Arglist beim Kaufvertrag einer Immobilie – OLG Koblenz, Urteil vom 13.09.2017 – 5 U 363/17

Die Beklagten verkauften unter Ausschluss der Gewährleistung ein Einfamilienhaus, welches von ihnen selbst errichtet und ca. 10 Jahre bewohnt wurde. Ein Jahr vor dem Verkauf wurden von ihnen Pflasterarbeiten beauftragt, bei denen Schäden am Sockeloberputz zutage traten. Eine Ausbesserung ist erfolgt.

Bei dem Verkaufsgespräch erklärten die Verkäufer, dass der Sockel nachgeputzt sei, da durch die Pflasterarbeiten mit der Rüttelplatte Schäden verursacht wurden, was sich aber im Rechtsstreit als falsch erwies.

Nach dem Kauf wurde durch die Käufer eine Untersuchung beauftragt. Dabei wurde festgestellt, dass die Abdichtung des Hauses mangelhaft war und die Mängelbeseitigungskosten sich auf ca. 14.000.- € belaufen.

Die Käufer machen Schadensersatz geltend.

Das OLG Koblenz hob die stattgebende Entscheidung der Vorinstanz auf und wies die Klage ab. Zwar bestand der Mangel nach den Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen bereits bei Errichtung des Gebäudes. Allerdings war der Nachweis nicht geführt worden, dass die Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hätten. Denn nach der Beweiswürdigung konnte nicht davon ausgegangen werden, dass die Verkäufer den Mangel kannten oder ihn für möglich hielten. Die Verkäufer mussten nicht einmal wissen, dass die Abdichtung mangelhaft war. Zwar war einem Zeugen Feuchtigkeit nach der Errichtung festgestellt worden. Das ersetzt aber keine Kenntnis der Verkäufer. Folgen der Feuchtigkeit waren bei Verkauf auch feststellbar gewesen. Die falsche Auskunft war den Verkäufern auch nicht vorzuwerfen.

Insofern stützt sich das OLG Koblenz darauf, dass keine Arglist vorgelegen hat, die aber Voraussetzung für einen entsprechenden Anspruch gewesen wäre. Diese Arglist nachzuweisen ist regelmäßig die besondere Schwierigkeit, wenn eine Immobilie gekauft wird, die einen Mangel hat.

Allerdings scheint nach der Entscheidung die entscheidende Frage dem Zeugen nicht gestellt worden zu sein: Ob der Zeuge diese Feuchtigkeit den Verkäufern gezeigt, oder darauf hingewiesen hätte. Das wäre die streitentscheidende Frage gewesen.

Die Entscheidung macht deutlich, wie wichtig die genaue Befragung und Protokollierung von Zeugenaussagen in erster Instanz ist. Denn dort wurde eben nicht erklärt, dass die Verkäufer nach der Errichtung des Hauses von eintretender Feuchtigkeit Kenntnis hatten. Dabei dürfte es doch völlig lebensfremd sein, dass ein Dritter Feuchtigkeit im Keller feststellt und dieses den Eigentümern nicht mitteilt!

Diese Entscheidung ist vom Verfasser auch bei IBR – Online.de besprochen worden.

Joachim Germer

Rechtsanwalt u. Fachanwalt f. Bau – u. Architektenrecht