Bau eines kleinen Gartenhäuschen begründet kein Kündigungsrecht des Vermieters

Das Amtsgericht Merseburg entschied zugunsten der Mieter, da es sich beim Aufstellen eines Gartenhauses von 1,50 m x 1,80 m (Fläche: 2,7 m²) um eine gewöhnliche Nutzung des mitvermieteten Gartens handele und keine genehmigungspflichtige Veränderung im Sinne von § 543 BGB darstellt.

Aufstellen eines Geräteschuppens im zur Wohnung gehörenden Garten zulässig, kein Kündigungsgrund

In der Sache ging es um eine auf bauliche Veränderungen gestützte Kündigungserkärung eines Mietvertrages. Die Vermieter begründeten das Kündigungsbegehren mit einer durch die Mieter im Laufe der Mietzeit veränderten Terrassenbeplankung und (strittigen) Vergrößerung durch Holzbalken sowie des Anlegens eines Kieswegs um die Terrasse als auch ein unmittelbar daran angrenzend aufgestelltes Gartenhaus. In dem Kündigungsschreiben beziehen sich die Kläger daher auch auf die nicht genehmigten baulichen Veränderungen.[nbsp]

Die Beklagten bestreiten die Erweiterung der Terrasse, denn die aufgelegten Holzplanken wurden lediglich auf die zuvor bereits vorhandene Terrasse aufgebracht. Auch sei das Gartenhaus nur 2,7 m² groß und für die Unterbringung der Gartengeräte zur Gartenpflege des 100 m² großen Gartengrundstücks notwendig. Der Aufbau eines solchen Geräteschuppens, der zudem über keine feste Verbindung mit dem Erdreich verfüge, stelle sich damit als gewöhnliche Gartennutzung dar.

Sowohl das AG Merseburg als auch das LG Halle (Berufung) sahen darin keinen wichtigen Kündigungsgrund gemäß § 543 BGB.

Das Amtsgericht Halle führte in seiner Urteilsbegründung aus:

Terrassenbeplankung

"Eine bauliche Veränderung ist jede über die bloße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehende Umgestaltung, welche in die Bausubstanz eingreift. Solche baulichen Veränderungen sind genehmigungspflichtig. Bezüglich der Terrasse ist eindeutig erkennbar, dass es sich hier um eine Holzbeplankung handelt, die auf die ursprünglich vorhanden Steine aufgelegt worden ist. Das zeigen sowohl die von den Klägern als auch die von den Beklagten vorgelegten Bilder. ...Die Beklagten haben zudem, ohne dass es darauf ankommt, die Holzbeplankung wieder entfernt, so dass die ursprünglichen Steine wieder sichtbar sind. Auch hieran sieht man, dass ein Eingriff in die Bausubstanz nicht stattgefunden hat..."

Kiesweg

"Auch das Anlegen eines Kiesweges um die Terrasse stellt für sich genommen keine bauliche Veränderung dar, da der Kiesweg ganz offensichtlich, wie die Bilder zeigen, lediglich grob aufgeschüttet wurde und keine in die Substanz des Gartens eingreifenden Maßnahmen stattgefunden haben. Dies wurde von den Klägern auch nicht behauptet."

Gartenhaus mit 2,7 m²

"Auch das von den Klägern als Gartenhäuschen bezeichnete Gerätehaus mit einer Größe von 2,7 m² ist ortsveränderlich und greift nicht in die Substanz der Mietsache ein, ebenso wird durch dieses ursprünglich vorhandene Gerätehäuschen das Erscheinungsbild des Gartens nicht verändert, da dieses unmittelbar am Haus angrenzend aufgestellt wurde, also neben der kleinen Terrasse und angesichts seiner Größe im Hinblick auf die Gartengröße von ca. 100 m² unbedeutend ist. Darüber hinaus stellt sich die Errichtung eines solchen Gerätehäuschens als gewöhnliche Nutzung dar, da der Mieter, soweit ein Garten zur Mietsache gehört, zur Gartenpflege vertraglich verpflichtet sein dürfte und insofern auch seine Gerätschaften lagern muss"[nbsp][nbsp]

Das Berufungsgericht (LG Halle, Beschluss vom 25. April 2018, Az.: 1 S 316/17) wies nunmehr die dagegen eingelegte Berufung einstimmig zurück.[nbsp]

Dieses führte in seinem Hinweisbeschluss vom 19. Februar 2018 u. a. aus, dass

"Eine erhebliche Verletzung von Rechten des Vermieters durch den Mieter geht zudem über den Begriff des hier geltend gemachten vertragswidrigen Gebrauchs hinaus, der lediglich einen Unterlassungsanspruch des Vermieters gegen den vertragswidrig handelnden Mieter nach § 541 BGB begründet (vgl. Münch in: Hardenberger/Martinek/Rüßmann u. a., jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 543 BGB, Rn. 97), so dass auch eine erhebliche Verletzung von Rechten nicht gegeben erscheint."

Entscheidungen:

Amtsgericht Merseburg, Urteil vom 29. November 2017, Az.: 10 C 99/17

Landgericht Halle, Beschluss vom 25. April 2018, Az.: 1 S 316/17