10 Fragen 10 Antworten – Anfechtbarkeit von WEG-Beschlüssen

Soll verhindert werden, dass ein unzulässiger oder fehlerhafter Eigentümerbeschluss für die Zukunft wirksam wird, muss durch eine gerichtliche Überprüfung und Aufhebung der Beschlussfassung versucht werden, den Eintritt der sog. „Bestandskraft“ des gefassten Beschlusses zu verhindern. Der Beschluss muss also angefochten werden.

Dies ist nur über die rechtzeitige Erhebung einer Anfechtungsklage beim zuständigen Gericht möglich. Von den Wohnungseigentümern gefasste und nicht angefochtene Beschlüsse werden nach Ablauf einer einmonatigen Frist (der sogenannten „Anfechtungsfrist”) bestandskräftig. Eine Ausnahme gilt nur für die Beschlüsse mit nichtigem Inhalt.

1.) Welche Beschlüsse können überhaupt mit Aussicht auf Erfolg angefochten werden?

Es können sowohl Beschlüsse angefochten werden, die auf Eigentümerversammlungen gefasst wurden, wie auch Beschlüsse, die im Umlaufverfahren zustande gekommen sind, wenn sie formelle oder/und inhaltliche Mängel haben.

2.) Was sind formelle Beschlussmängel?

Wurden beispielsweise bei der Einladung zur Eigentümerversammlung Fehler gemacht und wirken sich diese Fehler auch auf das Beschlussergebnis aus, kann der Beschluss wegen formeller Mängel anfechtbar sein. Fehler, die sich auf das Beschlussergebnis auswirken können, sind z. B. die unterbliebene Einladung einzelner Eigentümer oder die Nichteinhaltung der gesetzlichen oder der vertraglich vereinbarten Einladungsfrist. Auch die unzureichende oder unterbliebene Bezeichnung eines Tagesordnungspunktes in der Einladung stellt einen anfechtungsfähigen formellen Beschlussmangel dar.

3.) Was sind inhaltliche Beschlussmängel?

Ein Beschluss ist beispielsweise dann inhaltlich mangelhaft, wenn er zu unbestimmt (d. h. zu unklar oder mehrdeutig) formuliert ist oder wenn er gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt.

4.) Wer kann Beschlüsse überhaupt anfechten?

Anfechten kann nach § 46 Abs. 1 S. 1 WEG

•  ein einzelner Eigentümer allein

•  mehrere Eigentümer zusammen

•  oder auch der Verwalter.

5.) Gegen wen muss die Klage gerichtet werden (wer ist der richtige Beklagte)?

Die Anfechtungsklage muss gegen sämtliche übrige (einzelnen) Wohnungseigentümer gerichtet werden (§ 46 Abs. 1 Satz 1 WEG), NICHT gegen den Verband der Wohnungseigentümer(gemeinschaft).

6.) Vor welchem Gericht muss ein Beschluss angefochten werden?

Will ein Eigentümer eine Beschlussfassung anfechten, muss er Anfechtungsklage beim Amtsgericht erheben. Zuständig ist immer das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Es kommt also nicht darauf an, wo der Verwalter und die übrigen Wohnungseigentümer wohnen.

7.) Welche Fristen müssen bei einer Beschlussanfechtung beachtet werden?

Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden und innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründet werden.

WICHTIG: Diese Fristen sind unbedingt einzuhalten, es handelt sich um Ausschlussfristen.

Wurde der Beschluss, der angefochten werden soll, beispielsweise am 24.08.2018 gefasst und verkündet (=Fristbeginn), muss die Klageschrift spätestens am 24.09.2018 beim zuständigen Gericht vorliegen. Die Begründung muss bis spätestens zum 24.10.2018 erfolgen.

8) Was passiert, wenn die Anfechtungsfrist abgelaufen ist?

Wird die Anfechtungsfrist versäumt, ist eine Aufhebung des Beschlusses durch das Gericht nicht mehr möglich. Einzige Ausnahme: Der Kläger war schuldlos an der Einhaltung der Frist gehindert. Für diesen Fall sieht das WEG die Möglichkeit vor, einen Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand zu stellen.

9.) Welche Auswirkungen auf den Beschluss hat die fristgerecht erhobene Anfechtungsklage?

Zunächst überhaupt keine. Denn Eigentümerbeschlüsse sind von der Verkündung durch den Verwalter an so lange gültig, bis sie durch rechtskräftigen Gerichtsbeschluss aufgehoben oder für ungültig erklärt werden. Durch die Anfechtungsklage wird die Wirksamkeit eines Beschlusses also nicht beseitigt.

Es kann jedoch vorkommen, dass eine Maßnahme beschlossen wird, die auch dann, wenn das Gericht später entscheidet, dass der Beschluss aufgehoben wird, nicht mehr rückgängig gemacht werden kann. Ein Beispiel hierfür ist die Fällung eines alten Baumbestandes auf dem Grundstück.

In solchen Fällen haben die anfechtendenen Eigentümer die Möglichkeit, in einem Eilverfahren, nämlich durch eine einstweilige Verfügung, zu beantragen, dass der Eigentümergemeinschaft bzw. der Verwaltung die Durchführung des Beschlusses bis zum rechtskräftigen Abschluss des Verfahrens zunächst untersagt wird.

10.) Welche Auswirkungen hat die rechtskräftige Aufhebung eines Beschusses durch das Gericht?

Der Beschluss fällt rückwirkend weg, das bedeutet, es wird so getan, als sei der Beschluss nie gefasst worden. Wurde der Beschluss bereits ganz oder teilweise umgesetzt, kann nun jeder einzelne Wohnungseigentümer verlangen, dass dies rückgängig gemacht wird (sog. Folgenbeseitigungsanspruch).