Steuerliche Auswirkungen bei Veräußerung oder Rückabwicklung geschlossener Immobilienfonds

Worum geht es?

Anleger die Schadensersatz von der Bank begehren und im Rahmen einer Schadensersatzklage die Rückzahlung der Einlage, Zug um Zug gegen Rückgabe der Kommanditanteile verlangen, hatten bisher bei erfolgreicher Rückabwicklung die erzielte Zahlung als Kaufpreis zu versteuern.

Die Finanzämter begründeten dieses damit, dass ein Veräußerungsvorgang vorliegt und der Veräußerungsgewinn zu versteuern sei. Dabei haben die Finanzämter in der Regel den Veräußerungspreis angesetzt und davon Anschaffungs- sowie Veräußerungskosten in Abzug gebracht.

In der Regel verblieb ein Gewinn, der zu versteuern war. Die Finanzämter übernahmen die jeweiligen Veräußerungsgewinnberechnungen, die sich aus einer Mitteilung des für die Fondsgesellschaften zuständigen Finanzamtes (Betriebsstätten-Finanzamtes) ergaben. Aus den mitgeteilten Werten ergibt und ergab sich in der Regel nicht, auf welchen Stichtag die anteiligen Verbindlichkeiten und der anteilige steuerliche Buchwert der Immobilie ermittelt worden sind.

Die Wohnstätten-Finanzämter versteuerten daher die Einnahmen bzw. erzielten Erlöse im Rahmen der Rückabwicklung. Die Anleger wandten sich gegen diese Besteuerung mit der Begründung, dass es sich um eine Rückabwicklung der Kaufverträge handelt und diese Kaufverträge keine neuerliche Veräußerung sei, sondern nur eine Rückabwicklung der jeweiligen Beteiligung.

Diese Rückabwicklung der ursprünglichen Anschaffung, aufgrund beispielsweise fehlerhafter Prospekte, sei ein nicht steuerbarer Aufwand. Nach erfolglosem Einspruchsverfahren vor den Finanzämtern und Klageabweisung der Finanzgerichte wurden drei verschiedene Vorgänge dem BFH vorgelegt. Dieser traf unter anderem zu den Aktenzeichen IX R 44/14 und IX R 27/15, Entscheidungen zu Gunsten der Anleger.

Nach den Entscheidungen des Bundesfinanzhofes sind zwar die Kauf- und Übertragungsverträge im Rahmen der Rückabwicklung als steuerbare Veräußerungsgewinnvorgänge zu würdigen, jedoch wurde der Veräußerungsgewinn rechtlich fehlerhaft ermittelt, denn der durch die Anleger/Kläger erzielte Betrag ist steuerlich aufzuteilen.

Zunächst gilt die Anschaffung einer unmittelbaren oder mittelbaren Beteiligung an einer Personengesellschaft, gemäß § 23 Abs. 1 S. 1 EStG, als Anschaffung oder Veräußerung der anteiligen Wirtschaftsgüter.

Danach verwirklicht diesen Tatbestand auch, wer sich an einer Grundstücke-besitzenden Personengesellschaft beteiligt und seine Beteiligung veräußert. Dieses gilt auch dann, wenn ein Treugeber zwischengeschaltet ist. Eine Veräußerung liegt dann nicht vor, wenn das ursprüngliche Anschaffungsgeschäft rückabgewickelt wird. Dieses ist unter anderem der Fall, wenn das Erwerbsgeschäft wegen Vertragsstörung keinen Bestand hat und die Vertragspartner sich die gegenseitig erbrachten Leistungen vollständig zurück gewähren. Entsprechendes gilt, wenn der Erwerb einer unmittelbaren oder mittelbaren Beteiligung rückabgewickelt wird. An einer Veräußerung fehlt es in diesen Fällen insbesondere, wenn der nur mittelbar an einer Personengesellschaft beteiligte Treugeber, das Treuhandverhältnis durch Kündigung gegenüber dem Treunehmer beendet.

