Steuerliche Auswirkungen bei Gesellschafterwechsel in einem Immobilienfonds

Worum geht es?

Immer wieder beteiligen sich Anleger an einem Immobilienfonds, auch in der Rechtsform einer GbR, wobei die Beteiligung als Kommanditist an einer Kommanditgesellschaft sicherlich häufiger ist. Die Beteiligung kann, so haben wir berichtet, mittelbar oder unmittelbar erfolgen. In dem Fall, den das Finanzgericht Hamburg zu entscheiden hatte, war es so, dass die Anleger/Gesellschafter als Treugeber über eine Treuhand GmbH an dem Immobilienfonds beteiligt waren. Der von der Treuhand GmbH gehaltene Anteil ging später auf die Treugeber selbst über. Weiterhin schieden Gesellschafter insolvenzbedingt aus und deren Anteil wuchs den Treugebern im Wege der Anwachsung zu. Das Finanzamt erließ Grunderwerbsteuerbescheide gegen die GbR und deren Gesellschafter wegen der Anwachsung von Gesellschaftsanteilen. Dagegen wehrte sich die GbR und erhob Klage.

Wie entscheidet das Finanzgericht?

Das Finanzgericht Hamburg entschied, dass Wechsel im Gesellschafterbestand einer grundbesitzenden Personengesellschaft grundsätzlich nicht der Grunderwerbsteuer unterliegen. Mit dem Wechsel im Gesellschafterbestand ist kein Rechtsträgerwechsel verbunden, denn die GbR bleibt Eigentümer des Grundstücks. Gleiches soll gelten, wenn das Grundstück von einer Personengesellschaft auf eine andere übertragen wird, die Beteiligungsverhältnisse aber vor und nach der Übertragung deckungsgleich sind.

Das Finanzgericht entschied, dass kein steuerpflichtiger Vorgang vorliegt, denn die Anleger waren zunächst mittelbar an der GbR beteiligt und die Treuhand GmbH hielt ihre Anteile. Nach Beendigung dieser Vereinbarungstreuhand wurde ihnen der Gesellschaftsanteil direkt übertragen. Dieser Gesellschaftsanteil war den Anlegern jedoch bereits im Rahmen der zuvor bestandenen Treuhand GmbH zuzurechnen, gleiches gilt für den Anteil am Gesellschaftsvermögen und die dingliche Mitberechtigung am Grundstück. 

Die Zurechnung war gemäß § 39 Abs. 2 AO gegeben; es war nur so, dass nach außen hin die Treuhand GmbH auftrat, doch hinter dieser standen die einzelnen Gesellschafter, die im Wege der Vereinbarungstreuhand der Treuhand GmbH ihre Gesellschaftsanteile überlassen haben.

Anleger sollten darauf achten, dass bei Konstellationen dieser Art etwaige Grunderwerbsteuerbescheide nicht rechtskräftig werden, sondern durch die GbR bzw. die Vertretungsberechtigten der GbR fristgemäß Einspruch eingelegt wird. Es bleibt abzuwarten, wie diese Rechtsfrage durch den BFH entschieden wird, da das Finanzamt Hamburg gegen den Gerichtsbescheid Revision beim BFH eingelegt hat. Etwaige Bescheide sind daher offen zu halten. Prüfen Sie außerdem wer zustellberechtigt ist für Bescheide dieser Art.

Sie haben Fragen? Gern sind wir für Sie da.

Rechtsanwältin Kerstin Bontschev

Fachanwältin für Steuerrecht/Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht

Anwaltskanzlei Bontschev