Renovierung bei Auszug: Das müssen Sie als Mieter erledigen
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Inhaltsverzeichnis
- Renovierung bei Auszug: Wer trägt die Instandhaltungspflicht?
- Was versteht man unter Schönheitsreparaturen?
- Was gilt, wenn die Wohnung unrenoviert übernommen wurde?
- Was passiert, wenn Mieter nicht renovieren?
- Aufgepasst: Diese Renovierungsklauseln sind unwirksam
- Im Zweifelsfall Renovierungsklausel im Mietvertrag prüfen lassen
Experten-Autorin dieses Themas
Rund neun Millionen Menschen ziehen jedes Jahr in Deutschland um. Am Tag sind das etwa 25.000 Menschen. Wer aus seinen bisherigen vier Wänden auszieht, steht vor allem vor einer Frage: „Muss ich die Wohnung bei Auszug renovieren?“
Zu dieser Frage kursieren die unterschiedlichsten Vermutungen und Interpretationen. Viele haben schon mal was von Schönheitsreparaturen oder Kleinreparaturklauseln im Zusammenhang mit Mietverträgen gehört. Doch oft besteht nur wenig fundiertes Wissen darüber, ob überhaupt, und wenn ja, was beim Auszug aus einer Mietwohnung vom Mieter renoviert werden muss. Der Vermieter verlangt beispielsweise das Streichen der Wände und Heizkörper oder sogar das Abschleifen vom Parkettboden? Viele Mieter sind in einer solchen Situation verunsichert, welche Renovierungsarbeiten sie vor dem Auszug tatsächlich durchführen müssen und welche Instandhaltungen sie gegenüber ihrem Vermieter verweigern dürfen.
In diesem Ratgeber werden die wichtigsten Fakten rund um das Thema Renovierung bei Auszug erklärt. Wie so oft gilt: Es kommt darauf an, was beide Vertragspartner vereinbart haben. Aber jede vertraglich festgelegte Renovierungspflicht hat auch ihre rechtlichen Grenzen, die im Folgenden ebenfalls dargestellt werden.
Renovierung bei Auszug: Wer trägt die Instandhaltungspflicht?
Bei der Frage, ob der Mieter oder der Vermieter für die Renovierung bei Auszug verantwortlich ist, muss zwischen den Vorschriften nach dem Mietrecht einerseits und den Vereinbarungen im Mietvertrag andererseits unterschieden werden. Das deutsche Mietrecht regelt in § 535 Absatz 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), dass „der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten hat“. Nach dem gültigen Mietrecht trägt daher grundsätzlich der Vermieter die Pflicht zur Renovierung bei Auszug, denn er allein ist zur Instandhaltung der Mietwohnung gesetzlich verpflichtet.
Mietvertrag und Renovierung bei Auszug
Es besteht jedoch die Möglichkeit, im Mietvertrag bestimmte Renovierungsarbeiten auf den Mieter abzuwälzen und dadurch den gesetzlichen Regelfall entsprechend abzuändern. Für den Fall, dass der Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthält, ist der Mieter für die Renovierung bei Auszug in der Pflicht. Derartige Klauseln werden in Mietverträgen oftmals als sogenannte Schönheitsreparaturklausel oder Kleinreparaturklausel bezeichnet. Enthält der Mietvertrag zum Thema der Renovierung bei Auszug keinerlei Vereinbarungen, gilt die gesetzliche Vorschrift und der Vermieter muss nach dem Auszug des Mieters die Wohnräume selbst renovieren.
Was versteht man unter Schönheitsreparaturen?
Vielen Mietern ist nicht bewusst, dass nicht jede Schönheitsreparaturklausel in Mietverträgen wirksam ist. Sehr häufig ist sogar festzustellen, dass entsprechende Klauseln im Vertragstext nicht den gesetzlichen Anforderungen entsprechen und daher unwirksam sind. Mieter dürfen in solchen Fällen dann die Vornahme von Schönheitsreparaturen oder sonstigen Renovierungsarbeiten gegenüber dem Vermieter ablehnen. In den sogenannten Schönheitsreparaturklauseln von Mietverträgen finden sich häufig Verpflichtungen zu Renovierungsarbeiten wie:
Wohnung streichen bei Auszug
Streichen der Heizkörper und Heizungsrohre
Fenster von innen streichen
Dübellöcher verschließen
Nicht selten findet man in Verträgen auch die Verpflichtung zum Abschleifen und Versiegeln von Parkettboden oder zum Austausch mitvermieteter Teppichböden. Doch viele Mieter fragen sich: Welche Renovierungsarbeiten gelten eigentlich noch als Schönheitsreparaturen? Als Schönheitsreparaturen gelten grundsätzlich alle Tätigkeiten, die die malermäßige Überarbeitung der Mietwohnung umfassen. Dazu zählen folgende Arbeiten:
das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken
das Streichen aller Türen und Fenster von innen
das Streichen der Fußböden und Heizkörper sowie der Heizrohre
Vermieter können von ihren Mietern daher nicht das Abschleifen und Versiegeln des Parkettbodens oder den Austausch von mitvermieteten Teppichböden verlangen. Auch die Reparatur von Heizungen oder Elektro- und Sanitäranlagen sowie das Streichen der Außentüren und Fenster von außen kann nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Derartige Arbeiten gelten nicht als Schönheitsreparaturen und nur solche Renovierungsarbeiten darf der Vermieter auf den Mieter im Rahmen des Mietvertrages übertragen. Die Verantwortung für Arbeiten, die nicht nur Schönheitsreparaturen umfassen, trägt ausschließlich der Vermieter.
Was gilt, wenn die Wohnung unrenoviert übernommen wurde?
Ein Mieter, der eine Wohnung in einem unrenovierten Zustand übernommen hat, ist nicht dazu verpflichtet, diese nach Beendigung des Mietverhältnisses in einem besseren Zustand als bei Einzug zu übergeben. Diese Rechtsfrage hatte der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 18.03.2015 (Az.: VIII ZR 185/14) entschieden. Daher gilt im Allgemeinen keine Pflicht des Mieters zur Renovierung bei Auszug im Falle einer unrenoviert übernommenen Wohnung. Die Beweislast dafür, dass eine Mietwohnung zu Beginn des Mietverhältnisses unrenoviert und renovierungsbedürftig war, trägt nach Ansicht der Karlsruher Richter im Übrigen der Mieter.
Bei der Übergabe der Mietwohnung zu Beginn der Mietzeit sollten Mieter und auch Vermieter darauf achten, dass der Zustand der Wohnung möglichst detailliert und aussagekräftig in einem Übergabeprotokoll festgehalten wird. So kann später ein Streit über den Zustand der Mieträume vermieden werden. Möglich ist es auch, dass der Mieter oder der Vermieter Fotoaufnahmen vom Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe anfertigt. Mieter, die unmittelbar nach Einzug Renovierungsarbeiten vornehmen, sollten sämtliche Kostenbelege aufbewahren.
Was passiert, wenn Mieter nicht renovieren?
Wurde im Mietvertrag keine Vereinbarung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei Auszug getroffen, hat der Mieter nichts zu befürchten, wenn er die Mietwohnung bei Auszug unrenoviert an den Vermieter übergibt. Ist der Mieter jedoch nach dem Mietvertrag wirksam zur Renovierung der Wohnung beim Auszug verpflichtet worden, drohen bei Nichtvornahme der erforderlichen Renovierungsarbeiten Schadensersatzforderungen durch den Vermieter.
Schäden, die dem Vermieter durch die Verweigerung der Renovierung bei Auszug entstehen, müssen Mieter dann ersetzen. Als Schaden gilt es auch, wenn der Vermieter die notwendigen Schönheitsreparaturen selbst durchführen lässt und hierfür Kosten entstanden sind. Weigert sich der Mieter, diese Kosten zu erstatten, kann der Vermieter ihn vor Gericht auf Zahlung verklagen.
Aufgepasst: Diese Renovierungsklauseln sind unwirksam
Schönheitsreparaturen sind nur dann vorzunehmen, wenn hierfür auch ein tatsächlicher Bedarf besteht. Liegt keine Renovierungsbedürftigkeit vor, besteht auch keine Pflicht zum Renovieren. Renovierungsklauseln im Mietvertrag sind aus diesem Grund vor allem dann unwirksam, wenn sie starre Fristen für die Renovierung vorsehen. Formulierungen wie „spätestens nach fünf Jahren“ oder „mindestens alle drei Jahre“ sind nach der Rechtsprechung unzulässig. Klauseln, die solche Formulierungen enthalten, orientieren sich nicht am Bedarf und sind daher grundsätzlich unwirksam. Dies führt dazu, dass der Mieter dann nicht zur Renovierung bei Auszug verpflichtet ist.