Aus Sicht des Bundesfinanzhofes haben die Finanzgerichte jedoch die streitgegenständlichen Verträge als Veräußerungsverträge gewürdigt. Der jeweilige Vertrag war als Kauf- und Übertragungsvertrag bezeichnet.

Daher lag auch eine Rückabwicklung nicht vor. Darüber hinaus waren die Verträge inhaltlich als Kaufverträge ausgestaltet und es lagen Veräußerungsgeschäfte vor. Der Veräußerungspreis ist jede Gegenleistung, die der Veräußerer in Geld für das Wirtschaftsgut erhält. Dieses ist in der Regel der Kaufpreis.

Anders verhält es sich jedoch nach den Ausführungen des BFH dann, wenn mit dem Kaufpreis nicht nur das Wirtschaftsgut, welches übertragen wird, bezahlt werden soll, sondern auch der Verzicht auf die Geltendmachung weiterer Schadensersatzansprüche abgegolten werden soll. Die Zahlung diente der Abgeltung von Schadensersatzansprüchen die nicht als steuerlich unbeachtlich einzuordnen war.

Das Finanzgericht, so der BFH, hat es versäumt den Wert der Anteile und der in ihnen enthaltenen Immobilien im Zeitpunkt der Übertragung zu ermitteln und damit die Frage zu klären, welcher Teil des Kaufpreises für die Übertragung des Fondsanteils und welcher Teil für andere Gegenleistungen, wie Verzicht auf Schadensersatz an die Anleger gezahlt worden ist. Bei Immobilien ist in der Regel zu beachten, dass die Anteile zum Zeitpunkt der Übertragung keinen oder nur einen sehr geringen Wert haben.

Wenn jedoch die Kaufpreiszahlung so aufgeteilt wird, wirkt sich dieses auf die festzusetzende Einkommensteuer aus, denn die Zahlung, die die Anleger erhalten, ist nicht zu 100 % der Einkommensteuer zu unterwerfen.

In den vorliegenden Fällen hat daher der Bundesfinanzhof die Sache an die Finanzgerichte zurückverwiesen, da es diese versäumt hatten aufzuklären, welcher Teil des jeweiligen Kaufpreises für die Übertragung der Fondsanteile aufgewandt wurde und welcher Teil auf sonstige Bestandteile der Leistung entfällt. Der Bundesfinanzhof hat vorgegeben, wie das jeweilige Finanzgericht den Veräußerungsgewinn oder Veräußerungsverlust neu zu ermitteln hat.

Das Finanzgericht wird dabei, so der BFH, vom Verkaufspreis der jeweiligen Beteiligung, die von der Klägerin aufgewandten Anschaffungskosten der Beteiligung einschließlich des Kaufgeldes und die Veräußerungskosten abziehen und anschließend nach § 23 Abs. 3 S. 4 EStG, die bei der Ermittlung der Einkünfte der Klägerin abgezogenen Absetzungen für Abnutzung, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen hinzurechnen. Dabei hat es zu berücksichtigen, dass sowohl die Anschaffungskosten, als auch der Veräußerungserlös nicht in vollem Umfang, sondern nur zum Teil nach § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG steuerbare Vorgänge sind.

Worauf müssen Anleger achten?

Achten Sie darauf, dass die geänderten Einkommensteuerbescheide, die die Wohnsitzfinanzämter auf der Grundlage der geänderten Steuerbescheide der Betriebsstätten-Finanzämter erlassen, nicht rechtskräftig werden und legen Einspruch ein. Lassen Sie prüfen, welche Maßstäbe bei der Berechnung des zu versteuernden Einkommens angesetzt werden. Da sich die Finanzämter an die Berechnungen der Fondsgesellschaft „anlehnen“, ist es hilfreich, von dieser Auskunft zu verlangen, wie die Fondsgesellschaft bzw. die von dieser beauftragte Steuerberatungsgesellschaft die Veräußerungsgewinne oder Verluste berechnet hat.

Sie haben Fragen? Gern sind wir für Sie da.

Anwaltskanzlei BONTSCHEV

Rechtsanwältin Kerstin Bontschev

Fachanwältin für Steuerrecht

Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht