundstücke, (Gewerbe-)Räume, digitale Produkte und weitere Gegenstände angemietet werden.
Je nach Art des Mietverhältnisses sieht der Gesetzgeber die Anwendung unterschiedlicher Gesetze vor. Für Wohnraummietverhältnisse gelten wegen der herausragenden Bedeutung Besonderheiten.
Wesentlicher Unterschied zwischen Pacht und Miete liegt darin, dass ein Pächter mit dem gepachteten Objekt Gewinn erwirtschaften beziehungsweise Früchte aus der Pachtsache ziehen kann, während der Mieter lediglich den Gebrauch gestattet bekommt.
Im Unterschied zur Miete erfolgt die Leihe unentgeltlich.
Einem Leasing liegt meist ein Dreiecksverhältnis zwischen Leasinggeber, Leasingnehmer und Hersteller zugrunde; Leasing ist eine Finanzierungsmöglichkeit und in der Regel auf einen festen Zeitraum ausgelegt. Auch trägt der Leasingnehmer die Kosten der Instandhaltung und weitere Risiken.
Artikel teilen:
Sie benötigen persönliche Beratung zum Thema Miete?
Rechtstipps zu "Miete" | Seite 50
-
03.10.2021 Rechtsanwalt Philip Sebastian Krieger„… auf den oder die Erben über. Damit hatte der Vermieter nun einen Vertragspartner, den er nicht kannte. Auch erhielt er keine Miete mehr. Die normale Reaktion eines Vermieters, der keine Zahlungen mehr …“ Weiterlesen
-
02.10.2021 Rechtsanwalt Dr. Carsten Brückner„Schritt 5 - Die Durchsetzung des Abrechnungsergebnisses und der laufenden Vorauszahlungen Der Vermieter hat die Möglichkeit, seine Ansprüche auf Zahlung gerichtlich gegen den Mieter durchzusetzen …“ Weiterlesen
-
01.10.2021 Rechtsanwalt Dr. Carsten Brückner„Schritt 4 - Die Einwendungen des Mieters Hat der Vermieter dem Mieter die Betriebskostenabrechnung mitgeteilt, liegt der ball beim Mieter . Ihm stehen Prüfungsrechte zu, die er innerhalb eine ihm …“ Weiterlesen
-
06.10.2021 Rechtsanwalt Carsten Seeger„… Mängelbeseitigungsarbeiten erforderlich. Auch das vermietete Erdgeschoss konnte während der gesamten Nachbesserungsarbeiten nicht genutzt werden. Der Mieter des Bauherrn muss seinen Geschäftsbetrieb …“ Weiterlesen
-
28.09.2021 Rechtsanwalt Dr. Carsten Brückner„… mit den Betriebskosten anzugleichen. Einvernehmliche Angleichung der Vorauszahlungen Vermieter und Mieter können vereinbaren, dass die monatliche Vorauszahlung auf das jeweilige Abrechnungsergebnis …“ Weiterlesen
-
27.09.2021 Rechtsanwalt Kai Jüdemann„… Lake, Los Angeles. Er interessiert sich für Verschwörungstheorien und versteckte Botschaften in der Popkultur. Er bezahlt seine Miete nicht. Sam trifft sich mit seiner neuen Nachbarin Sarah. Sarah hat …“ Weiterlesen
-
27.09.2021 Rechtsanwalt Hermann Kaufmann„Gewerbetreibender muss trotz Schließungsanordnung wegen Corona Miete zahlen Die weltweite Corona-Pandemie, die zu Beginn des Jahres 2020 ausgebrochen ist, brachte zum Schutz des Lebens …“ Weiterlesen
-
27.09.2021 Rechtsanwalt Dr. Carsten Brückner„Schritt 2 - Die rechtzeitige Abrechnung der Betriebskosten Ist der Vermieter zur Abrechnung über die Vorauszahlungen des Mieters verpflichtet, so hat er dies innerhalb dem ihm vom Gesetzgeber …“ Weiterlesen
-
26.09.2021 Rechtsanwalt Dr. Carsten Brückner„… der festgeschriebenen Tragung der Lasten der Mietsache zu, § 535 Absatz 1 Satz 3 BGB. Die Parteien können vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat, § 556 Absatz 1 Satz 1 BGB. Hierzu können …“ Weiterlesen
-
24.09.2021 Rechtsanwalt Dr. Ulrich Rösch„… bei einem Formverstoß nicht nichtig, sondern gilt als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Im Klartext, der Mietvertrag kann vom Vermieter oder Mieter grundsätzlich jederzeit unter Einhaltung …“ Weiterlesen
-