Beispiele für unwirksame Renovierungsklauseln: Farbdiktat und Endrenovierung
Gleichfalls unwirksam sind darüber hinaus beispielsweise Klauseln, die ein sogenanntes Farbdiktat auferlegen. Farbdiktat bedeutet, dass der Vermieter die Wahl der Farbe beim Streichen der Wände vorgibt. Der Bundesgerichtshof entschied in einem solchen Fall bereits, dass der Vermieter nur einen Anspruch darauf hat, dass der Mieter neutrale Farben wählt. Streicht der Mieter die Wohnung beim Auszug in einem hellen Beige, kann der Vermieter also nicht etwa darauf bestehen, dass der Mieter die Wände mit weißer Farbe erneut streicht. Eine solche Klausel im Mietvertrag wäre unwirksam. Will der Mieter die Wohnung beim Auszug allerdings zum Beispiel mit roten Wänden zurückgeben, darf der Vermieter auf das nochmalige Streichen in einer neutralen Farbe bestehen.
Schließlich sind auch sogenannte Endrenovierungsklauseln unwirksam. Derartige Klauseln regeln, dass der Mieter unabhängig von der Zeitspanne der zuletzt erfolgten Renovierung zur erneuten Renovierung bei Auszug verpflichtet ist. Auch gegen solche mietvertraglich vorgesehenen Verpflichtungen können sich Mieter also wehren.
Im Zweifelsfall Renovierungsklausel im Mietvertrag prüfen lassen
Sind Mieter unsicher, ob sie nach den Regelungen im Mietvertrag zur Vornahme von Renovierungsarbeiten verpflichtet sind oder ob einzelne Klauseln hierzu unwirksam sein könnten, empfiehlt es sich, eine Beratung bei einem Mieterverein oder einem Rechtsanwalt in Anspruch zu nehmen. Dadurch können meist zeit- und kostenintensive Streitereien mit dem Vermieter vermieden werden und Mieter wissen, welche Rechte und Pflichten sie tatsächlich haben.
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Rechtstipps zu "Renovierung bei Auszug" | Seite 2
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27.04.2017 Christian Günther, anwalt.de-Redaktion„… während seiner Mietzeit streichen, wie er will. Farbwahlklauseln sind daher unwirksam. Nur beim Auszug lassen sich Vorgaben machen. Aber selbst dann darf der Vermieter nur einen neutralen, hellen Anstrich …“ Weiterlesen
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26.11.2019 anwalt.de-Redaktion„… im Kinderzimmer beim Auszug entfernen? Wie bei der Renovierung aller anderen Zimmer gilt auch im Kinderzimmer: Es kommt auf den Einzelfall an. Sowohl das Landgericht Berlin (LG Berlin …“ Weiterlesen
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22.02.2017 Rechtsanwältin Neslihan Üretmen LL.M.„Bei Auszug des Mieters ist wohl der häufigste Streitpunkt zwischen Vermieter und Mieter inwieweit Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, bzw. ob diese fachgerecht durchgeführt worden sind. Obwohl …“ Weiterlesen
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28.10.2016 Sandra Voigt, anwalt.de-Redaktion„… Einzug zur Verfügung gestellt wurden – selbst wenn er sie nicht genutzt hat. Wurden also z. B. Türen ausgehängt und im Keller untergebracht, muss der Mieter vor dem Auszug die Türen wieder einhängen …“ Weiterlesen
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02.06.2020 Rechts- und Fachanwalt Christian Doerfer„… Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird (BGH, Az.: VIII ZR 416/12) . Renovierung trotz unwirksamer Renovierungsklausel: Wenn der Mieter trotz einer (unerkannt …“ Weiterlesen
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26.09.2016 Rechtsanwalt Georg Struck„… ) unwirksam. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters liege darin, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht klar ermittelt werden könne und dieser dann bei Auszug aus der Wohnung …“ Weiterlesen
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12.09.2016 Rechtsanwalt Marc E. Evers„… Auszug immer streichen Stimmt nicht! Sog. End- oder Auszugsrenovierungsklauseln, die zu einer bedarfsunabhängigen Renovierung verpflichten, sind immer unwirksam. 3. Mieter müssen Schönheitsreparaturen …“ Weiterlesen
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03.06.2016 Rechtsanwalt Markus Jansen„… , dass eine vom Vermieter übergebene Vergütung zum Zweck der Renovierung nicht gleichbedeutend ist mit der Übergabe einer komplett renovierten Wohnung, zumal wenn es sich nur um eine geringfügige Vergütung in Höhe …“ Weiterlesen
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29.04.2016 Rechtsanwalt Dr. Roger Blum„… wirksam ist, wenn die Renovierungsfristen mit dem Anfang des Mietverhältnisses beginnen. Danach konnte der Mieter bei Vertragsende zur Renovierung verpflichtet sein, obwohl sich die Wohnung in keinem …“ Weiterlesen
