Arglistige Täuschung bei Immobilienerwerb – Indizien-Beweis

Wenn nach Erwerb einer Immobilie Mängel auftreten, ist die rechtliche Lage oft schwierig. In der Regel enthält der notarielle Kaufvertrag ein wirksam Gewährleistungsausschluss. Dieser gilt nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat (vergleiche zu den Grundlagen: Arglistige Täuschung Immobilienerwerb) Der Nachweis einer solchen arglistigen Verschweigens ist regelmäßig eine Herausforderung. Häufig kann lediglich mit Indizien gearbeitet werden, wie ein Fall des Oberlandesgerichts Frankfurt zeigt.

Zahlreiche Mängel aufgetaucht 

Die Käufer einer Immobilie stellten einige Zeit nach der Übergabe fest, dass die Treppe zum Dachstuhl massiv vom Holzbock befallen war (vergleiche zu Schädlingen: Aufklärung über Schädlingsbefall) der Keller war von Kellerschwamm befallen, einige Wände waren feucht und wiesen Schimmelpilzbildung auf.

Mängel bei Besichtigung nicht erkennbar

Nach ständiger Rechtsprechung ist dann keine Aufklärung erforderlich, wenn es sich um Punkte handelt, die ein Kaufinteressent bei einer im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann.Die Mängel waren bei der Besichtigung aber nicht ohne weiteres erkennbar. Teilweise waren die schadhaften Stellen mit Folie abgeklebt oder mit Korkplatten verkleidet.

Indizien nachzugehen

Das Oberlandesgericht stellte fest, dass der Nachweis eines arglistigen Verhaltens auch allein durch Indizien geführt werden kann. Als starke Indizien war hier anzuführen dass die Verkäufer lange selbst in dem Objekt wohnten und die Schäden daher hätten kennen müssen. Dazu konnten langjährige Nachbarn als Zeugen benannt werden. Weiter wurde eindeutig Maßnahmen zur Vertuschung oder Beschönigung der Schäden vorgenommen.

Fazit

Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt überzeugt. Es dürfen keine überspannten Anforderungen an die Darlegungs- und  Beweislast des Geschädigten gestellt werden.

OLG Frankfurt, Urteil vom 21.01.2019, Az. 29 U 183/17