BGH: Makler müssen Reservierungsgebühren zurückzahlen

Am 20. April 2023 hat der Bundesgerichtshof (BGH) ein richtungsweisendes Urteil im Bereich des Maklerrechts gefällt (Az.: I ZR 113/22). Der unter anderem für das Maklerrecht zuständige I. Zivilsenat entschied, dass Verträge über Reservierungsgebühren, die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) eines Maklervertrags festgelegt werden, unwirksam sind. Das Urteil betrifft vor allem Immobilienkäufer, die sich auf solche Gebühren einlassen, und bringt Klarheit in eine bisher umstrittene Praxis.

Der Fall: Immobilienkauf und Reservierungsvertrag

Im vorliegenden Fall ging es um den Kauf eines Grundstücks, das von einer Immobilienmaklerin nachgewiesen wurde. Die Kläger, die dieses Grundstück samt Einfamilienhaus erwerben wollten, schlossen zunächst einen klassischen Maklervertrag mit der Beklagten, der Immobilienmaklerin. Kurz nach Abschluss dieses Vertrags einigten sich beide Parteien zusätzlich auf einen Reservierungsvertrag. Durch diesen verpflichtete sich die Maklerin, das Grundstück gegen Zahlung einer Reservierungsgebühr bis zu einem bestimmten Datum exklusiv für die Kläger vorzuhalten. Sollte kein Kaufvertrag zustande kommen, würde die Kunden die Gebühr nicht zurückerhalten.

Die Kläger entschieden sich später, vom Kauf zurückzutreten, und forderten die Rückzahlung der bereits gezahlten Reservierungsgebühr. Die Beklagte verweigerte dies, woraufhin die Kläger Klage einreichten.

Der bisherige Prozessverlauf: Instanzgerichte gegen Kläger

In den Vorinstanzen, sowohl vor dem Amtsgericht als auch vor dem Landgericht, wurde die Klage der Kaufinteressenten abgewiesen. Die Gerichte sahen in dem Reservierungsvertrag eine eigenständige Vereinbarung, die nicht den strengen Regelungen der §§ 307 ff. BGB unterliege. Diese Paragraphen regeln die Inhaltskontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) und betreffen auch vorgefertigte Vertragsbedingungen. Das Landgericht begründete seine Entscheidung damit, dass der Reservierungsvertrag unabhängig vom Maklervertrag zu bewerten sei. Aufgrund dieser Sichtweise seien die Klauseln, die die Zahlung der Reservierungsgebühr betreffen, wirksam.

Entscheidung des BGH: Reservierungsgebühren unwirksam

Der BGH kippte jedoch diese Entscheidungen und urteilte zugunsten der Kläger. Nach der Auffassung des BGH unterliegt der Reservierungsvertrag sehr wohl der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle. Der entscheidende Punkt: Der Reservierungsvertrag stellt keine eigenständige Vereinbarung dar, sondern ergänzt lediglich den bereits bestehenden Maklervertrag. Es spiele keine Rolle, dass der Reservierungsvertrag in einem separaten Dokument vereinbart wurde und zeitlich nach dem Maklervertrag abgeschlossen wurde. Aus Sicht des Gerichts bleibt er dennoch eine vertragliche Nebenabrede, die wie alle anderen Klauseln des Hauptvertrags zu prüfen ist.

Unangemessene Benachteiligung der Kunden

Der BGH stellte weiter fest, dass die im Reservierungsvertrag festgelegten Regelungen die Kaufinteressenten unangemessen benachteiligen. Dies sei insbesondere dann der Fall, wenn die Rückzahlung der Reservierungsgebühr in jedem Fall ausgeschlossen ist. Den Klägern entstehe durch den Vertrag kein nennenswerter Vorteil, während die Maklerin durch die Zahlung dieser Gebühr ohne weitere Leistung profitiere. Der BGH sah dies als klaren Verstoß gegen § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Ein weiterer zentraler Kritikpunkt war, dass die Vereinbarung der Reservierungsgebühr praktisch einer erfolgsunabhängigen Provision gleichkomme. Laut Gesetz darf ein Makler nur dann eine Provision verlangen, wenn seine Tätigkeit auch tatsächlich zum Erfolg, also zum Abschluss des Kaufvertrags, geführt hat. Im vorliegenden Fall hätte die Maklerin jedoch eine finanzielle Leistung erhalten, ohne dass es zum Immobilienkauf gekommen wäre. Dies widerspricht dem gesetzlichen Leitbild des Maklervertrags, das eine erfolgsabhängige Provision vorsieht.

Bedeutung des Urteils für die Praxis

Das Urteil des BGH hat weitreichende Auswirkungen auf die Praxis von Immobilienmaklern und den Abschluss von Maklerverträgen. Viele Makler arbeiten bisher mit Reservierungsverträgen, um bereits im Vorfeld eines möglichen Kaufs einen Teil ihrer Vergütung abzusichern. Diese Verträge sahen in der Regel vor, dass der Käufer eine Gebühr entrichten muss, wenn das Grundstück oder die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum exklusiv für ihn reserviert wird, die nicht zurückzuzahlen ist, wenn die Immobilie nicht erworben wird.

Mit dem Urteil des BGH wird jedoch deutlich, dass solche Reservierungsvereinbarungen in der Regel unzulässig sind, wenn sie die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausschließen und dem Makler eine Zahlung garantieren, ohne dass der Kaufvertrag tatsächlich zustande kommt.

Auswirkungen auf Immobilienkäufer

Für Immobilienkäufer, die in der Vergangenheit Reservierungsgebühren gezahlt haben oder aktuell mit solchen Verträgen konfrontiert werden, bringt das Urteil Rechtssicherheit. Kaufinteressenten, die sich entscheiden, von einem geplanten Immobilienkauf zurückzutreten, haben nun die Gewissheit, dass sie ihre Reservierungsgebühr in den meisten Fällen zurückverlangen können. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Klauseln in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Maklers enthalten sind und keine angemessenen Vorteile für den Käufer vorliegen.