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14.02.2018 Rechtsanwältin Ninja Lorenz LL.M.„… Mieter hat nach dem Auszug erhebliche Mängel in der Wohnung hinterlassen und beruft sich nun darauf, dass diese beim Einzug bereits vorhanden waren. Die Beweislast für den Zustand der Wohnung bei Einzug …“ Weiterlesen
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29.03.2016 Rechtsanwältin Ninja Lorenz LL.M.„… . zu unterlassen hat. Die bisherige Rechtsprechung ging davon aus, dass dem Mieter nach starren Fristen die Renovierung der Wohnung auferlegt werden kann – Küche, Bad und Dusche alle 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume …“ Weiterlesen
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26.02.2016 Sandra Voigt, anwalt.de-Redaktion„… Schadenersatz leisten. Fazit: Wird ein Mieter aufgrund einer Vertragsklausel sowohl beim Ein- als auch beim Auszug zur Renovierung aufgefordert, ist das grundsätzlich nicht zulässig. Hat er den Zustand …“ Weiterlesen
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09.11.2015 anwalt.de-Redaktion„… , wurde schon viel diskutiert. Jetzt entschied das Amtsgericht (AG) München in einem Fall über die Farbart bzw. -qualität und gab den Mietern recht. Keine Renovierung bei Auszug Ein Ehepaar hatte im Jahr …“ Weiterlesen
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07.11.2015 Rechtsanwältin Dr. Nicole Koch LL.M.„… Fristenplan ist zulässig. 8. Unter welchen Umständen muss ich als Mieter beim Einzug, wann beim Auszug renovieren? Eine Renovierungsklausel, die vom Mieter die Renovierung einer unrenoviert übergebenen …“ Weiterlesen
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17.09.2015 Rechtsanwalt Holger Bernd„… oder Quotenklauseln kombiniert. Diese Klauseln verlangen vom Mieter, dass er beim Auszug einen Teil der Renovierungskosten tragen muss, je nachdem, wann die letzte Renovierung erfolgte. Eine solche …“ Weiterlesen
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15.07.2015 Rechtsanwalt Dr. Roger Blum„… zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter wirksam ist, wenn die Renovierungsfristen mit dem Anfang des Mietverhältnisses beginnen. Danach konnte der Mieter bei Vertragsende zur Renovierung …“ Weiterlesen
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11.05.2015 Rechtsanwalt Oliver Keller„… “ ist im Formularmietvertrag geregelt, dass ein Mieter bei Auszug aus der Mietwohnung, sofern eine Renovierung der Wohnung noch nicht erforderlich sein sollte, dieser dennoch für den von ihm genutzten Zeitraum …“ Weiterlesen
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23.04.2015 Rechtsanwalt Alexander Bredereck„… Überwälzung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter generell nicht mehr möglich ist. Es kommt dann auch nicht mehr auf die Formulierung an. Auszug aus der Pressemeldung …“ Weiterlesen
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21.04.2015 Kanzlei Weng & Birmili„… , von einem Mieter einen finanziellen Ausgleich dafür zu verlangen, dass bei Auszug die Räume teilweise abgenutzt waren, jedoch eine vollständige Renovierung noch nicht angezeigt war. Ferner konnte …“ Weiterlesen
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30.03.2015 Rechtsanwältin Helena Meißner„… nicht abzuschätzen, welche Kosten bei einem Auszug tatsächlich auf ihn zukommen können. Da dies den Mieter unangemessen benachteiligt, muss er sich überhaupt nicht an den Kosten der Renovierung beteiligen …“ Weiterlesen
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19.03.2015 Rechtsanwalt Diplom Jurist Dirk Witteck Dipl.-Jur.„… Auszug einen Anteil der Renovierungskosten zu tragen, wenn er vor Ablauf vereinbarter Renovierungsfristen ausgezogen ist. Das gilt unabhängig davon, in welchem Zustand er die Wohnung übernommen hat …“ Weiterlesen
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28.08.2014 Christian Günther, anwalt.de-Redaktion„… . Unwirksam sind auch Klauseln, die unabhängig von der zuletzt erfolgten Renovierung eine Endrenovierung beim Auszug fordern. Eine Klausel, die die Rückgabe im bezugsfertigen Zustand neben …“ Weiterlesen
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04.06.2014 Rechtsanwalt Philipp Spoth„… zur Renovierung bei Auszug unabhängig davon besteht, wann die letzte turnusmäßige Renovierung vorgenommen wurde. Nach dem jetzt ergangenen Urteil stellt eine unbedingte Verpflichtung zur Endrenovierung auch dann …“ Weiterlesen
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25.09.2013 steuerwerk PartG mbB„… . Ist die Quotenklausel unwirksam, muss der Mieter beim Auszug aus der Wohnung weder renovieren, noch anteilige Renovierungskosten zahlen, wenn die im Mietvertrag genannten Renovierungsfristen noch …“ Weiterlesen