24.09.2021 Rechtsanwalt Michael Bauer„… Mieter und Vermieter anders vereinbart wurde. Damit stärkt der BGH die Parteivereinbarung gegenüber der Wohnflächenverordnung. Der Entscheidung (Beschluß vom 22.06.2021, Aktenzeichen VIII ZR 26/20 …“ Weiterlesen
-
11.08.2022 Rechtsanwältin Kerstin Züwerink-Roek„… ein Indiz für das Vorliegen eines Wohnsitzes. Der Begriff der Wohnung meint Räume, die zum dauerhaften Wohnen geeignet sind . So umfasst der Wohnungsbegriff neben Miet- bzw. Eigentumswohnungen auch Häuser …“ Weiterlesen
-
22.09.2021 Rechtsanwältin Dagmar Völker„… Klauseln und erklärte diese im Regelfall zugunsten der Verbraucherseite – also der Mieter – als unwirksam. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtsgerichtshofs ( vgl. etwa Urteil vom 18. März 2015 – VIII …“ Weiterlesen
-
22.09.2021 Rechtsanwalt Dirk Hilbrecht„… das schon sehr oft erlebt, dass Mieter sich fünf oder zehn Jahre an den Vertrag gebunden haben, der in manchen Punkten sehr nachteilig für sie ist. Der Besuch beim Anwalt hätte hier dafür sorgen können …“ Weiterlesen
-
15.08.2023 Rechtsanwalt Philip Sebastian Krieger„Miete für Ersatzwohnung bei Unbewohnbarkeit der Hauptwohnung. Ohne Vereinbarung muss Mieter gar nichts bezahlen. Der Fall: Wenn eine Leitung zur Versorgung einer Wohnung mit Frischwasser platzt …“ Weiterlesen
-
22.09.2021 Rechtsanwalt Franz-Ludwig Kopinski„… im Badezimmer in die Wohnung ein und überschwemmt diese. Der Mieter verlangt von Vermieter die Mängelbeseitigung. Dieser wendet ein, dass er lediglich die Einhaltung der zum Zeitpunkt der Errichtung …“ Weiterlesen
-
21.09.2021 Rechtsanwalt Thorsten Krill„Der Mieter hat gegen den Vermieter bei entsprechender mietvertraglicher Vereinbarung einen Anspruch auf Erteilung einer Betriebskostenabrechnung. Über die Vorauszahlungen ist gemäß § 556 Abs. 3 Satz …“ Weiterlesen
-
21.09.2021 Rechtsanwalt Dirk Hilbrecht„… vor und wir holen Ihnen einen Teil der sog. "zweiten Miete" zurück. Nebenkosten können im Gewerberaum aufgrund der Vertragsfreiheit sehr weitgehend auf den Mieter umgelegt werden. Ganz oft …“ Weiterlesen
-
21.09.2021 Rechtsanwalt Franz-Ludwig Kopinski„… : Uneinsichtiges Verhalten von Mietern muss vom Vermieter und den Hausmitbewohnern nicht hingenommen werden. Wer sich nicht in die Hausgemeinschaft einfügen will und folglich den Hausfrieden nachhaltig …“ Weiterlesen
-
20.09.2021 Rechtsanwalt Dirk Hilbrecht„Bei der Miete von Gewerberaum wurden im Zusammenhang mit der Covid-19-Pandemie behördlich Schließungen angeordnet. Aber auch sonst wurden Mieter durch die Auswirkungen der Pandemie beeinträchtigt …“ Weiterlesen
-
20.09.2021 Rechtsanwalt Finn Streich„… Überraschung im Mietrecht beinhaltet die Bestimmung des § 548 BGB, die festlegt, dass Schadensersatzansprüche des Vermieters und auch des Mieters 6 Monate nach Rückgabe der Wohnung enden. Aus Sicht …“ Weiterlesen
-
16.09.2021 Rechtsanwalt Dr. Thomas Gutwin„… einen Preisanpassungsanspruch gebe es nicht. (OLG Koblenz, Beschluss vom 21.09.2020 - 3 U 490/20, BGH, 05.05.2021 - VII ZR 156/20 Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen) Dr. Thomas Gutwin Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht GUTWIN WEISS Rechtsanwälte“ Weiterlesen
-
16.09.2021 Rechtsanwältin Kerstin Jeschke„… besteht auch dann, wenn nur ein Ehepartner den Mietvertrag unterzeichnet hat. Dies bedeutet, der Partner, der weder Eigentümer oder Mieter der ehelichen Wohnung ist, darf auch nach der Trennung …“ Weiterlesen
-
24.01.2022 Rechtsanwältin Mirja Haake„Die Wohnung soll gerade in Zeiten von Home-Office und social distancing ein schöner Ort sein. Wenn Sie als Mieter in der Wohnung Veränderungen und oder Verschönerungen vornehmen, ist dies eventuell …“ Weiterlesen