BGH-Urteil stärkt Rechte von Wohnungseigentümern: Mehr Verantwortung für WEG-Verwalter

In einem interessanten Urteil hat der Bundesgerichtshof am 26. Januar 2024 sich mit den Pflichten für Verwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) beschäftigt. Das Urteil (Az.: V ZR 162/22) befasst sich mit den Pflichten von Verwaltern im Zusammenhang mit Verträgen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und stellt weitreichende Anforderungen an ihre Überwachungs- und Zahlungspflichten.

Verantwortlichkeiten von Verwaltern erweitert

Das BGH-Urteil hebt hervor, dass Verwalter, die im Namen einer WEG Verträge mit Werkunternehmern zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums abschließen, nicht nur für die Abwicklung von Zahlungen verantwortlich sind. Vielmehr sind sie auch dazu verpflichtet, die ordnungsgemäße Erbringung der zugrundeliegenden Leistungen so sorgfältig zu überwachen wie ein Bauherr. Dies schließt eine eingehende Prüfung von Abschlags- und Schlusszahlungen ein.

Haftung bei pflichtwidrigen Abschlagszahlungen

Insbesondere betont das Urteil, dass bei pflichtwidrigen Abschlagszahlungen die Haftung des Verwalters nicht allein auf die durch die Abschlagszahlungen verursachte Minderung des Gemeinschaftsvermögens beschränkt ist. Es ist vielmehr erforderlich, auch zu prüfen, ob und in welchem Umfang die Werkleistungen vertragsgerecht erbracht wurden. Die Beweislast dafür, dass die gezahlten Abschläge keine werthaltigen Leistungen gegenüberstehen, liegt dabei aber bei der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Haftungsvoraussetzungen und Ausnahmen

Das Urteil differenziert zwischen verschiedenen Haftungsszenarien. Solange eine vertragsgerechte Leistung noch durch Nachbesserung des Werkunternehmers erreicht werden kann, entfällt die Haftung des Verwalters für pflichtwidrige Abschlagszahlungen. Sobald jedoch die Nachbesserung ausgeschlossen ist und das Vertragsverhältnis in ein Abrechnungsverhältnis übergeht, haftet der Verwalter neben dem Werkunternehmer für entstandene Schäden. Allerdings erfolgt die Haftung nur Zug um Zug gegen Abtretung der Geldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Werkunternehmer.

Bedeutung für Wohnungseigentümer

Dieses Urteil stellt eine bedeutende Stärkung der Rechte von Wohnungseigentümern dar. Es unterstreicht die Notwendigkeit für Verwalter, nicht nur zahlungstechnische Aufgaben zu übernehmen, sondern auch eine umfassende Überwachung der vertragsgemäßen Leistungserbringung sicherzustellen. Wohnungseigentümergemeinschaften sollten sich bewusst sein, dass bereits eine sorgfältige Auswahl und Überwachung von Werkunternehmern entscheidend für die Vermeidung von finanziellen Schäden ist. Das Urteil des BGH verdeutlicht aber auch die Verantwortung auf Seiten der WEG-Verwalter, die Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft bestmöglich zu schützen. Bei Pflichtverletzungen können WEG-Verwalter in die Haftung genommen werden.

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