Achtung Steuerfalle – Ferienhaus kann teuer werden

Ein eigenes Ferienhaus auf Mallorca oder einer anderen beliebten Ferienregion in ganz Europa ist der Traum vieler Deutscher. Neben Sonne und Klima lockte insbesondere ein Steuersparmodell, mit dessen Hilfe die Immobilien so gut wie kostenlos genutzt werden konnten. Jetzt droht Eigentümern eine hohe Steuernachforderung und ein Steuerstrafverfahren.

Wie funktionierte das beliebte Steuersparmodell?

Eine spanische Kapitalgesellschaft, ähnlich einer GmbH, die eigens zu diesem Zweck gegründet wird, kauft die Immobilie statt der Privatperson. Durch diesen Kauf über eine Kapitalgesellschaft sind mehrere für den Käufer positive Effekte eingetreten:

1. Der eigentliche Käufer blieb anonym,
2. der spanische Gesetzgeber sah außerordentlich moderate Steuersätze beim Kauf durch eine Kapitalgesellschaft vor,
3. der Inhaber konnte die Verluste, die die Kapitalgesellschaft in Spanien wegen der fehlenden Mieteinnahmen erwirtschaftete, in Deutschland von der Steuer absetzen und
4. der Inhaber konnte kostengünstig Urlaub machen.

Steuerhinterziehung durch Urlaub?

Diese paradiesisch anmutenden Zustände sind jedoch spätestens seit dem Sommer 2016 vorbei. Die entsprechenden Sparmöglichkeiten wurden durch die spanischen Gesetzgeber bis zum Jahr 2017 nach und nach abgeschafft. Echte Gefahr droht Deutschen, die sich dieser Steuertricks bedient haben, aber vom deutschen Finanzamt: Mit Urteil aus Sommer 2016 hat der Bundesfinanzhof (BFH), das höchste deutsche Steuergericht, geurteilt, dass es sich bei der oben beschriebenen Vorgehensweise – kostenloser Urlaub in einer durch eine Kapitalgesellschaft gekauften Ferienimmobilie – um eine verdeckte Gewinnausschüttung und damit um Steuerhinterziehung handelt.

Kostendeckung der Ferienimmobilien muss jedes Jahr gewährleitet werden

Die Argumente des BFH lauten in groben Zügen: Der Zweck einer Kapitalgesellschaft besteht in der Erwirtschaftung von Gewinnen. Wenn der Inhaber keine oder zu geringe Miete verlangt, wenn er selbst oder andere Personen in einem Ferienhaus (das den Zweck hat, vermietet zu werden) Urlaub macht, hindert er seine Gesellschaft daran, Gewinne zu machen. Der Inhaber muss also eine marktübliche Miete zuzüglich eines angemessenen Gewinnaufschlags verlangen. Diese Pflicht besteht unabhängig davon, ob die Immobilie an Gesellschafter, Geschäftsführer oder persönlich nahestehende Personen vermietet wird.

Selbstanzeige letzter Ausweg – Finanzämter haben mit Prüfung begonnen

Erste Finanzämter haben bereits begonnen, betroffene Steuerpflichtige anzuschreiben. Der Vorteil aus der verbilligten Nutzung einer Ferienimmobilie wird darin als verdeckte Gewinnausschüttung qualifiziert. Dieser Vorteil führe zu Einkünften aus Kapitalvermögen. Bei der Berechnung des Steuersatzes ist der Regelsteuersatz anzuwenden, da weder die Abgeltungsteuer noch das Teileinkünfteverfahren im Ergebnis greifen. Die Finanzbeamten haben die Rückendeckung der höchstrichterlichen Rechtsprechung und in Auslandssachverhalten erfahrene und geschulte Kollegen. Eine Selbstanzeige ist aus unserer Sicht der einzig zielführende Weg, den glimpflichen Ausgang eines Steuerstrafverfahrens zu erwirken. Spätestens ab September 2017 werden alle steuererheblichen Daten im Automatischen Informationsaustausch zwischen den Steuerbehörden von über 60 Staaten ausgetauscht. Sind die Taten, ob über den Automatischen Informationsaustausch oder über eigene Fahndungserfolge der Finanzämter, erst entdeckt, ist für eine erfolgreiche Selbstanzeige kaum noch Raum.

Schnelle Hilfe durch Experten für Steuerstrafrecht

Haben Sie eine Ferienimmobilie im Ausland und trifft der oben geschilderte Sachverhalt auf Sie zu, raten wir dringend dazu, sich eingehend von einem Fachanwalt für Steuerrecht mit internationaler Spezialisierung beraten zu lassen.

Vereinbaren Sie noch heute einen Termin mit unserem Team von Fachanwälten für Steuerrecht und Strafrecht in Dortmund oder in einer unserer Niederlassungen in NRW unter der zentralen Rufnummer.

Übrigens: Auch, wenn Sie bereits Post vom Finanzamt bekommen haben, kann eine Selbstanzeige die Strafe mildern. Lassen Sie sich beraten!